1、北京市地方税务局转发国家税务总局关于规范汇总合并缴纳企业所得税(编辑修改稿)

1、北京市地方税务局转发国家税务总局关于规范汇总合并缴纳企业所得税(编辑修改稿)内容摘要：

产品确认收入的实现。 七、开发产品预租收入如何确认 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。 八、开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该 项目未成立独立法人公司的，如何进行企业所得税计算 凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。 23 凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理 : （ 1）开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。 同 时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 （ 2）投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。 九、外单位以土地使用权投资开发企业的开发项目，外单位和开发企业如何分别计算企业所得税 企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地 （ 1）企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的 和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 （ 2）接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。 企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 24 （ 1）企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。 上 述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按 5 个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。 （ 2）接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。 十、开发企业的开发产品视同销售行为如何进行企业所得税处理 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权 利时确认收入（或利润）的实现。 确认收入（或利润）的方法和顺序为： 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 按开发产品的成本利润率确定。 开发产品的成本利润率不得低于 15%,具体比例由主管税务机关确定。 北京的开发企业开发产品成本利润率为 30%，并据此计算开发产品视同销售行为的销售收入。 十一、开发企业发生代建工程和提供劳务的行为，如何进行企 25 业所得税处理 开发企业代建工程和提供劳务不超过 12 个月的，可按合同约定的价款结算日 或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12 个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。 完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。 完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。 开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。 十二、开发企业在结算开发产品的计税成本时，需遵循的原则是什 么 开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。 开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。 开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。 其中，直接成本和能够分清成本 26 负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发 而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。 计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。 计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。 与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。 开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。 如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。 十三、当期准予扣除的已销开发产品的计税成本如何计算 当期准予扣除的已销开发产品的计 税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。 可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本 =成本对象总成本247。 总可售面积 已销开发产品的计税成本 =已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 十四、开发企业开发产品成本的范围是什么，如何进行分摊 开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊： 属于成本对象完工前发生的， 应按计税成本结算的规定和其 27 他有关规定直接计入成本对象。 属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。 十五、开发企业开发产品成本中的应付费用如何扣除 开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。 十六、开发企业发生的维修费用如何扣除 开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律 、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。 十七、开发企业发生的共用部位、共用设施设备维修基金如何扣除 开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。 十八、开发企业发生的配套设施支出如何进行企业所得税处理 开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： 28 属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。 除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 十九、开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施支出如何进行企业所得税处理 开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行 处理： 由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。 由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。 二十、开发企业建造的售房部（接待处）和样板房支出如何进行企业所得税处理 开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进 行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。 售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数 29 额大小，均应计入其建造成本。 二十一、开发企业向银行提供的保证金如何进行企业所得税处理 开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 二 十二、开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费如何进行企业所得税处理 开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费 、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过 3个纳税年度。 二十三、开发企业发生的利息如何进行企业所得税处理 开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 开发企业向金 融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文 30 件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本 50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。 二十四、开发企业发生的土地闲置费如何进行企业所得税处理 开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土 地用途、动工开发期限开发土地。 因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。 二十五、开发企业发生的成本对象报废和毁损损失如何进行企业所得税处理 成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。 二十六、开发企业发生的折旧费用如何进行企业所得税处理 开发企业将开发产品转 作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。 二十七、开发企业在年度申报纳税时注意事项是什么 开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案 31 的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。 凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。 二十八、开发企业出现何种情况，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理 开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范 ,同时按《中 华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 、行政法规的规定可以不设账簿的； 、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的； ； ，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的； ，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； ，又无正当理由的。 二十九、开发企业为何不 能享受新办企业的所得税减免税政策 根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。 “以销售（包括代理销售）开发产品为主”的企业是指销售（包括代理销售）开发产品业务收入占企业收入总额 50%（不含）以上， 32 或者销售（包括代理销售）开发产品业务收入在企业各项收入中居于首位的企业。 三十、上述规定的适用范围和执行时间确是什么 上述规定适用于在北京各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。 上述规定自 2020 年 1 月 1 日起执行 ，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔 2020〕 83 号）同时废止。 此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按上述规定执行。 附件一：开发产品（成本对象）完工情况表（一） 完工开发产品（成本对象）名称 :。