某某宜居小区开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

某某宜居小区开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

XX 县、 XX 县。 全县辖 31个乡镇 340 个行政村，总人口 82 万人。 全县属亚热带季风气候，具有气候温和、降水充沛、四季分明、季风明显及立体气候明显等特点。 某地 是著名的旅游名城，被誉为东方 “ XXXXX 乡 ”。 境内有 XXXX 县 XX 宜 居住小区开发项目可行性研究报告 山、 XXX 洞两个 4A 级景区和国家级森林公园 XXX 山等众多景点，年均接待游客百万人次以上。 目前全县基本形成了民俗文化观光区、 XXX流域自然风情旅游区、 XX县城旅游综合服务区三大旅游景区。 某地 紧紧抓 住三峡工程带来的历史机遇，在移民政策的扶持下利用自身的优势和特点，大力发展特色工业和旅游业，进入了经济增长的快车道。 010203040506070G D P ( 亿元）2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 近年来， 某地 的城镇化进程很快。 城镇化率已从 2020 年的 15%增长到 2020年 24%，新增城镇人口 8万人。 XX 县 XX 宜 居住小区开发项目可行性研究报告 05101520252020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年人口数（万元）0%5%10%15%20%25%30%城镇化率城镇人口 城镇化率 项目建设的必要性 有利于加快城镇化建设 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》（以下简称“十一五”计划）是近五年我国经济建设和社会发展的纲领性文件，是经过全国人大批准的权威性文件。 “十一五”计划明确提出：随着农业生产力的提高和工业化进程的加快，我 国推进城镇化的条件已渐成熟，要不失时机地实施城镇化战略。 中央领导同志在发展西部社会经济的报告中强调指出：“实施西部大开发和加快小城镇建设，都是关系我国经济和社会发展的重大战略问题，应该提上议事日程，进行全面的调查研究，拿出方案，加紧实施”。 重庆市“十一五”计划明确指出：“实施城镇化战略，与推进工业化进程相结合，加快小城镇建设与发展经济相结合，转移农村人口与创造就业机体上结合，积极稳妥地加快城镇化进程。 把发展小城镇的重点放到县城和部分基础条件好、发展潜力大的建设镇，并将有条件的小城镇逐步发XX 县 XX 宜 居住小区开发项目可行性研究报告 展成为小城市，使之尽 快完善功能，集聚人口，发挥农村地域性经济、文化中心的作用”。 因此，本项目的建设，将有利于推进本地区的城镇化进程。 有利于在三峡库区经济发展中起重要作用 随着重庆基础设施建设不断推进，交通条件的逐步完善和发展，四通八达的铁路和高速公路网络不断延伸；重庆在西部大开发中的龙头作用、窗口作用、辐射作用的进一步增强，三峡库区必将成为重庆市经济跨越式发展的重要支撑点，与涪陵、万州等形成渝东大中城市连绵区和产业密集带，从而带动三峡库区和长江上游地区在西部大开发中率先发展，使城市化水平由现在的 33%提高到 2020年的 50%，真正起到长江上游经济中心的核心作用。 因此，本项目的实施，可以改善 某某县 的人民住宅条件，促进 某某县 社会经济发展。 有利于提高项目周边土地的利用价值 本项目位于 某某县 X X 镇 新城拓展区 ， 土地 正待开发。 因此本项目的建设，将带动周边地区的土地开发，将使其他土地得到进一步的综合利用。 从而改善 某某县 的投资环境，带动周边的经济发展，使周边土地的利用价值也得到相应的提高。 综上所述，本项目的建设是非常必要的。 XX 县 XX 宜 居住小区开发项目可行性研究报告 第四章 项目区域房地产市场分析 项目区域市场分析 某地 房地产市 场现状及原因分析 某某县 是一个移民新兴城市，受到三峡移民购房需求的拉动，近年来， 某地 房地产市场发展较快，即使在 2020年重庆楼市低迷时期，某地 楼市都表现出了强劲的增长态势。 表 7 某某县 20202020 年房地产各项指标表 项目 2020 2020 2020 房地产开发投资（万元） 11791 21916 26096 商品房销售面积（万平米） 商品房销售额（万元） 11651 9070 29108 商品房竣工面积（万平米） 上表可见， 某地 楼市并未受到 2020 年房地产市场调整的冲击，其原因有以下几点： 1）房地产市场理性健康 从房地产业发展与国民经济发展的适应性看， 某地 的情况远远好于全国和重庆整体情况。 表 8 某地 房地产开发投资占地区 GDP比重情况表 年度 房地产开发投资 （万元） 地区 GDP （万元） 比例 2020 年 11791 399474 % 2020 年 21916 479703 % 2020 年 26096 574684 % XX 县 XX 宜 居住小区开发项目可行性研究报告 表 9 某地 与全国、重庆对比表 2020 2020 2020 全国 % % % 重庆 % % % 某地 % % % 按照国际标准，房地产开发投资占 GDP的比例应保持在 3%8%之间才能维持房地产市场的稳定发展。 全国和重庆市的指标均高于上限8%，而 某地 还靠近下县，平均比重仅为 4%，处于正常范围之内，还有很大的发展空间。 说明 某地 房地产市场目前应是处于健康发展阶段，没有产生房地产“泡沫”。 近 3 年来， 某地 房价也支持了这种结论： 2020年为 1800元 /平方米， 2020年为 2300元 /平方米， 2020年为 2600 元 /平方米，没有经历楼市调整。 2）购房刚性需求增长 一方面，尽管移民迁建还建工程已经完成，但由于还建住房都属于经济适用房，一些经济条件比较好的家庭改善性购房需求旺盛。 另一方面，随着城镇化进程的加快，县城人口不断增加。 根据《 某地 总规》的规划，县城人口规模 20202020 年为 12 万人， 20202020 年将达到 17 万人，增长率为 41%。 这部分新增人口极大地提高了商品房的需求量。 3）人民收入稳固上升，促进了房地产消费需求 近年来， 某地 经济增长速度较快，城乡居民收入持续增加，从而增加了房地产消费支出。 XX 县 XX 宜 居住小区开发项目可行性研究报告 01000002020003000004000005000006000007000002020年 2020年 2020年GDP(万元）010002020300040005000600070008000900010000人均收入（元）GDP 人均收入 4）高品质楼盘的推出，刺激了需求增长 2020 年以前 某地 楼市主要以销售移民房为主，主要为多层结构。 近几年，随着一些实力较强的发展商进驻，推出了一些品质较高的精品住宅，如第一江城、 金都 世纪等，满足了较高收入阶层的住房诉求，从而拉动了市场需求。 未来房地产市场展望 根据上述的市场需求分析，可以预计 某某县 商品房的供给会持续上升。 随着交通规划的进一步实施，县城中心区域以外的地区配套设施进一步完善，消费者购房的区域性将呈现“多元化”，不会过度集中在县城中心位置。 同时，项目的品质 和整体形象将大大提高，大型社区化楼盘将成为市场的主流。 房屋价格仍将上升，但增长幅度应有回落。 项目定位 本项目秉承新古典主义的建筑风格，高绿化率、全封闭管理、低密度、低容积率，体现出以人为本的理念，力图为业主打造一个舒适、温馨的绿色家园。 在 某地 房地产市场上处于中端地位。 通过地块XX 县 XX 宜 居住小区开发项目可行性研究报告 物理属性及市场属性分析，我们将本项目定位为：中 低 产阶级的温馨家园。 本项目的目标客户是具有稳定职业和收入 的城市中 低产阶级；在发达地区务工，有着较高眼界的返乡置业人员。 这些目标客户的主要特征如下： 25岁到 45 岁之间 ； 35 人； 1 万元以上； 某地 新县城、乡镇 ； ：以一、二次置业为主，向往 城镇 的生活，追求高附加值产品； ：追求品质生活，向往和谐的生活氛围，有较强的群体归属感及身份认同； ： 1间主卧， 1 间老人房， 1间儿童房或客房或书房。 项目区域市场竞争状况 某某县 城目前市场上与本项目形成竞争的楼盘主要有：西田花园、第一江城、 桂花 花园和 金都 世纪。 这些楼盘都具有各自的优势，也存在自身的缺点。 西田 花园：该楼盘全部多层，砖混结构，由于在 性质上仍属于开发式移民建设，所以价格也定得比较低，目前售价约 1,800 元 / m2。 优点销售价格定位合理，销售周期短，但尾盘价格拉升缺少房源。 第一江城：该楼盘占地 380 亩，规模较大，地段位于比较热闹的滨江路地段。 现处一期已经交房，随着项目成熟，二手房价格达到2,500 元左右。 该楼盘目前销售的二期期房，市场销售价格在 3000元 ~4,300 元 / m2，最高房价 4500 元 / m2。 但该楼盘沿江而建，无法XX 县 XX 宜 居住小区开发项目可行性研究报告 形成封闭小区，对居住环境、安全性和私密性造成一定影响。 桂花 花园：该楼盘一期已建成 5栋，二期处于 在 建阶段。 二手房毛坯价格：电梯房 3000 元 / m2 以上，多层 2,400 元 /m2 以上。 该楼盘地处中心区，且算封闭式管理，但建筑密度过大，小区绿化不成规模。 二期 楼盘 销售价格约在 4000/m2以上。 金都 世纪：单幢 27 层电梯房，为 某地 楼层最高的商住楼。 但该楼盘单层户数过多，电梯配置不足，质量有缺陷，无绿化。 目前二手房均价在 2,500 ~3,500 元 / m2 以上。 这些项目与本项目在品质方面比较接近，存在一定程度上的竞争。 项目定价 目前， 某某县 城电梯房价格平均在 3500 元左右。 本项目是为封闭式社区 ，考虑到项目所处地理位 置目前还相对偏僻，暂时交通不够便利，因此，为取得市场竞争优势，定价略低于市场平均价格为宜，初步定价为 2350 元 /平方米。 项目 SWOT 分析 表 10 项目 SWOT 分析表 项目优势（ S） 本项目劣势 (W) 1. 项目小区是目前 某地 新城 较大规模（建筑面积 1万平方米）修建中 低 档次居住小区，东临 X X 镇 “鬼成” ， 南 望长江的地块， 与 X X 镇 政府和名山小学相连。 2．本项目具有封闭式小区特点，能很好的满足人们的 安全、舒适 品位享受需求，1．项目地块地势 低洼 ，平场填 挖土石方量大，增加建设成本； 2． 长江二桥未建设开通 ； XX 县 XX 宜 居住小区开发项目可行性研究报告 给业主有更好的自豪感、安全感和归属感； 3. 项目住宅 采 用“五 +一”地层建筑、民族风味浓厚 ，对整个社区的档次无疑又有了一个提升； 4. 项目建筑设计充分利用项目地貌的特征 ，项目的户型格局、采光较为合理，符合人们对户型日益增长的品质追求。 ， 仅靠名山小学、 X X 镇 政府 ，能够满足业主子女的教育 和方便政府办事 需求。 本项目机会 (O) 本项目威胁 (T) 1．本地无同类型产品可比，增强有效的产品引导及推广消除一定的市场竞争力； 2． 规划实施 的长江二桥 可以拉近本区域与县中心的距离；将提高本地及本案的商业价值、地段价值； 1．其他建设项目的推出将分化本案的部分潜在客户。 XX 县 XX 宜 居住小区开发项目可行性研究报告 第五章 项目建设条件 项目位置 本项目位于重庆市 某某县 X X 镇 新城。 该地块总面积 9 亩，共6590 平方米 ，北 接 X X 镇 政府 ，东临 国家级森林公园双桂山 ，龙河。 场地东西长约 80 米，南北宽约 75 米。 备注：红色图案为项目地址，两根红线代表拟建长江二桥 项目综合情况 铂坤 178。 名山新城 项目建设 期限一年。 用地面积 6590 平方米 ，建筑面积 平方米 ，修建住宅 110套。 项目 建设 主要技术经济指标 项目建设主要技术指标如下： 表 12 主要技术指标 序 名 称 单位 数 据 备注 1 总用地面积 m2 6590 其中 建筑物占地面积 m2 2122 道路广场及其他占地 m2 2438 绿化占地 m2 2030 2 总建筑面积 m2 10644 3 建筑密度 % 32% 4 容积率 5 绿地面积 m2 2030 XX 县 XX 宜 居住小区开发项目可行性研究报告 6 绿地率 % 31% 7 居住总户数 户 110 8 总居住人数 人 3300 项目建设条件 ①气象条件 重庆气象台装置位置：北纬 29176。 3539。 ；东经 10617。