房地产估范doc21)-地产综合(编辑修改稿)

房地产估范doc21)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

数作为资本化率，按下式计算： R＝ MRM＋（ 1－ M） RE ……………… （ ） 式中 R ─ 资本化率（％）； M ─ 贷款价值比率（％），抵押贷款额占房地产价值的比率； RM ─ 抵押贷款资本化率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率； RE ─ 自有资本要求的正常收益率（％）。 4 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应按下式确定： RO＝ LRL＋ BRB ……………… （ ） 式中 RO ─ 综合资本化率（％），适用于土地与建筑物合一的估价； RL ─ 土地资本化率（％），适用于土地估价； RB ─ 建筑物资本化率（％），适用于建筑物估价； L ─ 土地价值占房地价值的比率（％）； B ─ 建筑物价值占房地价值的比率（％）， L＋ B＝ 100％。 计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。 收益法的基本公式如下： n Ai V ＝ ∑ ……………… （ ） i=1 （ 1＋ R） i 式中 V ─ 收益价格（元，元 /m2）； Ai ─ 未来第 i年的净收益（元，元 /m2）； R ─ 资本化率（％）； n ─ 未来可获收益的年限（年）。 大量管理资料下载 对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一处理： 1 先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。 2 将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独 求取土地价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式： AO－ VBRB VL ＝ ……………… （ － 1） RL 当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式： AO－ VLRL VB ＝ ……………… （ － 2） RB 式中 AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元 /m2）； VL ─ 土地价值（元，元 /m2）； VB ─ 建筑物价值（元，元 /m2）。 成本法 运用成本法估价应按下列步骤进行： 1 搜集有关成本、税费、开发利润等资料； 2 估算重置价格或重建价格； 3 估算折旧； 4 求出积算价格。 重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容： 1 土地取得费用； 2 开发成本； 3 管理费用； 4 投资利息； 5 销售税费； 6 开发利润。 注：开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础， 根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。 大量管理资料下载 具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第 条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。 同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。 求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。 建筑物的重置价格或重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确 定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。 建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。 建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。 成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。 建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。 修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修 复部分，反之为不可修复部分。 对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。 扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取： 1 直线法下的建筑物现值计算公式： t V ＝ C －（ C － S） ……………… （ － 1） N 2 双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式： 2 V ＝ C（ 1 － ） t ……………… （ － 2） N 3 成新折扣法下的建筑物现值计算公式： V ＝ C q ……………… （ － 3） 式中 V ─ 建筑物现值（元，元 /m2）； C ─ 建筑物重置价格或重建价格（元，元 /m2）； S ─ 建筑物预计净残值（元，元 /m2）； t ─ 建筑物已使用年限（年）； N ─ 建筑物耐用年限（年）； q ─ 建筑物成新率（％）。 注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。 建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。 估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。 经济耐用年限应根据建 筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。 估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为： 1 建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计； 2 建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧； 大量管理资料下载 3 建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧； 4 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧； 5 建筑物出现 于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。 积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑物的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。 新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。 假设开发法 运用假设开发法估价应按下列步骤进行： 1 调查待开发房地产的基本情况； 2 选择 最佳的开发利用方式； 3 估计开发建设期； 4 预测开发完成后的房地产价值； 5 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费； 6 进行具体计算。 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。 运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。 待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售） 、出租（含预租）和自营等。 运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。 预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。 开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。 利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。 运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。 在实际操作中宜 采用折现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。 基准地价修正法 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行： 1 搜集有关基准地价的资料； 2 确定估价对象所处地段的基准地价； 3 进行交易日期修正； 4 进行区域因素修正； 5 进行个别因素修正； 6 求出估价对象宗地价格。 进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。 大量管理资料下载 交易日期修正的方法，同市场比较法中的交易日期修正的方法。 区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法，同市场 比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。 运用基准地价修正法评估宗地价格时，宜按当地对基准地价的有关规定执行。 6 不同估价目的下的估价 房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别： 1 土地使用权出让价格评估； 2 房地产转让价格评估； 3 房地产租赁价格评估； 4 房地产抵押价值评估； 5 房地产保险估价； 6 房地产课税估价；。