迷你三国城项目可行性研究报告(编辑修改稿)

迷你三国城项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

游业依旧保持了较快增长，三大市场全面增长。 全年共接待入境游客 万人次（其中入境过夜旅游人数达 万人次，比上 年增长 %），实现国际旅游外汇收入 亿美元，分别比上年增长 %和 %；国内旅游人数 亿人次，收入 6230 亿元人民币，分别比上年增长 %和 %；中国公民出境人数达到 万人次，比上年增长 %；旅游业总收入 8935 亿元人民币，比上年增长 %，相当于国内生产总值的 %。 2020 年，是中国 “ 十一五 ” 规划的第一年。 第一年的这一发展态势，无疑是 “ 十一五 ” 期间中国国内旅游发展的一个良好开端。 2020 年 111 月，中国主要城市接待旅游人数为 39970340 人次，与上年同期相比增长了 ％。 其中接待外国游客 23330404 人次，接待香港同胞 11176899 人次，接待澳门同胞 722831 人次，接待台湾同胞 4740206 人次。 2020 年 111月，中国入境游客中外国人人数为 23938139 人。 其中，入境举行会议或商务活动的为 6434616 人，入境观光旅游的为 12049859 人，探亲访友的为 72866 人，入境的服务员工为 2122858 人，其他入境人数为 3257940 人。 2020 年 10 月份中国入境旅游总人数已经连续第三个月出现下降，这表明金融危机对我国旅游业的影响已经开始显现。 中国是世界上最大的旅游市场之一，国内旅游市场已经达到 15 亿人次，出境旅游市场发展到 4000 多万人次，入境旅游市场达到一亿人次。 全国旅行社接近两万家，全国旅游总收入已突破一万亿，入境旅游收入占旅游整体收入的 25%左右。 中国旅游业抵御风险的能力已经大大增强，只要调整营销和服务，危机也可以化为机遇。 再加上中国宏观调控力度空前， 2020 年 11月 5日国务院常务会议上，确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，这些措施将使得旅游产业长期受益。 作为国民经济的新兴行业，中国旅游 业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。 一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。 这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。 尽管中国旅游业 的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势。 未来 10 年间，中国旅游业将保持年均 %的增长速度，其中个人旅游消费将以年均 %的速度增长，企业 /政府旅游的增 长速度将达到 %，到 2020 年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。 到 2020 年中国旅游总收入占 GDP的比例将从 2020 年的 %达到 8%。 因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。 惠州 市投资宏观背景 A、 惠州 市经济发展状况 2020 年全市完成地区生产总值（ GDP） 亿元，突破千亿元大关，增长 ％。 其中，第一产业增加值 亿元，增长 %；第二产业增加值 亿元，增长 ％；第三产业增加值 亿元，增长 ％。 三次产业结构由上年的 ： ： 调整为 ： ：。 人均 GDP 达 28945 元，按现行汇率折算为 3781 美元。 全市地方财政一般预算收入 亿元，增长 ％，来源于惠州的财政总收入 307亿元，增长 ％。 税收总收入 亿元，增长 ％。 其中， 国税 亿元，增长 ％；地税 亿元，增长 ％。 全市地方财政一般预算收入 亿元，增长 ％，来源于惠州的财政总收入 307亿元，增长 ％。 税收总收入 亿元，增长 ％。 其中，国税 亿元，增长 ％；地税 亿元，增长 ％ 全年规模以上电子工业完成 增加值 亿元，增长 %；石化工业完成增加值 亿元，增长 ％，分别占规模以上工业的比重为： ％、 ％。 规模以上工业企业实现销售产值 亿元，增长 ％，其中，电子行业 亿元，增长%；石化行业 亿元，增长 ％。 规模以上工业企业实现利润总额 亿元，增长 倍；企业经济效益综合指数 ％，比上年上升 个百分点。 全年社会消费品零售总额 亿元，增长 ％。 其中，城镇消费品零售额 亿元，增长 ％；农村零售额 亿元，增长 ％。 分行业看，批发零售贸易业 亿元，增长 ％；餐饮业 亿元，增长 ％。 全年接待国内外游客 万人次，增长 ％；接待住宿游客 万人次，增长 ％，其中国内游客人数 万人次，增长 ％。 旅行社组团方面，国内游 万人次，增长 %；出境游 万人次，下降 ％。 全年实现旅游总收入 亿元，增长 ％，其中旅游外汇收入 亿美元，增长 ％。 2020－ 2020 年社会消费品零售总额 及其增长速度 全年全社会固定资产投资完成 亿元，增长 ％。 2020－ 2020 年固定资产投资及房地产开发投资 全社会固定资产投资分类情况 指 标 绝对数 （亿元） 增 长 （％） 全社会固定资产投资额 ＃工 业 ＃石 化工业 电子工业 第三产业 ＃房地产业 全市 52 个重点建设项目全年共完成投资 亿元。 2020 年投产项目有 10 项，其中至年末累计完成投资超过 5 亿元的有 4 项：惠州 LNG 燃气电厂、龙门龙华光大水泥项目、龙门塔牌旋窑水泥项目、惠州东江水利枢纽工程；续建项目有 23 项，其中本年度投资过亿元的有 13 项，工业项目有：中海石油 1200 万吨炼油项目、大亚湾普利司通合成橡胶项目、大 亚湾建滔化工项目，公路项目有：莞惠高速惠州段、惠深沿海高速公路、惠南大道二期改造工程；新开工项目有 19 项，其中计划总投资超过 5 亿元的有 9 项：惠东平海电厂一期工程、厦深铁路惠州段、中海油 PX 项目、市再生资源回收利用产业基地、惠城江北村民拆迁安置项目、惠城吉之岛项目、市会展中心、中海 油煅后焦项目、惠城东保利项目。 全年房地产开发投资 亿元，增长 ％；商品房在建面积 万平方米，增长 ％；商品房竣工面积 万平方米，增长 ％；商品房销售面积 万平方米，增长 ％；商品房销售金额 亿元，增长 ％；商品房销售均价为3998 元 /平方米，比上年的均价 2942 元 /平方米上涨 1056 元 /平方米，涨幅 ％。 旅游产业发展迅速，排名在省内上升，但增长速度亦不能跟上所拥有的自然资源，需发掘新的旅游资源， 表 11 惠州市旅游收入及历年广东省主要旅游城市的排名（单 位：亿元人民币） 城市 /地区 旅游总收入 排名 旅游外汇收入 排名 国内旅游收入 排名 惠州 1999 10 10 11 2020 10 9 11 2020 7 7 11 2020 7 6 7 B、 惠州 市人口及 居民收入 年末，全市常住人口为 万人。 人口出生率 ‰，死亡率 ‰，自然增长率 ‰。 全年城市居民人均可支配收入 17310 元，农村居民人均纯收入 5695 元，分别比上年增长 ％和 ％，剔除价格因素，实际增长 ％和 ％。 居民家庭恩格尔系数，城市 ％、农村 %；在岗职工年平均工资 19644 元，增长 ％，剔除物价因素，实际增长 ％。 2020－ 2020 年在岗职工年平均工资及其增长速度 （资料来源：惠州市统计信息网） C、 惠州 市房地产市场现状与走势 2020 年， 惠州 房地产市场经历了非常不平凡的一年， 在全国主要一线城市的房价普遍稳定和下调的环境下， 惠州 房地产市场 相应出现了价格下降与销售下滑的局面 ，住宅 市场存在供 大于 求的状况 ，一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。 从整体上看， 惠州 房地产市场 相对平稳，没有出现大起大落的状况。 2020 年惠城区 1— 11 月成交价格走势图上看， 08 年惠城区的房价平均在 4000—5000 元之间。 相对 07年基本平稳。 根据惠州统计局数据显示：截止 2020 年 10月，惠州房地产开发资金投入达： 亿元 , 比去年同期增长 %，其中商品房建筑面积达到 万平米，同比去年同期增长 %，但 房屋的整体销售面积却比去年同期 有所下降 ， 为 197 万平米，商品房空置面积为： 万平米，比 07 年底的 万平米增加了 5%。 土地市场；惠城区 2 月份出让土地五宗，全部成交，尤其是南部新城金山湖片区成交三宗，从另一个侧面反映出开发商对惠城区南部新城市场的前景的看好。 惠州 旅游 、商业零售及房地产 市场 未来的趋势判断 A、旅游产业 大交通环境的改善，直接为旅游市场带来更大的游客流量， 使得 旅游业与当地社会经济形成良性互动机制，成为推动惠州三次产业结构优化的主要动力； 旅游行业的经济带动作用 越来越明显 ，相关行业的经济效益及行业人员的可支配收入 随之 提高，旅游业实现对当地经济联动效应最大化， 极大的 提高当地社区的就业 ； 随着惠州 旅游产业内部自我调节机制 的形成， 旅游业内部的管理水平 相应 提高，旅游业科学技术含量 和从业 人员素质 的提升 ，促进旅游产业的高级化。 住宿业、餐饮业及旅游交通业的结构改善， 使来惠州的游客 提升 了 住宿、餐饮、交通等非弹性消费的性价比， 随着 旅游商品业与旅游娱乐业 的发展 ，游客在购物与娱乐等弹性领域内的消费 额将大幅提升 ； 预期到 2018 年 惠州旅游收入将接近 250 亿。 以经济学家估计我国旅游的乘数效应 计算，惠州旅游业的发展将带动整个与之相关的上下游产业的发展，其拉动产值约为 580700亿元人民币。 B、商品零售市场 城市消费品市场持续活跃， 旅游纪念、文化 消费品市场发展步伐加快 ； 批发零售业销售畅旺，住宿餐饮业保持较快的增长势头 ； 各主要大类商品销售畅旺，消费热点纷呈 全年吃、穿、用类商品销售普遍保持较快增长，市场销售热点纷呈 ； 商业中心呈向新区拓展趋势，惠城区商业中心逐步南移，南部新城将是未来商业发展的新兴区域。 C、房地产市场 房价在一定基础上稳定； 随着我市经济社会的持续发展， 各项基础设施的建设到位，尤其是南部新城，随着十三届省运会的临近，三大体育场馆的建设竣工，将 使区域土地 价值大大提升，一定程度 带动区域房地产市场的升温。 此外，随着人民生活水平不断提高，居民改善居住条件的愿望十分强烈，促进了市场推出更多高质量的商品房，也 将在未来几年内 推动了 南部新城 房价的上涨。 非住宅物业销售将呈现一定幅度增长， 尤其是 商业用房市场将继续景气。 房地产市场 继续 “ 南 移”， 南部新城 将成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着 南部新城 城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成。 旅游市场拉动 惠州 房地产市场的规模 稳定前进，限外令与二套房限制的放松 ，将使 房地产外销市场将呈现景气状态。 总体来看， 2020— 2020 年 间 惠州 的房价将持续平稳， 下跌或 上涨幅度不会太大。 原因在于， 国际经济形势走出低底需要一断的时间，而中国经济在国家大幅投资的拉动下，继续保持平稳增长，居民收入也随之上升， CPI 保持稳定，住房改革制度的持续深化，而随着国际经济的得苏，预计 2020 年后，房地产市场将得到进一步的发展。 总体来看， 2020— 2020 年 惠州 房地产市场将 会 保持总量基本均衡、价格基本平稳的运行态势 ，房地产市场将持续 稳定 ，新的热点区域将逐渐形成，房地产市场将会出现 健康、平稳、理性的发展局面。 区域发展及前景预 测 ■ 区域发展 三栋镇 位于 惠州 市惠城区南部 ， 三栋更是 南部新城 未来 商业旺地，商业增值潜力巨大，同时便利的交通又给 打造大型旅游项目与高档商住地产 提供了便利。 以城市距离而论，素有深圳后花园之称的惠州距深圳仅一小时车程，地铁三号线和深惠路改造后距离将更近；以人居环境而论，东江之畔、西湖之滨， “半城山色半城 湖 ”的惠州无疑是最佳的栖居地。 惠州以其巨大的发展潜力、上佳的生态环境、便捷的生活方式成为置业的焦点。 惠州市政府常务会议讨论通过了《惠州市惠城区南部新城控制性详细规划》，以强化 “新城市 ”各种生活为主题，确定了南 部新城的发展定位：依托高起点、高标准的惠州市体育中心以及惠州数码园，发展成为集商业／商务中心、体育／文化中心、教育园区、城市住区和高新技术产业园区为一体的，服务于惠州市的惠城南部综合新城。 提出了 “消费／商务、体育／文娱、居住／休闲 ”的概念，涵盖南部新城三个重要内容：体育文化公园、商务服务中心区和城市居住社区。 《惠州市惠城区南部新城控制性详细规划》指出，南部新城具有良好的区位条件：广东省区域空间的资源结构性变化，使得惠州市成为区域发展的重点地区之一。 在中海壳牌南海石化项目建成投产、大亚湾经济技术 开发区发展迅猛的条件下，惠州市域经济发展重点正向南调整，这也使得南部新城成为惠城区及惠阳区（包括大亚湾经济技术开发区），东西向连接陈江仲恺地区惠东的重要节点。 在惠州城市总体规划平面图中，南部。