浅议房地产企业土地增值税的纳税筹划毕业论文(编辑修改稿)

浅议房地产企业土地增值税的纳税筹划毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

要缴纳销售不动产的营业税 60 万元（ 5000 5%），城市维护建设税和教育费附加 6万元 [60（ 7%+3%） ]，印花税忽略不计，合计缴纳税款 174 万元 (108+60+6),企业的所得税前净利润 为 186万元 ( 5000174)。 而如果甲企业设立独立核算的销售子公司，首先将该商品房以 1800 元 /m2的价格销售给销售公司，销售公司再以 2400 元 /m2的价格对外销售，则对于甲 企业 而言，仍然无需缴纳土地增值税， 毛 利为 60 万元 [ 5000840]， 但是需要缴纳 营业税 45 万元（ 5000），城建税及教育费附加 万元 [45（ 7%+3%） ]，所得税前利润为 万元（ ）；其销售子公司实现销售毛利300 万元 （ 5000），同时需缴纳营 业税 60万元（ 5000 5%），城建税及教育费附加 6 万元 [60（ 7%+3%） ]，其 所得 税 前 净利润为 234 万元（ 300606） ，甲公司和销售子公司共计实现所得税前净利润 万元（ +234）万元，通过设立销售公司比原销售计划多实现净利润 万元。 将这种筹划方法进行一下引申，在 房地产销售时，不仅可以通过设立销售子公司来实现纳税筹划，也可以通过与其他房产销售公司事先达成一定的协议来进行，通过转移定价，同样可以达到比较好的筹划效果。 当然，在运用此方法时还应该考虑纳税筹划的成本，如设 立销售公司的成本以及和其他房地产公司订立协议的成本，要结合企业的具体情况合理运用。 按照现行税法规定， “自 2020 年 1月 1日起，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。 在投资后转让其股权的也不征 收营业税。 ” ② 而且，《土地增值税暂行条例》规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 ” 这规定为房地产企业开展纳税筹划提供了空间。 如果房地产的购买是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。 仍以甲企业为例，甲企业欲出售 5000m2的 住房给乙企业，如前所述，如果以 2400 元 /m2的价格直接出售，需要缴纳土地增值税 108 万元 ，缴纳营业税 60 万元，城市维护建设税和教育费附加 6万元。 而如果甲企业与购买方以企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以 1200 万元 （ 5000） 的价格向 乙 企业转让该股权，则可以合法合理地免除了 60 万元的营业税和 6 万元的城市维护建设税与教育费附加。 同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以做出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款 66万元为限。 （三） 成本筹划方法 房地产开发企业的成本费用开支由多项内容，不仅包括土地的征用及拆迁补偿费，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等，而且还包括与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用和财务费用。 前者是房地产开发成本，后者是房地产开发费用。 作为土地增值税扣 除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际 发生的费用进行扣除，而按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 的标准进行扣除，因而该筹划主要涉及 房地产开发成本。 其中公共设施费和开发间接费，企业就应特别关注。 土地增值税纳税人转让房地产所得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额，作为扣除项目金额重要组成部分的房地产开发成本的大小会严重的影响纳税人应纳税额的大小，即房地产开发成本越高，应纳税额越小，房地产开发成本越低，应纳税额越大。 如果纳税人能最大限度的扩大费用列支比例，则肯定会节省很多税款。 例如 ， 某房地产开发商计划开发 1万平方米普通商品住房，售价预定为 1800/m2。 为吸引更多的客户，企业决定增加开发成本，改善住房环境，增大投入主要用于公共 ② 中国注册会计师协会编， ：《 2020 年度注册会计师全国统一考试辅导教材 —— 税法》，经济科学出版社，第 114 页 配套设施和开发间接费用两项，其他允许扣除项目金额大体一致（如表四）。 表四： 单位：万元 来源：盖地， 2020年 1月第 1版：《税务会计与纳税筹划》，东北财经出版社 在 A 的基础上， B 增加开发成本 100 万元，相应也增加其他扣除项目 20 万元，增值率为 %，应缴纳土地增值税 万元，利润 万元。 C 在 B 的基 础上，增加开发成本 100 万元，同时也增加其他扣除项目 20 万元，增值率为 %，不超过允许扣除项目金额的 20%，免征土地增值税，可获利润 251万元。 C 与 B相比，虽然多投入 100 万元，但可免征土地增值税 万元，且所获得利润只比 B少 万元，关键是进一步改善了住房环境，赢得了客户。 因此， B 与 C相比，应该选择 C。 A 开发成本相对于 B、 C 要少，所获得利润比 B、 C多，但住房环境不如 B、 C；如果发生空房滞销，其所负担的超过贷款期限的利息和罚息均不允许扣除，实际所得利润可能要比 B、 C 少。 当然这种筹划应有一 定的限度，无节制的任意扩大的后果就是导致税务机关的纳税调整，结果反倒得不偿失。 而且这种扩大也并不是越大越好，在必要的时候适当地减少费用开支可能效果会更好，这主要是针对房地产开发业务较多的企业。 因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本比例因为物价或其他原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的就业负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。 平均费用分摊是抵消增值额，减 少纳税的极好选择。 只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的方案 每 平 方米售价 地价 开发成本 开发费用 利息支出 税金 其 他 扣除项目 允许扣除金额合计 增值率 应缴土地增值税 利润 A 300 600 40 90 99 180 1309 % B 300 700 40 90 99 200 1429 % C 300 800 40 90 99 220 1549 % 0 251 调整分摊，就可以将这段时期获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。 （四） 利息支出的筹划 众所周知，房地产企业是资金高度密集行业，有接近 70%（有的企业甚至高达 90%左右）的资金来自银行，发生较高的借款费用是不可避免的。 因此，房地产开发企业对借款费用进行正确的会计处理就，选择利息支出的不同扣除方法会对企业的应纳税额产生很大的影响。 当前，企业借款费用处理的主要依据有：（ 1）我国财政部 2020 年颁布的《企业会计准则 —— 借款费用》规定，因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符合本准则规定的资本化条件的情况下，应当予以资本化。 该准则仅限于固定资产，而未将房地产商品开发中发生的借款费用列入准则涉及的范围。 （ 2）《股份有限公司会计制度附件三：房地产开。