珠海国际文化城项目可行性研究报告(编辑修改稿)

珠海国际文化城项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

与各种旅游组织的密切联系，对国家级或重点大中城市的旅行社可建立更密切的联合、联营、参股等经济关系；加强与国家重点企业、各省、市大中型企业的直接联系，认真开拓企业会务、劳模度假、职工观光和集体结婚、蜜月旅行等组团的旅游市场；加强节日旅游市场的开拓等，将酒店经营与“国际文化城”的文艺表演等旅游项目有机结合起来，李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 开展形式多样、生动活泼、独具特色的旅游度假活动，如家庭套餐游、学生度假游、儿童欢乐游、老年观光游等等，并制定各种优惠办法 ，吸纳散客或旅游团队。 对各国政要、国际知名人士或著名的科学家、艺术家等名人，为他们住店留下永久性纪念物。 如请他们题字并镌刻在石碑、铜牌上，在酒店广场或花园内请他们植树并立碑或塑像予以纪念等， 使这里成为名符其实的“国际名人”大酒店。 开展这项活动，其特色鲜明，其意义深远，其效应巨大。 中华民族民俗馆、世界文化艺术馆、世纪科幻影视城、国际儿童游乐园、海上俱乐部、海上乐园： 各个场、馆采取门票或会员卡制度。 其中“世界文化艺术馆”室外免费参观，室内或当举办各国文物、绘画、工艺品等巡展时，另行收取门票费。 要聘请文物鉴赏 家、拍卖行家、工艺品制作专家等，不仅能鉴定文物及等级，进行拍卖交易活动，还能创作、复制、仿制各种文物或工艺品，使这里成为世界艺术品展示的殿堂。 “世纪科幻影视城”有全套影视制作设备，除为文化城制作影视广告片、录制名人演唱会电视片（公开发行）外，还可承担故事片、电视剧的编导、拍摄、制作任务和具有对外发行的职能。 经文化部批准，将与珠江电影制片厂合作成立分厂，使影视城不仅成为惊心动魄、引人入胜的虚拟太空旅游城，也将成为进军影视界一支新秀。 “海上俱乐部”实行会员制，凡入会会员交纳 150 万元会费为绿卡会员，可获豪华 游艇一艘、港澳长期有效通行证二个，可优惠或免费参加文化城各种娱乐健身活动，还可优价购买“世界民族风情别墅园”别墅一套。 在保证业主使用的前提下，可以将游艇交由“海上游艇俱乐部”用于对外租赁，扣除部分保养维修等费用外，租赁所得全部归业主所有。 交纳 50 万元会费为红卡会员，除不能获游艇外，其它优惠或免费享受的内容与绿卡相同。 “海上乐园”将成为世界上最大的水上娱乐活动场所。 娱乐项目多样，可制定不同的经营管理办法。 丝绸之路商业大街、世界民族风情别墅园： 主要用于出售，物业管理由下属专职管理公司负责。 因每套别墅占地面积 较大，将统一规划和管理，将其改造成各种名贵花卉的种植园（面积可达 20 万平方米以上），产品（鲜花）统一销售，销售收入除支付园林工人工资和工具材料费外，其利润归各业主所有，这样即美李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 化了居住环境，又可增加业主收入。 业主所购别墅也可委托物业管理公司对外出租，收入归业主所有。 管 理 “珠海国际文化城”因规模庞大、人员众多、行业密集、业务纷繁，建立成套科学、严密、合理、高效的企业管理、运行体系和机制，是规划研究的重要课题。 管理出效益。 不创立切合实际、行之有效的管理模式，再好的项目即便是建立起来了，也会在市场竞争 中跨下去。 经工商部门批准，裕卓集团已注册了“珠海国际文化城”全资子公司，对该公司将实行目标计划管理和集团公司董事会领导下的总经理聘任负责制，总经理任期一界三年，可续聘连任。 “目标计划”由集团公司制定，分近期（如 1 年）和远期（如 3 年）二种。 制定计划必须实事求是、即是要有压力，又要留有余地，具有前瞻性、可行性、调控性，有利于激发管理者和全体员工的积极性和创造性。 总经理是实施“目标计划”的第一责任人，对集团公司董事会负责，定期报告工作。 建立“总经理工作委员会”，由总经理直接领导，其成员有总经济师、总会计师 、总工程师和各部行政主管等组成，各直属分公司经理在委员会举行会议期间应招列席会议。 委员会是“作战参谋部、专家咨询部、工作参事部”的综合体，是决策参谋机构，而不是决策机构，但重大决策及来自内部和外部的人、财、物及信息流的处理，必须经过该委员会讨论并记录在案。 三总师及各行政主管对各项重大决策内容，事先应有充分调查和了解，对各种事物的处理应提供各自主管的背景资料，形成若干个比较处理办法。 在听取各种意见和建议后，最终决策由总经理做出，并由总经理承担责任。 总经理办公室与各行政主管、各分公司经理直至各级经营、财务、人 事、工程、采购、及驻外机构等职能部门进行计算机联网，实行全面数字化管理。 财务部门每天的综合报表及资金运行的分析报告，必须每日早上 8 点之前交总经理审阅。 总经理工作委员会定期对下属分公司或主要工作部门进行工作检查和巡视，召开现场办公会。 总经理有权改变分公司或各行政主管部门的决定（但应尽李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 可能事先进行协商或通报），有权按规定对部门、个人给予奖励、处罚直至免去其负责人的职务或开除等。 总经理对突发性、紧急性事务采取“先斩后奏”的办法处理，事后按程序向委员会通报和向集团公司董事长汇报。 总经理在其职权范围内有人事任免权 、财务审批权、对外业务拓展权等。 但重要人事、财务及对外联合、联营、参股等必须以书面形式向集团董事会做出详细报告，并经批准后方能实施。 董事会及董事长有权改变总经理的决定。 建立“监事会”，监事会主席由集团公司董事会任命，监事会下设审计室、稽查室和投诉室等工作机构。 主席列席总经理工作委员会会议，有发言权、建议权。 “监事会”属集团公司派出机构，对集团公司董事会负责，但不得干预总经理及各行政部门、各分公司等的正常工作，每月应向董事会提交经营管理监查报告和及时向总经理通报经营管理的审计情况。 “监事会”工作人员应遵守保 密工作守则。 其工资福利待遇等，比该公司同类职务人员高 20%，由集团公司支付。 以上管理程序赋予了总经理很大的权限，以便于充分发挥其才能和执行其职责。 同时为避免个人决策失误，设立由专家组成的工作委员会，协助总经理开展工作。 实行数字化管理，使工作一线作业情况即各级、各行、各业的工作运行和经营状况，能及时反馈到总经理办公室，有利于总经理全面掌握内、外部各种动态信息，作出正确的判断和决策。 监事会不仅起到监督、考察的作用，也能从审计角度，从广大员工或客户、协作单位等投诉中，收集各种意见和建议，并向行政管理和决策部门提 供有用的信息，有利于堵塞漏洞，健全制度，使各项经营管理工作正常有序地开展。 （附管理系流图） 九 效益预测篇 市场发展预测 谈效益，必须先谈市场。 “预期旅游人数”（“人气”）是衡量旅游项目可行性的重要参考依据之一。 珠海市 1998～ 2020 年接待旅游总人数统计表 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 年 份 总 人 次 （万） 比上年增长（ %） 其 中 境 内 境 外 1998 1999 2020 上述统计资料表明，前来珠海市旅游的境内外旅游总人数呈逐年上升的趋势（特别是航展年份，旅游总人数增幅更大）。 现有统计数字反映了现有旅游业发展的状况。 资源决定市场。 当旅游资源发生重大变化时（如航展期），“人气”指数也会随之发生重大变化。 就珠海的环境与发展状况，有三个重要条件是预测未来旅游市场“衰旺”的重要因素：一是珠海市政府早已将发展旅游业作为城市发展的支柱产业，历年来坚持不懈地投入了大量人力、物力和财力，使珠海旅游产业从无到有、从小到大，逐渐形成规模，得到长足发展。 如对自然资源的开发、环境的改造、酒店业、城市交通等设施的不断完善，为旅游业的大发展打下了良好的基础；二是紧靠澳门，澳门回归后，作为最早创办的经济特区之一，对外交往更加便捷。 随着“京珠高速公路”通车，“京珠铁路” 广珠段建设也将在近几年内完成，加上良好的机场航空、航海码头设施，珠海已形成通向国内外的立体交通网格局，奠定了珠海作为国际现代化开放都市的地位，这种地位将更加有利于珠海旅游业的发展；三是随着珠三角及港、澳地区旅游业的不断发展，特别是香港“迪士尼乐园”的建成，将形成以“澳、珠 、深、港”为主导的环珠江口旅游大市场，产生连环促进效应，使该地区旅游资源的开发利用、合理配置产生新的动力。 珠海具备发展旅游业的良好内、外部条件，但珠海在今后数年内必须抓住时机、争为人先，建设规模更大、更加集中，更具特色的旅游项目，才能在国内和国际旅游市场上赢得更多的“得分”。 《珠海国际文化城》就是这样的项目。 只要项目好，市场一定大。 香港“迪士尼乐园”的立项建设说明了这一点，珠海“国际文化城”也将证明这一点。 《珠海国际文化城》项目建成后，第 1 年可吸引境内外游客约 600 万人次（相当于 2020 年珠海市接待旅游总 人数的 70%），其中境内约 480 万旅游人次，境外李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 120 万人次。 每年按 8~12%递增，到第 5 年可达 878 万人次，其中境内达 702 万人次，境外达 176 万人次； 5 年后按 8~5%递增， 10 年后达 1208 万人次，其中境内约 966 万人次，境外约 242 万人次。 以后逐渐由快速增长期（年递增 8~12%）进入稳定增长期（年递增 5~3%）。 与香港“迪士尼乐园”所作市场预测相比，珠海“国际文化城”年均接待旅游人次多于“迪士尼乐园”，原因一是内地游客到珠海比到香港方便得多，也不需要办理出境审批手续；二是成本低得多，适应国民收入的实际 水平。 经营收入预测 国际文化艺术广场 经营收入预测如下表： 开业后 年 次 文艺大厅 （万人次 /年） 年递增率 （ %） 门票单价 （元 /张） 票房收入 小计（亿元） 其它娱乐（万人次 /年） 门票单价 （元 /张） 票房收入 小计（亿元） 合计 （亿元） 第 1 年 0 130 60 第 2 年 8 130 60 第 3 年 10 130 60 第 4 年 12 140 70 第 5 年 10 140 70 第 6 年 8 140 70 第 7 年 8 150 80 第 8 年 6 150 80 第 9 年 6 150 80 第 10 年 5 160 90 注： 其它娱乐指影视厅、曲艺厅等项目； “其它娱乐”年均人次按“文艺大厅”年均人次的 80%测算； 餐饮、购物等其它销售收入未作测算。 年递增率参照珠海市近几年实际情况，并考虑了今后发展变化的因素，这种测算方法较切合实际，因而是可行的。 国际名人大酒店经营 收入预 测： 按标准客房数 4000 间计算： 可接待旅客人次： 8000 人次 /天 全年营业天数： 360 天 全年住房率： 90% 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 全年接待旅客人次： 8000 人次 /天 360 天 90%=259 万人次 /年 预测经营收入如下表： 年接待旅客人次 （万 人） 人均消费（元 /人） 销售收入 （亿元） 住宿 餐饮 其它 259 450 150 100 注：其它指在酒店内娱乐、健身、购物等。 中华民族民俗馆、世界文化艺术馆、世界科幻影视城、国际儿童游乐园，海上俱乐部、海上乐园 等经营收入预测（各单项娱乐票房收入 ）如下表： 娱乐项目名称 年均旅游人次 （万 /年） 门 票 单 价 （元 /张） 合 计 （万元） 备 注 民族馆 180 30 年均人次 =5000 人 /天 360天 艺术馆 108 15 年均人次 =3000 人 /天 360天 影视城 45 180 年均人次 =1500 人 /天 360天 儿童乐园 216 60 年均人次 =6000 人 /天 360天 海上俱乐部 36 100 年均人次 =1000 人 /天 360天 海上乐园 180 120 年均人次 =5000 人 /天 360天 总 计 759 (亿元 ) 注：世界文化艺术馆室内收门票费。 当举行拍卖、交易或巡展活动时，门票李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 略上升，这里亦忽略不计。 丝绸之路商业大街、世界民族风情别墅园 等物业销售收入如下表： 物业名称 数 量 单 价 合 计 （亿元） 备 注 套 总面积 万元 /套 元 /M2 商业大街 15 万 M2 5000 别墅园 300 600 总 计 物业管理 年收入： 物 业 名 称 建 筑 面 积 （ M2） 年收费标准 （元 / M2） 小 计 （万元） 商业大街 15 万 36 别 墅 园 万 合 计 注： 参照珠海市目前同类物业管理收费同标准：商铺每。