南京路步行街商铺情况分析(编辑修改稿)

南京路步行街商铺情况分析(编辑修改稿)内容摘要：

客流量较大，但是里面经营的产品都是二、三线的品牌，而且顾客以上海本地的中老年为主，生意比较红火；在那些经营高端产品的商厦比如百联世茂国际广场客流寥寥无几，生意惨淡。 2. 客流的构成 南京路步行街的客流量主要是外地人和外国人游客居多，占 70%以上；在中国告别短缺经济后，除了上海本地的特色产品外，内地到上海旅游的游客在上海购物的需求越来越低。 因此，大众化的商品很难对大多数旅客具有吸引力；这也是步行街对数商场人头颤 动，但是生意清淡的重要因素之一。 3. 管理 首先由于历史原因，很多商厦建筑的设置不尽合理，设施不完善，这也在一定程度上限制了人们到步行街购物；其次许多商厦采取招租的形式，于是商场对营业员的制约能力也比较薄弱，这就难免会出现销售过程中的欺诈等不诚信的情形出现，影响整个商圈的信誉；最后，整个步行街人流太大，过分拥挤，很难给顾客营造一个轻松愉悦的购物环境。 四、 主要竞争对手、经营模式及经营情况 （一） 总体概述 市百一店、 新世界城 、世茂国际广场、东方商厦、置地广场和永安百货等大型购物中心是南京路步行街上值得研究借鉴 的物业。 传统百货商厦如新新（第一食品）、先施（上海时装公司）也具有一定的参考价值。 年底竣工的商业楼盘宏伊国际广场距我公司项目仅一街之隔，而在宏伊国际广场的正对面，另一个高端商业项目香港恒基地产地块按计划也将于年内启动，这两个项目会构成潜在竞争，尤其值得关注。 （二）主要竞争对手定位及经营情况分析 中档 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 8 页 共 18 页 市百一店（商铺）的品牌对大众消费者具有较大吸引力，其中档百货的定位很好地利用了这一点，每日的客流量巨大对销售起到了一定的支撑作用。 新新（第一食品）、第一医药等百货大厦属专业性传统零售百货，针对目的性较强的购物客流，但专业性限制了其物业的整体开发。 如第一食品的四楼以上部分被用作网吧和仓储。 中高档 新世界城（商铺 +写字楼）采用的是综合业态经营模式，集休闲娱乐、购物、餐饮于一体。 同为中高端百货，多业态共生尤其是餐饮娱乐业的进入为其积聚了更多的客流。 置地广场（商铺 +写字楼）主营中档百货，定位趋于大众化，商铺客流量较大。 但该广场的写字楼租金价格相对南京路其他物业较低（ 元 /天 /M178。 ），这与其建筑结构不无关系。 东方商厦（商铺 +写字楼）与置地广场的情况大致相同（写字楼租金价格 美金 /天 /M178。 ）。 高档 世 茂国际广场（商铺 +写字楼）走的是高端奢侈品路线，引进了大量顶级品牌。 如果不考虑实际购买情况，其客流量显得相对较少，商铺也存在一定量空置，表明其高端定位尚待市场认可。 但另一方面该定位迎合了其写字楼高端定位的需要。 宏伊国际广场位于南京东路河南中路，距我公司项目仅一街之隔（斜对面），具有较大可比性。 定位 是 集 购物、休闲、餐饮和办公 于一体的高档商业中心。 将于今年年底竣工， 商 铺 日租金报价 4～ 6 美元 /平方米 ，写字楼 日租金报价 ～ 1 美元 /平方米。 地下 1 层至裙楼 7层 为商铺 ，塔楼 8至 29层为甲级 写字楼， 建筑面积 63 453平方米。 由于看好商圈的升值潜力，宏伊广场采取 “ 只租不 售 ” 的模式。 （二）潜在竞争者（在建项目） 在宏伊国际广场的正北对面，一个高端商业项目按计划也将于年内启动，投资方是香港恒基地产。 项目具体内容不详，但主要用途会是商业写字楼，结合少量高档购物商铺。 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 9 页 共 18 页 宏伊国际广场、恒基地产这两大项目可能会在未来与我公司项目形成竞争关系。 但从一个侧面也表明了众投资方对步行街东首地段商业价值的良好预期。 该地段位于南京东路地铁出口，人流量较大，具有得天独厚的商业优势，如果定位得当，形成功能上的错落和互补，那么三足鼎立的格局将形成 磁吸效应，商业机遇巨大。 发展计划部 2020 年 11月 17 日 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 10 页 共 18 页 附件 1：南京路步行街大型商业楼盘情况 商铺名称 建 筑 面积 商铺业态种类 物业种类 一楼业态 楼层数 地下 停车位 新世界城 75000 平方米 百货零售、休闲娱乐 商铺 +写字楼 化妆品、黄金珠宝、女鞋 12层 2层 30+9*18 ＝192车位 永安百货 32020 平方米 百货零售 商铺 经典名品馆 : 化妆、珠宝、男女。