我国城市化进程与房地产市场研究毕业论文(编辑修改稿)

我国城市化进程与房地产市场研究毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

国的具体案例，并且在结尾处提出了自己的见解，鼓励租房、完善房地产经纪行业。 在写作的过程中，将会运用金融课程中所学的宏观经济学、财政学、金融学等课程，并且结合自身对城市化及我国房地产的认识进行研究，但 由于 时间与 能力有限，我感觉还是有一些不足之 处：在许多内容表述、论证上存在着不当之处， 如数据采集方面一些数据不够全面 ，在今后的研究过程中会不断完善。 上海理工大学本科生毕业论文 3 第 2 章 我国城市化的发展现状 我国城市化的发展 历程 目前，我国的城市化进程过半且快，十八大指出要以新型城市化建设为经济政策重点 ,将城市化建设作为未来中国经济增长的动力，推进富有中国特色的新型城市化建设，保持中国经济稳增长，实现百姓安居乐业。 城市化又叫城镇化、都市化，是指由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程，具体 过程 包括 土地地 域空间的改变、 人口职业的转变、产业结构的 变更。 具体来说，我国的城市化经历了如下过程： 中国早期的城市化建设 城市，作为人类文明的重要组成部分，与人类社会的进步密不可分。 中国作为人类最早的发源地之一，早期的城市建设的过程大致可以分为三大部分，分别是城市起源和城市初期发展阶段、封建社会和近现代城市化。 第一部分是城市起源和城市的初期发展阶段。 中国是世界上人类发源地之一。 距今7000 到 8000 年前的新石器时代，在黄河流域和长江流域出现了相当进步的农业经济。 随着农业的出现，永久性的村落也开始出现。 新石器时 代，距今 83004800 年的天水大地湾遗址，遗址总面积为 110 万平方米。 出土房址 238 座，灰坑 357 个，墓葬 79 座，窑 38 座，灶台 106 座，防护和排水用的壕沟 8 条，各种骨、石、蚌、陶器、装饰器和生活器物共计8034 件， 2020 年发掘工作的最新发掘研究成果显示，大地湾遗址的人类活动历史由距今8000 年推前至距今 6 万年。 仰韶文化时代，聚落的规模已相当可观。 河南渑池仰韶村遗址，面积近 30 万平方米，陕西西安半坡遗址，面积约 5 万平方米，临潼姜寨遗址，面积为 万平方米。 这些村落都已有一定规模，特别是后两个遗址，在 居住区外发现了起防御作用的壕沟。 距今 4000 至 5000 年的龙山文化时期，生产力有进一步的发展，氏族社会走向解体，部落之间的战争也日趋激烈，这时出现了城市的萌芽 —— 城堡。 第二部分是封建社会时期。 自春秋开始，中国奴隶制社会逐渐走向解体，至战国时代后期，封建制度最后得以确立。 这一时期是社会的大动荡、大分化时期，也是经济和城市的发展最为活跃的时期。 西汉时期，中国的经济重心在北方，城市的分布也以北方为主。 东汉末期，北方军阀混战，黄淮流域遭到极大破坏。 其后虽有魏晋时的短暂统一，但不久北方地区接连受到边远地区游牧部落的 侵占，经济又遭到极大破坏。 与此相反，江南地区自孙吴以后，经济逐渐发展，至唐后期成为中国新的经济重心。 从元开始，中国作为一个统一的国家就再也未分裂过。 元、明、清三代的统一局势，造就了中国城市发展史上最为雄伟、辉煌的都城 —— 北京。 但是，从总体看，随着封建社会开始走下坡路，元、明、清时期城市的发展未能在宋代的基础上取得全面突破，在某些方面甚至有所倒退。 如明清时我国城市化进程与房地产市场 发展 研究 4 的海禁政策，就阻碍了港口城市的发展。 又如，随着城市商业的发展，南宋都城临安市中心的商业非常繁荣，已形成中心商业区。 然而，元大都乃至明清北京城的规划却将皇宫置于全城的中心，并按《考工记匠人》所述的“左祖右社”的思想布置了天坛和地坛，这种“皇权至上”的布局充分反映了封建统治者利用城市规划来维护其最后的统治。 第三部分是近现代城市化时期。 1840 年爆发的鸦片战争，外国资本大举入侵，“不仅对中国封建经济的基础起了解体作 用，同时又给中国资本主义生产的发展造成了某些客观的条件和可能”。 随着资本主义世界工业革命的兴起，工业新技术和大机器生产的浪潮也波及中国，使中国城市的发展速度超过以往任何时期。 但是，由于我国处于半殖民地半封建社会之下，城市化进程与资本主义国家相比，又是十 分缓慢的。 当代中国 的城市化建设 1949 年新中国成立，我国的城市化建设开始进入崭新的局面。 下图可见 1970 年以来我国城市化率曲线： 图 21 :1970 年以来全国城市化率折线图 资料来源：国家统计局 . ：中国统计出版局 如上图所示， 20 实际 70 年代期间我国城市化率曲线的斜率非常缓和，城市化增加速度有限；进入 80 年代后，城市化曲线斜率开始逐渐增大； 90 年代开始城市化的进程开始迅速发展，尤其从 95 年开始，曲线的斜率开始陡 增。 1979 年，美国地理学家诺瑟穆（ Ray. M. Northam）提出了城市化过程 S 型曲线理论，该理论是指： 上海理工大学本科生毕业论文 5 表 21： 城市化率与城市化进程 城市化率 城市化进程 城市化率 30% 城市化进入初期阶段 30%城市化率 70% 城市化处于中期阶段 城市化率 70% 城市化进入后期阶段 资料来源：网络数据 因此按照诺瑟穆提出的理论，我国从 1996 年开始城市化率达到中期阶段，如图 1 所示，中国 1996 年的城市化率达到了 30%，自此中国的城市化进入了高速发展时期。 表 22： 20202020 年 与 2020~2020 年前全球城市综合竞争力前 50 名的城市排行榜 20202020 20202020 城市 国家 20202020 20202020 城市 国家 1 1 纽约 美国 26 21 巴塞罗那 西班牙 2 3 伦敦 英国 27 33 阿姆斯特丹 荷兰 3 2 东京 日本 28 31 达拉斯 美国 4 4 巴黎 法国 29 32 维也纳 奥地利 5 7 芝加哥 美国 30 26 米兰 意大利 6 6 旧金山 美国 31 24 奥克兰 美国 7 5 洛杉矶 美国 32 37 波特兰 美国 8 9 新加坡 新加坡 33 30 明尼阿波利斯 美国 9 10 首尔 韩国 34 36 慕尼黑 德国 10 11 香港 中国 35 34 赫尔辛基 芬兰 11 8 华盛顿 美国 36 25 蒙特利尔 加拿大 12 18 休斯顿 美国 37 46 上海 中国 13 17 西雅图 美国 38 41 台北 中国 14 15 日内瓦 瑞士 39 38 费城 美国 15 12 都柏林 爱尔兰 40 48 温哥华 加拿大 16 13 斯德哥尔摩 瑞典 41 35 马德里 西班牙 17 20 圣迭戈 美国 42 47 奥斯汀 美国 18 14 波士顿 美国 43 44 斯图加特 德国 19 19 迈阿密 美国 44 45 特拉维夫 以色列 20 29 圣何塞 美国 45 43 亚特兰大 美国 21 28 横滨 日本 46 40 悉尼 澳大利亚 22 27 苏黎世 瑞士 47 50 曼切斯特 英国 23 23 多伦多 加拿大 48 56 阿灵顿 美国 24 16 大阪 日本 49 39 名古屋 日本 我国城市化进程与房地产市场 发展 研究 6 25 22 布鲁塞尔 比利时 50 35 辛辛提那 美国 资料来源：《全球城市 竞争力报告 (2020~2020) 从上表可以看到三大世界性城市纽约、伦敦、东京雄踞前三名，地位难以撼动。 亚洲方面，共计 10 个城市上榜，其中有 3 个来自中国，分别是上海、香港和台北，其中上海相较于 2020~2020 年的排名上升了 9 个位置，保持了相当快的上升速度。 事实上，这 3 个地区分别代表的长江三角洲、珠江三角洲和台湾地区都是我国城市化 进程中形成的城市群，拥有较高的城市化程度，已经在全球城市综合竞争力上崭露头角。 我国城市化的发展面临的挑战 中国进入城市化中期阶段后，城市化速度进一步加快，这也意味着更多的社 会问题将浮出水面。 近年来，两级分化现象严重、日益拉大的贫富差距、住房紧缺房价居高不下、城市交通拥堵等这些问题困扰着当下中国的每一个人。 另外，尽管 1978 年 12 月十一届三中全会起我国开始实施改革开放政策， 30 多年来，中国的经济 得到高速发展 ，北上广等一线城市的发展有目共睹，城市高楼林立，然而我国还将依旧继续长期处于社会主义初级阶段，中国的经济社会也正面临着快速的转型，在这样的背景下，我国城市化进程中的社会问题将愈加突出。 图 22： 20202020 年我国 GDP、城镇人均收入、平均每人消费支出走势表 资料 来源：国家统计局 . ：中国统计出版局 可以看到， 在前期的中国城市化进程中，经济的成长作为首要的任务一直处于高位增长，自 2020 年到 2020 年间，我国的 GPD(国内生产总值 )突飞猛长，比起 2020 年几乎翻了10 倍多。 而在此期间，居民的收入和消费的增加比值基本低于 GDP 的增加速度。 这就意味着，在城市财富迅速积累的背景下，我国居民的富裕程度却并没有得到相应的提高，社会建设和民生改善相对于经济来说并未得到更多的重视。 在资源有限的前提下，保证我国经济的健康良好发展，并且在城市化进程 中让社会建设和民生得到切实有效的改上海理工大学本科生毕业论文 7 善将对国家和个人都是迫切而务实的。 我国城市化进程与房地产市场 发展 研究 8 第 3 章 国外城市化经验的借鉴与启示 国外城市化的发展现状 图 31 20202020 年全球城市竞争力前 50 分布表 资料来源：《全球城市竞争力报告（ 20202020）》 从 上图 可以看出北美城市处于城市化最成功的地区，其中美国是全球城市竞争力最强的国家，在前 50 的排名中有 20 个城市上榜，是亚洲上榜城市的 6 倍多，欧盟的近 3 倍。 总体来说，目前全球城市化进程中处于北美、欧洲、亚洲三分天下的局面，下面文中从这三个地区各举一列进行相关的案例分析。 国外城市化经验借鉴 北美地区城市化发达 国家 ：美国 美国城市化的进程基本上是伴随着美国历史的发展和现代化历程。 19 世纪末，美国农业技术革命大大提高了农业生产率，不仅为城市发展提供了必要的食品，而且还解放了大量农村劳动力。 统计资料显示， 1860 年到 1910 年期间，美国城市人口增加了七倍，而农村人 口仅增加了一倍，这从一个侧面反映出美国乡村人口向城市流动的程度。 美国在 19 世纪末完成工业革命，到 20 世纪 20 年代完成城市化进程。 1920 年，美国城市人口占全国总人口的 ％，标志着美国成为一个城市化国家。 工业化时期，电力、炼钢等新技术的运用有力地促进了工业生产的 发展， 为大规模的城市化奠定了雄厚的物质基础。 大工业还创造了全国性的交通网络， 城市沿着这些交通线从港口向内陆腹地推进。 城市功能与角色的变化是城市化的重要内容， 是城市化在经济生活方面的表现。 工业革命以后，美国的上海理工大学本科生毕业论文 9 经济结构分化为多层次的经济。 首先制造业崛起，并且超过了农业。 其次是第三产业较工业化前有所增加， 表现为政府部门扩大，学校科研机构增加，服务业不断发展以适应产业结构变化的需要。 另一方面， 尽管美国实施完全的自由市场经济体制，政府直接干预经济的程度很小，但是美国政 府在促进城市化进程方面却发挥了较为积极的作用。 美国政府推行大规模援助公路建设的政策， 公路网尤其中高速公路网对美国城市化向 城郊化过渡起到了极为重要的促进作用。 高速公路网大大提高了运输效率，减少了运输时间，降低了运输成本，使郊区趋于与城市同等的地位。 人员、商店及企业都可以迁移到高速公路附近，建立起城市郊区城镇。 20 世纪 30 年代经济大萧条时期，为 了刺激建筑业发展，美国政府帮助中高收入者获得住宅建筑抵押贷款，鼓励他们在 郊区建新房，从而加速 30 年代的城郊化。 50 年代，美国又提出了在郊区建设小城市的建议。 1968 年，美国国会通过新城市开发法，并首批批准建立 63 个新城市，其平均人口规模在 2 万人左右。 60 年代以后，美国又实行示范城市试验计划，实现分散型城市化。 如今， 比如 在纽约周边新建的一些城镇就是当时美国政府政策的产物。 都市城郊化将成为农村城市化新起点 100 多年来，纽约市先是实施城市化，然后再由城市化向城郊化过渡，这可以说代表着美国城镇化发展的 趋势。 如今，美国已经发展成为一个高度城镇化的国家，全国人口中有 85％以上都住在城镇，基本达到城镇一体化，农村城市化。 美国城市规模大小差异很大，像纽约这样的大城市人口高达几百万人，而一些大城市周边的卫星城市或边远山区小城市的人口只有几百人。 根据美国政府统计，美国人口在 3 万至 10 万的城市数量约为 1100 个，大约占城市总数的 90％。 人口在 10 万至 20 万的城市数量为 131 个，人口超过 20 万的城市有 78 个， 人口超过 300 万的大城市有纽约、华盛顿、费城、波士顿、芝加哥、 洛杉矶、旧金山 等 13 个。 由此可 见，美国起初出现的城市化最终发展成为城郊化， 最终结果就是数以万计的小城镇应运而生。 美国近 30 年发展起来的大城市带就是大量小城镇的集合，而不是靠无限扩张中 心城市区域来实现城市规模扩大。 大量小城市如雨后春笋般地快速发展， 逐步形成密集的城市群带，美国政府统计机构将其称之为都市区。 20 世纪 90 年代后半期以来，美国城。