房地产-北京某地块项目可行性研究报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)

房地产-北京某地块项目可行性研究报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

北京民望房地产开发有限责任公司 北京时代金侨房地产开发有限公司 北京瑞景房地产开发有限公司 楼盘类型 板楼、板式高层、 塔楼 板楼 板楼 （ 多层、小高层 ） 板塔结合 板楼、板式小高层 板楼 ,塔楼 开盘时间 2020 年 1 月至 9月 2020 年 2020 年 12 月至2020 年 2 月 2020 年 6 月至2020 年 2月 2020 年至 2020 年 2020年至 2020年 占地面积 117000 平方米 28000 平米 87000 平方米 82900 平方米 57600 平方米 100000 平方米 建筑面积 300000 平方米 70000 平米 115000 平方米 150000 平方米 109000 平方米 264000 平方米 楼层状况 一期 720 套，二期15 栋 1174 套 四栋 705 套 一期 447 套， 14号板楼，二期 5 栋楼 1300 套 ， 13 栋楼 892 套 ， 一期 4 栋 ，二期 8栋，三期 7栋 1000 套， 11 栋楼 容积率 绿化率 36% 33% 41% % 30% 36% 主要户型 50 至 120 平米的一居到三居 以小户型为主。 一居 4080 平米，两居 8090 平米，三居 105120 平米 57平米一居， 96平米两居，120140平米三居 50 平方米一居、80 平方米两居、1 120 平方米三居 60 至 130 平米的一居到三居 60至 238 平方米（平层、错层、复式、跃层） 中国最大管理资源中心 13 项目名称 时尚街区 (园景花园二期 ) 11 station（蔷泉家园） 花涧溪 (启明星苑一期 ) 新城阳光 站前巴黎（金侨时 代） 瑞都国际 目前新房价格 均价 6700 元 /平米 （上述价格为2020 年 9月份开盘均价） 5400 元 /平方米 （ 2020 年 6月价格） 小户型 6300 元 /平 米 大户型 4600 元 /平米 （上述价格为尾房价） 6300 元 /平米 （上述价格为2020 年 2月开盘均价） 6000 元 /平米 （上述价格为2020 年 9 月开盘均价） 5400 元 /平米 （上述价格为2020 年 9月开盘均价） 二手房价格 三居 6500 元 /平米 二居 6600 元 /平米 一居 7200 元 /平米 目前无房产证，暂无二手房上市 二居 6000 元 /平米 一居 6600 元 /平米 目前无房产证，暂无二手房上市 二居 5800 元 /平米 二居 6600 元 /平米 物业费 高层 元 /平米多层 元 /平米 元 /平方米 高层 /平米多层 元 /平米 元 /平米 高层 元 /平米多层 元 /平米 元 /平米 物业管理公司 北京园景时尚物业管理有限公司 北京佳开原物业管理公司 兴华物业管理 公司 北京悦豪物业管理有限公司 北京瑞景物业管理有限公司 中国最大管理资源中心 14 第四章 项目定位 一、 主力客户群定位 主力客户群定位 项目定位首先是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。 下面将根据“家庭生活的阶段性”为标准进行划分及分析，从而最终确定本项目的目标客户群体。 家庭生活周期阶段与特点 消费特点 消费能力与户型需求 单身阶段： 年轻、单身 几乎没有经济负担，新消费观念带头人。 但普遍没有厚实的经济基 础。 贷还款能力强，接受贷款购物的方式。 以小户型为主。 对公共交通、周边配套设施有一定的要求。 新婚阶段： 年轻夫妻，无子女 经济条件比最近的将来要好。 购买力强，对耐用品、大件商品的期望和要求强烈。 经济处于上升阶段，购买力强。 具有处于上升阶段的贷还款能力。 对中小型住宅购买需求较为强劲。 满巢阶段（一）： 年轻夫妻，有6 岁以下子女 家庭用品购买的高峰期。 不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品。 开始承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，具有较强的购买能力。 注重二居或三居的住宅。 满巢 阶段（二）： 年轻夫妻，有6 岁以上子女 购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意档次较高的商品及子女教育投资。 职位上升快，有较好的能力调整住房到更大、更高档次。 经济状况较好。 中大户型，对房屋和社区的品质有较高要求。 满巢阶段（三）： 年长夫妇与尚未独立的成年子女同住 经济状况仍然好。 伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静、理智，住房储蓄购买力已达高峰。 拥有较强的经济实力，对高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。 但消费态度日趋理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。 中国最大管理资源中心 15 家庭生活周期阶段与特点 消费特点 消费能力与户型需求 满巢阶段： 年长夫妇，子女离家自立 前期收入较高。 购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。 对医院等配套设施依赖性增强，退休后收入减少。 有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活，投资的兴趣开始减退。 孤独阶段： 单身老人独居 收入锐减。 特别注重情感沟通、关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。 从上表分析可知，以“家庭生活的阶段性”为标准划分，一个项目的主要买家可以包括下列四部分：  经 济欠富裕的年轻阶层 包括上表中阶段 2 的人群：年轻夫妻（无子女）或单身人士。 本阶段的客户虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力的上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容易接受。 由于该阶段的客户多为第一次置业，因此倾向于购买中小户型的房屋，对项目的交通状况（特别是公共交通）、周边配套的餐饮、娱乐设施有较高的要求。 由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动的影响。 同时，彼此间的相互影响力也不容忽视。  成熟家庭 包括上表中阶段 5 的人群。 该阶段的家庭拥在 经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智。 购买房屋多用于自住，倾向购买中大户型的房屋，对房屋、社区的品质、周边的教育和生活设施有较高要求，并考虑资产的保值和增值。  财力雄厚者 中国最大管理资源中心 16 包括上表中阶段 6 的人群 购买能力很强，购买房屋用于投资。 倾向购买中小户型，主要考虑资产的增值。  单身老人 购买目的以养老为主。 综上所述，可以分析得出本项目的主力 客户群 及其基本情况： （ 1）核心客户  基本描述：北京市工薪阶层，收入稳定，具有一定的投资意识。  区域来源：以北京市朝阳区、通州区为主，工作地点多为地铁 /轻轨沿线。  置业 目的：自住（兼顾投资），多为初次置业或二次置业。  职业类型：白领、技术人员、企业中低级别管理层、政府公务员等中等收入（或中低收入）人士。  经济状况：家庭年收入在 7 至 12 万元（单身人士个人年收入在 4 万元以上），有一定的购房积蓄（或可得到长辈的经济支持），对价格较敏感。  家庭状况：单身、年轻夫妻（无子女或有年幼子女）、年轻夫妻（有年幼子女，并与父母同住）。 （ 2）重要客户  基本描述：国内富裕阶层，具有很强的投资意识。  区域来源：北京、河北、山西、东北、。