大型mall与步行街招商策划及招商计划实施(编辑修改稿)

大型mall与步行街招商策划及招商计划实施(编辑修改稿)内容摘要：

模 竞 争 水 平 运输 的便利性 能否 停车 附近商店的特点 房产成本 合同期限 人口变动趋势 法律条文 其他 15 沃尔玛的折扣百货店往往签订 30 年租期，而超级中心往往签订租期为 20年的可续签租约。 图 710 沃尔玛的典范商店 —— 深圳宝安前进路店 沃尔玛的各种经营业态特点，如表 75 所示： 表 75 沃尔玛的各种经营业态特点 经营业态 特 点 折扣商店 提供的是传统的折扣商品，其大宗商品是为大型市镇社区的商户和居民准备的 购物广场 购物广场侧重为广大市民提供一站式购物及质优价廉的大众商品 山姆 会员店 仓储型的大商场，瞄准的是一些小企业主和其他进行大宗购买的顾客，为会员提供比一般零售商更低的价格及更高的品质保证 社区店 社区店位于小城镇和小社区，离居民点或旅游点很近，它能够为顾客提供非常快捷的购物体验 沃尔玛于 1996 年 8 月在深圳开设了中国第一家沃尔玛购物广场和第一家山姆会员店，迄今已在深圳、昆明、福州、大连、厦门、汕头、东莞、哈尔滨、长春、沈阳、长沙、北京、南昌共 13 个城市开设了 29 家商店。 济南泉城路分店是沃尔玛在中国开设的第 30 家商场。 家乐福 1993 年进入中国市 场，提供一站式购物，截至 2020 年 11 月，其在中国已有 34 家分店，今后五年达到 50 家，营销策略以家庭主妇为目标顾客。 家乐福同样由市场部负责新店选址、门店面积确定。 家乐福在北京、上海、深圳、 16 广州等地大规模开设新店。 例如，深圳计划开设新店将达到 6 家以上。 图 711 家乐福大卖场 家乐福选址要求： (1)开在十字路口。 Carrefour（法文意为十字路口）第一家店是 1963 年开在巴黎南郊一个小镇的十字路口，异常火爆，大家都说去十字路口，把店名都给忘了。 十字路口成为家乐福选址的第一准则。 (2) 3 千米～ 5 千米商圈半径。 这是家乐福在西方选址的标准。 在中国一般标准是公共汽车 8 千米车程，不超过 20 分钟的心理承受力。 家乐福在选定商圈的时候充分体现了细致入微的理念，它通过 5 分钟、 10 分钟的步行距离来测定商圈；用自行车的行驶速度来确定小片、中片和大片。 然后对这些区域进行细化，搞清楚某片区内的人口规模和特征，包括年龄分布、文化水平、职业分布以及人均可支配收入等。 同时还要计算出不同区域内的人口数量和密度，从而划定重点销售区域和普通销售区域。 (3)外聘公司进行市场调查。 一般需要分别选两家公司进行销售额测算，两家公司是集团之外的独立公司，以保证预测的科学性和准确性。 (4)灵活适应当地特点。 家乐福店可开在地下，也可开在四五层，但最佳为地面一层、二层或地下一层和地上一层。 家乐福一般占两层空间，不开三层。 这一点比沃尔玛、麦德龙灵活。 (5)家乐福对大卖场面积要求在 2 万平方米左右，层高 6 米，专用卸货区宽度 30 米左右。 家乐福大卖场对柱距要求为 8 米 10 米或 9 米 9 米。 (6)家乐福大卖场要求配备大型停车场，并且停车场与大卖场之间联系方便。 (JUSCO) 永旺（ AEON）集团拥有 30 年经营零售业务之经 验，以经营综合购物百货公司为其核心业务。 永旺集团在全球拥有逾 400 家的综合购物百货公司，以营业额计算在日本排名第一；以赢利贡献计算排名第二。 AEON（永旺）集团 概况如表 76 所示。 17 表 76 集团概况（店铺） 截至 2020 年 2 月 20 日 单位：间 综合购物百货公司 (GMS) 463 超级市场 (SUPERMARKET) 664 医药店 (WELCIASTORES) 1561 家居广场 54 便利店 MINISTOP 2633 专门店（ BLUEGRASS, COX,MEGASPORTS, PETCITY,MEGAPETRO,THETALBOT） 2660 金融服务 1244 AEON（永旺）集团于 1987 年 11 月成立吉之岛（香港）百货有限公司，并于1994 年 2 月在香港联合交易所上市。 1996 年进入中国大陆，已开设大型 GMS 10家，预计 5 年内开设 100 家。 不包括大型 AEONMALL 的开发计划。 AEON 选址讲究精确调研，并严格按开发流程操作，目的是为了开盈利店，且注重品牌在当地的影响。 柱距：约 9 米（公司标准为 9 米） 停车位不少于 1000 个（可根据现实情况相应 调整） 楼板层高：一层不少于 7 米、二层不少于 6 米、三层不少于 6 米 吉之岛百货超市在中国内地是以百货为主的中高档定位，相对于日本来说只能算中档。 为更好地体现出其东瀛百货风格，注重商品结构和卖场布局是它有别于沃尔玛、家乐福的秘密武器，采购主管人员以日本高管为主，故经营风格独特。 ⑴选址数据化。 注重对物件（即项目）周边 3 公里人口数据统计、步行 5分钟、周边有竞争店情况下的开店比例。 ⑵营运数据化。 研究当地消费结构，开店赢利能力，预测未来 10 年内的营业额。 ⑶采购专业化。 有针对性地采购当地适销对路的产品，严把质量关。 ⑷装修统一化。 不同地区的店铺因建筑结构不同，为达到形象一致，务求外装标识醒目、内装基调明亮。 并根据营业年数，定期重新装修，保证吉之岛高档次的品位。 ⑸服务专业化。 商场内营业员配备多于沃尔玛、家乐福，是想让顾客感受到顾问式的服务。 招聘营业员注重服务经验而不是年龄，培训以日式服务为标准。 ⑹卖场人性化。 不同的商品采用不同的色温照明，使商品品质得以体现，购物心理得以满足，增加销售。 目前，在华南区域，吉之岛是商业物业开发商招商的首选目标。 18 吉之岛华南一家店的内部场景： 图 712 吉之岛卖场的儿童城 图 713 吉之岛超市的收银处及化妆品柜台 日本钻石城购物中心的吉之岛超市如图 714 所示。 19 图 714 日本钻石城购物中心的吉之岛超市 日本钻石城购物中心的吉之岛百货如图 715 所示。 图 715 日本钻石城购物中心的吉之岛百货 购物中心引入同一品牌的百货和超市有利于营销活动的组织，方便统一的形象推广。 20 图 716 吉之岛的典型外立面及广告塔 麦德龙 麦德龙于 1995 年进入中国，选址城郊结合部， 1 万平方米以上。 按现有分布点的机构来看：以单层店为主，深圳笋岗店为两层，该店比较特殊。 (1)因其经营特点面向的是大宗客户，仓储式货架往往堆满 了货品，故其店面结构与建材超市相似，层高 9 米～ 12 米，柱距 9 米以上。 (2)品类齐全，几乎涵盖了所有的生活用品，家电、家具饰品、服装鞋帽、食品、生鲜等因有尽有，而且按各大品类根据顾客购物习惯和人流走向划分区域。 (3)注重各品类区域的商品储存环境，如温度、灯光照度，生鲜区除冷柜外，进出口还专门配置冷风幕设备，进去购物如果时间较长，可穿配备的防寒服，其目的是保证生鲜的新鲜度。 (4)麦德龙重视团购工作，与建材超市相同，麦德龙有团购部门，主要是上门联系大宗客户，并提供优质服务。 21 图 717 麦德龙深圳店货架及标志 六、著名百货商家特点与选址要求 SAKS 百货 美国 SAKS 百货商店集团拥有 241 家百货店，分别以 Parisian、 Proffitt39。 s、McRae39。 s、 Younkers、 Herberger39。 s、 Carson Pirie Scott、 Bergner39。 s、 Boston Store 命名，还包括 38 家 LIBBY LU 俱乐部专业商店。 SAKS 还经营第五大道集团，拥有 64 家第五大道百货店和 53 家其他百货店。 SAKS 第五大道百货是由在纽约第 34 街各自独立经营零售店的 HORACE SAKS和 BERNARD CIMBEL 两家于 1900 年初创办的。 他们的宗旨是建造一家与时尚优雅的生活方式相吻合的个性化专业百货店。 图 718 纽约第五大道百货 22 SAKS 商品组合 这里主要列出 SDSG 百货店和 SAKS 第五大道百货店的商品组合。 SDSG 百货店商品组合中既有一系列具有价格竞争力的国际名牌，又有一部分它独有的限量出售的品牌。 （ 1） SDSG 主打品牌： 丽诗加邦（ Liz Claiborne） ,Susan Bristol, 玛莎 .克莉丝汀（ Marisa Christina），西格（ Sigrid Olsen） , 保罗 .拉芙 .劳伦（ Polo/Ralph Lauren），唐美 . 希绯格 （ Tommy Hilfiger ） , 哥 伦比亚（ Columbia） ,Hart Schaffner amp。 Marx, 雅 诗兰 黛 Estee Lauder, 倩碧（ Clinique） , 兰寇（ Lane） , 夏奈尔（ Chanel） , 玖熙 Nine West, 恩左（ Enzo） , 天木兰（ Timberland），奇乐（ Clarks0,Waterford,百丽（ Bali）。 （ 2）下面这些牌子只有在 SDSG 专卖店才有： Karen Kane, BCBG, 加菲猫（ Garfield amp。 Marks） ,Tahari, Oakley, Robert Talbott, 托米 .巴哈马（ Tommy Bahama） , 约什夫（ Joseph Abboud） ,Callaway， Trish McEvoy, MAC, Donald Pliner, Stuart Weitzman, Kate Spade,布莱顿（ Via SpigaBrighton）。 （ 3） SAKS 第五大道百货商品组合中既有传统的品牌，又有一些新出道的牌子，它主要出售下面一系列欧美顶级品牌商品： 路易 .威登（ Louis Vuitton） , 克里斯汀 .迪奥（ Christian Dior）乔治 .阿玛妮（ Giio Armani） , 夏奈尔（ Chanel）， Dolce and Gabbana, 萨瓦托 .菲拉格慕（ Salvatore Ferragamo），古兹（ Gucci） , 唐娜 .凯伦（ Donna Karan） , 卡尔文 .克莱恩（ Calvin Klein—— CK），拉夫 .劳伦（ Ralph Lauren） ,Judith Leiber ,Prada, 埃斯卡达（ Escada），卡罗莱娜 .海莱拉（ Carolina Herrera） , 奥斯卡 .德拉伦塔（ Oscar de la Renta）， St. John , 圣罗兰（ Yves St. Laurent） , Tod39。 s , 杰尼亚（ Ermenegildo Zegna）， Max Mara。 中国是快速成长的奢侈品消费市场，由于深圳已经成为中国重要旅游城市，深圳特区是中国购买高档消费品的首选之地，深圳与香港成为高档购物中心荟萃之。