中x城项目市场分析终结篇(doc36)-销售管理(编辑修改稿)

中x城项目市场分析终结篇(doc36)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

虹口北外滩 世茂集团 / 100 / 闸北区： 项目名称 项目地址 开发商 占地面积 （万㎡） 规划面积 （万㎡） 预计供应 单位 长安路项目 长安路 苏州河 申能房产 1500 嘉里不夜城（后期） 天目西路 梅园路 嘉里集团 5 / / 新梅太古城 海宁路 曲阜路 兴盛房产 / 40 2200 住宅需求发展预估 在上海商品住宅市场总体运行情况良好的情况下，预计上海高档商品住宅需求情况发展态势良好。 首先从高档住宅的市场客户群体容量来看，在中国进入WTO 以后，外商投资额增长，众多外商在上海建立公司，外籍人士 在沪人数会有较大增长；同时 2020 年后期上海市开始实行新的人事政策，放松了对高学历外来人才的限制，使得外来人士大量地涌入到上海，这些新来的人口，经过短期积累，部分将发展成为上海高档住宅物业的一支推动力量；此外，由于上海近年经济良性发展，上海市居民的收入水平显著增长，上海本地高收入群体的比例在未来几年也将显著增加。 上述因素都显示未来高档物业的客户容量将有所放大。 上海中原物业代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 项目市场分析 15从政策影响来看，在内外销市场合并后，本地及外国的银行开始给其外国客户提供灵活的抵押贷款措施。 银行简化了抵押的程序，扩展了抵押的最高额度，国外购房者现 在可直接用人民币来申请，免去通过以美元和港币来进行抵押的通货危机，这样境外客户和中国客户之间在贷款方面的差别会变得微乎其微，外国购房者的需求也会因此提升。 图 13 高档住宅市场未来吸纳量预估 020204000600080001000012020140002020年 2020年 2020年 2020年全市 中心城区 黄浦区单位：套 数据来源：上海中原市场研究部 住宅消费群体发展预估 内外销商品房正式并轨，中国成功加入 WTO，使得外籍和港、澳、台地区的人士在沪投资购房不再受到限制，越来越多的境外资本开始逐渐流入上海楼市，同时来自中国内地的外地消费群体受上海大都市的独特魅力所吸引，大 量加入到买房大潮之中，外来购房群体的激增对沪上楼市形成利好，支持着上海住宅市场尤其是高档住宅市场的发展。 据统计， 2020 年上半年，在沪购买商品住宅的非本地人士比例达 20%，其中境外群体的比例约 %，而对于高价位商品房，有约 54%左右的客户来自上海以外的城市和地区，境外人士在其中的比例高达23%上下。 以上数据显示着目前上海高价位商品房对外来购房群体的高度依赖性。 上海中原物业代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 项目市场分析 16高档商品房由于其单价、总价高的特点，因此其客户往往是位于消费金字塔上部群体，客户群体有着职业、身份、收入的特殊性。 具体而言，主要由以下几部分群体 组成： 第一部分：在大型国有企业或外资企业工作的中高层管理者和高级白领 这部分人工作相对稳定，收入可观，但工作压力较大。 购房用途主要为自住，一部分为投资。 其虚荣心较强，喜欢时尚，注重楼盘品质、小区环境，对地段有要求，需要通过居家品质来体现其个性与品位。 第二部分：专业人士（主要指 IT、金融、医疗、法律、教育等） 他们具有较高的文化教育背景，在业内往往具有一定知名度，见多识广，对现代生活理念认识较深，收入普遍较高，对居住氛围和环境有特殊要求，注重环境与精神需求的满足，易接受新概念。 第三部分：私营业主 具有较 强的经商理念，社会阅历较深，较多为二次置业甚至几次置业，而且多年的经商经验使其在购房时更多地是从是否物有所值的角度去衡量，更关注物业的增值潜力。 第四部分：海归人士 希望自身身份和社会地位得到他人的认可，非常重视置业的居住环境和周边的休闲娱乐设施，容易接受新事物，喜好时尚、自然、现代的生活。 第五部分：投资人士 上海作为一个国际化的大都市的形象已经深入人心，对周边省市、港台、外籍人士有很大的号召力，市中心地段是投资人士的主要目标。 上海中原物业代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 项目市场分析 17 第六部分 虹口区 区域市场分析 区域基本特征 根据的区位特征和住 宅市场价格，将虹口区分为以下四个板块：  北外滩、周家嘴路地区 北至周家嘴路、海宁路一线（含道路北侧部分地区），南至黄浦江的虹口南部区域。  四平路沿线地区。 内虹口的中腹地区，以四平路为中轴线，包括周边海伦路、临平路、曲阳路、大连路。  鲁迅公园地区 内环线以内鲁迅公园周边地区，涵盖曲阳新村、四川北路在内的狭长区域。  外虹口地区 虹口区内环线以外区域，包括广中路、凉城、运光三块重点区域。 市场分析 市场综述 虹口区位于黄浦江、苏州河交汇处，邻 CBD 和外滩中央金融区。 本区属于老城区，内虹口文化历史悠久 ，名人故居众多，并保存有数十幢英、法、日、荷式洋房，著名的四川北路是上海三大商业街之一。 因此在北部地区市民的心目中，尤其对于宝山、闸北以及杨浦居民来讲，该区域是理想的居住地。 不过虹口也同样有着上海老城区的固有特点，人口密集，环境不佳，道路拥挤，房地产开发成上海中原物业代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 项目市场分析 18本高。 设计落后、规模小、房型面积过大是早期虹口住宅市场给人们的最大印象，购房者只能望楼兴叹。 近两年虹口区基础设施建设的力度进一步加大，投资环境日臻优化。 周家嘴路的拓宽通车，北外滩沿江地区的改造、明珠线一、二期工程、大连路越江隧道的建设……所有这些都不同程 度地提高了虹口区的城市形象，改善虹口的投资环境，为楼市的良性发展创造优越条件。 虹口区自 2020 年以来，每季的新开楼盘和新开工项目不仅成为北区之首，更在全市范围内名列前茅，住宅市场的发展速度有目共睹。 99 年就已经开始规划的浦江两岸综合开发终于在 2020 年始正式启动了，这标志着上海的母亲河 —— 黄浦江在不远的将来将成为一条具有国际水平的水景岸线。 这一宏伟规划将涉及到本区南部北外滩地区，根据规划方案，在黄浦江以北，西至虹口港、东至秦皇岛路，北抵大名路 —— 杨树浦路的大片土地上，结合国际客运中心建设，规划成为与航运业 相关的商务居住综合区，北外滩最终将与陆家嘴、外滩一起成为上海乃至全国的金融、贸易、航运中心。 市政方面，多伦路文化名人街二期改造、轻轨明珠线二期、四川北路大型公共绿地、大连路隧道都是近阶段虹口的重大工程项目，给周边地区的房产开发带来了不小的机遇。 在此重大利好的直接刺激下，北外滩及靠近该区域的周家嘴路沿线的房市牛气冲天，新盘项目和老盘项目的价格频频升高，销量也迅速攀升。  建筑类型分析 虹口区虽然在地理位置上靠北，但区境范围内有相当大的面积位于内环线以内，老城区的商业地段使内虹口地价昂贵，加上地理上处于黄 浦江畔，紧靠外滩中心和陆家嘴金融贸易区，使内虹口地区的住宅项目采用高层规划的不少，早期上海中原物业代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 项目市场分析 19外销公寓和四平路沿线地区这方面的特征最为明显。 环线外的凉城、广中、江湾地区在市场启动初期则是多层一统天下的局面。 随着市场的成熟，在容积率和绿化率双重指标的压力下，本区物业的建筑类型出现了些微妙变化，“环内走低、环外走高”的现象开始愈发明显。  价格水平分析 虹口在上海房地产市场区位上有其特殊性，楼盘开发相对集中，房价的区块差异性不是非常明显，环内中高档价位、环外中档价位构成了虹口楼市的价格特征。 具体而沿，北部凉城、广中路一 带开发环境日臻成熟，受此驱动，目前整体价格水平达到了 4500 元 /M2。 定位为中高档的内虹口地区，行情价格在 5300元 /M2以上。 三个板块各有各的地域优势，价格差别不大。 相对而言，四平路市场启动较早，环境改善效果明显，房价最高，在 5400— 6000 元 /M2之间。 虹口房价的地段级差并不非常明显，内虹口三大板块的价格都维持在50005500 元 /平方米，价格落差往往受产品的差异性和附加值的影响较大。 外虹口与内虹口存在着 1000 元 /平方米的价差， 4500 元 /平方米的推盘价格契合了虹口大批中等收入家庭的购房价格需求。 细分市场 （ 1）北外滩、周家嘴路地区 周家嘴路沿线包括黄浦江北岸地区是虹口环内最重要的推盘以及成交板块，目前在售楼盘的市场价格普遍在 5000 元 /M2 以上，个别靠黄浦江的江景住宅如新外滩花苑、临潼苑的价格达到万元以上。 三年前周家嘴路的拓宽通车为该地区结合旧城改造的商品住宅开发提供了良好的条件，至今在此地区已经云集了十余多个已建和在建的商品住宅小上海中原物业代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 项目市场分析 20区。 2020 年伊始，该地区的建设进一步加快，名声在外的名江七星城正式开盘， 10万平方米的大规模小区一改以往区域市场上中等规模项目供应的状况，据悉，在未来几 年内，结合外滩一体化的建设，该板块尤其是板块南的北外滩区域将是虹口旧改的重要基地，和记、中远、世茂等数家大集团均对该区域表示出浓厚兴趣。 规模化、品质化开发将愈发明显。 （ 2）四平路沿线地区 四平路是上海“三纵三横“道路交通网络中的纵向主干道，起着联系杨浦、虹口和市中心的重要作用，地区的土地等级为三级。 道路条件的优越使这里成为虹口区商品房开发最早的区域，虹口区大部分的外销房都聚集于此，周边的商品住宅一般以商住为主，档次较高。 老城区的特点使四平路沿线地区多旧房，居住环境欠佳，沪上最大危棚简屋地块之一的“虹镇老街 ”即位于区境内。 99 年，香港著名地产开发企业瑞安集团出巨资对虹镇老街开始现代化改造，虹口最大的商品住宅项目“瑞虹新城”应运而生。 项目一期的价格创区域内销房当时最高价，整体营销走势先扬后抑。 在未来两年，占地 40万方的瑞虹新城后期也将面市，将进一步带动该地区的价格走势。 上海中心城区繁华商业街上的第一座大型公共绿地 —— 5 万平方米的四川北路绿地于 11月进入全面动拆迁工作，耗资 5 亿的这块“城市绿洲”西起四川北路、东南临新辟规划道路，北临建设中的轻轨明珠线，建成之后将进一步扩大和提升四川北路商业街的影响和档次。 从后 市来看，随着四川北路绿地的建设，四川路商业街形象的总体提升，四川北路沿线将成为未来商品住宅发展的一大重点区域，高档次的规模楼盘将会相继出现在区域市场上，未来市场更趋精彩。 上海中原物业代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROP。