北京海关办公楼物业管理建议书(编辑修改稿)

北京海关办公楼物业管理建议书(编辑修改稿)内容摘要：

19－ 77 5 办公楼区域内的绿化管理和建筑小品的养护 使用用途和破坏、践踏、占用现象。 势良好 ,修剪整齐美观 ,无病虫害、无折损现象、无斑秃。 、无烟头、石块等杂物。 部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实。 达到国家标准 绿化完好率达到98% 完好绿化面积 100%≥ 98% 总绿化面积 ★办公楼的绿化管理必须由专业绿 化公司或由经过专业培训且有实践经验的人员承担。 ★在绿化区设置提示标识 ,绿化养护人员和物管中心其他人员均有责任防止和劝阻他人对绿地的破坏占用和践踏。 ★对绿化区和办公楼内的花草、树木、绿摆、盆景，绿化养护人员每日或定期进行松土、修剪、整形除虫、淋水、施肥等工作，以保证花草树木长势良好、修剪整齐美观，无病虫害、无折损、无斑秃。 ★绿化养护人员和保洁人员每日对绿化区、责任区域内的绿摆进行清理，擦拭绿摆绿叶。 ★物管中心根据办公楼的结构、布局、色调 ,对公共区域进行绿摆、盆景绿化。 ★保洁人员对责任区域内的建筑小品 ,每日擦拭保洁一次；维修人员每日对建筑小品巡视一次 ,发现问题及时维护。 工程部根据建筑小品的材质和现状 ,制定维护保养计划。 ★物业主管部门每日对绿化养护人员的工作质量实施检查 ,发现问题及时解决或采取纠正和预防措施。 ★物管中心定期对办公楼的绿化情况进行检查评定。 序号 服务项目 国家标准 管理目标 测算依据 管理措施 北京海关办公楼物业管理建议书 20－ 77 6 对办公楼物业辖区内配套服务设施的维修、养护、管理。 务设施完好，无随意改变用途。 一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。 路、楼道、大堂等公共照明完好。 内的道路通畅，路面平坦。 达到和超过国家标准 设施完好率达到 98%以上 完好设施 100%≥ 98% 设施总量 ★建立办公楼设施图纸资料档案 ,达到资料齐全 ,管理完善。 ★工程部维修人员每日对办公楼内、外的设施巡检两次。 巡检的主要内容有：楼层配电间、风机房、卫生间、茶水房、楼道通道设施、水箱间、泵房、煤气房、给排水管线、污水处理系统、各处井盖、阀门、管线、办公楼的照明等。 对检查中发现的问题及时解决，保证这些设施正常、完好、无损及正常使 用。 ★工程部根据办公楼的设施状况，制定周期性的保养计划。 序号 服务项目 国家标准 管理目标 测算依据 管理措施 北京海关办公楼物业管理建议书 21－ 77 7 对公共设备的管理。 1．制订设备安全运行、岗位责任定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。 2．设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。 3．配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。 达到和超过国家标准 设施完好率达到 98%以上 完好设施 100%≥ 98% 设施总量 ★对管理的设备实施全方位的管理。 物管中心将制定一系列的管理制度，对设备的运行及运行记录、维护保养及维护保养记录，每日的巡视检查及巡视检查记录等环节和过程加以控制。 ★设备的运行记录、维护保养记录、巡视检查记录做为设备档案的一部分及可追溯的质量记录，由物管中心工程部定期归档保存。 ★各类设备运行工和维护工，执行相应的岗位职责。 并对设备和机房卫生负有责任。 每日都须对设备和机房清扫、冲洗、擦拭，保证机房环境符合要求。 ★各系统均设有专业工程师，对设备的运行、维护和保养进行指导并负有责任。 设备运行工必须经过专业培训并持证上岗；要求设备运行人员和维修人员学习、掌握和严格执行设备操作规程，保证设备始终处于良好状态。 ★工程部根据设备状况制定维保计划，定期对设备进行维护保养，每日检查各项制度的落实和各类规程的操作情况，保证不发生任何管理责任事故。 序号 服务项目 国家标准 管理目标 测算依据 管理措施 北京海关办公楼物业管理建议书 22－ 77 8 对办公楼电梯系统的管理。 、年检合格证、维修保养合同完备。 时间运行、安全设备齐全，通风、照明及附 属设施完好。 、井道、机房保持整洁。 队伍维修保养，维修保养人员持证上岗。 障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。 情后，应有排除险情的应急处理措施。 达到和超过国家标准 电梯设施完好率 达到 99%以上 完好电梯数量 100%≥ 99% 电梯总量 ★物管中心依据国家的有关规定 ,具备电梯准运所必需的相关手续 ,做到证件齐全、手续完备。 ★制定电梯安全管理制度和乘客须知 ,明确运行时间并严格按规定执行。 ★与专业公司签定维修保养合同 .物管中 心将对专业公司的工作实施监督检查 ,以保证电梯动作灵活可靠、制动灵活可靠、运行平稳、显示正常、运行正常；通风、照明及附属设施完好；安全设备齐全。 ★保洁人员负责电梯的环境和卫生 ,除每日对轿厢进行两次全面保洁外 ,若轿厢、梯门出现油污渍、手印则要随时清扫和擦拭。 ★电梯运行中若出现故障 ,维护人员须在 10 分钟内到达现场进行抢修。 ★制定符合办公楼实际的应急处理方案和措施 ,以应付电梯运行中出现险情时使用。 序号 服务项目 国家标准 管理目标 测算依据 管理措施 北京海关办公楼物业管理建议书 23－ 77 9 供电系 统的管理。 电 ,限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户。 电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。 电机可随时启用。 达到和超过国家标准 供电设备完好率 达到 99% 完好供电设备 100%≥ 99% 供电设备总量 ★变配电室操作运行人员必须持有市供电局和北京海关核发的相关证书上岗 ,必须执行国家、政府和行业的相关规定 ,必须遵守岗位职责。 ★变配电室操作运行人员依据运作手册《电气运行操作规程》、《高压配电装置巡视和检查》、《配电设备维 护保养规程》、《配电设备事故处理》和应急处理措施《突然断电的处理方法》实施对设备的运行、维护和保养。 ★在正常情况下，如遇不可抗性外来停、限电 ,物管中心将以通告、文字、电话、广播等形式提前一天通知北京海关相关处室。 ★遇配电设备、配件突然损坏而引起停电，物管中心负责向北京海关主管处室做解释工作，并立即组织人员抢修，一般故障排除时间不超过 2小时。 ★操作运行人员每星期对备用发电机保养检查一次；工程部每季度组织专业技术人员对备用发电机启动试运行一次 ,以保证备用发电机随时处于良好状态。 序号 服务 项目 国家标准 管理目标 测算依据 管理措施 北京海关办公楼物业管理建议书 24－ 77 10 弱电系统的管理。 规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。 智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。 达到和超过国家标准 弱电设备完好率 达到 98% 完好弱电设备 100%≥ 98% 弱电设备总量 ★ 工程部弱电工程师和弱电系统操作人 员遵守各自的岗位职责并进行工作。 ★ 监控系统等智能化设施设备实行 24 小 时的值班运行，并将运行情况记录在相应的质 量记录上。 ★ 设备运行记录作为设备档案的一部分将永久保存 ,以起到跟踪证实的作用。 ★ 物管中心根据办公楼弱电设备的情况 ,将制定相应的工作标准和工作规程，以保证各弱电系统能够正常的工作和运行。 序号 服务项目 国家标准 管理目标 测算依据 管理措施 北京海关办公楼物业管理建议书 25－ 77 11 给排水系统的管理。 、供水管理制度 ,积极安排合理的用水和节水计划。 、阀门、管道工作正常 ,无跑、冒、滴、漏等现象。 设施设备进行清洁、消毒。 二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员 健康合格证齐全 ,水池水箱清洁卫生 ,无二次污染。 、水池、水箱有严格的管理措施 ,水池、水箱周围无污染隐患。 、停水按规定时间通知用户。 ,汛期道路无积水 ,地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。 ,维修人员在规定的时间内进行抢修 ,无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。 达到国家标准 给排水系统设施完好合格率达到 100% 给排水系统完好合格设施 给排水系统设施总量 100%=100% ★ 制定办公楼用水制度 ,积极宣传合理用水和节水知识 ,想方设法落实节水计划。 ★ 维修人员每日例行对给排水系统进行巡视检查 ,发现跑、冒、滴、漏立即排除。 ★ 制定高压水泵、水池、水箱的管理规定 ,保证其达到无污染隐患的要求。 ★ 如遇停水、限水，管理中心将以公告、文字、电话通知等形式通知北京海关相关处室。 ★ 通过每日的巡视 ,保证办公楼排水系统畅通 ,保证汛期道路、地下室、车库、设备间无积水和浸泡的现象发生。 ★ 给排水系统发生突发事故时 ,维护人员在 10分钟内到达现场 ,尽快展开抢修，一般事故的抢修做到不隔夜。 ★ 物管中心根据办公楼的情况，将制定事故应急处理方案。 序号 服务项目 国家标准 管理目标 测算依据 管理措施 北京海关办公楼物业管理建议书 26－ 77 12 空调系统的运行和管理。 统运行正常且噪音不超标 ,无严重滴漏水现象。 统出现运行故障后 ,维修人员在规定的时间内到达现场维修。 调发生故障应急处理方案。 达到和超过国家标准 空调设备完好率 :100% ★ 空调机运行机组人员必须经过培训并执有证书方可上岗。 ★ 直燃机运行记录作为设备的档案 ,运行人员每日逐项填写并予以永。