呼和浩特金帝国际可行性研究报告(编辑修改稿)

呼和浩特金帝国际可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

实际单价 总价 1F 二室二厅 1450 151119 2F 二室二厅 1600 166752 第 19 页 共 45 页 19 3F 二室二厅 1716 178842 4F 二室二厅 1660 173005 5F 二室二厅 1550 161541 6F 跃层 1850 258889 小计 1090148 D 房型 楼层 房型 面积 实际单价 总价 1F 三室二厅 1450 177625 2F 三室二厅 1600 196000 3F 三室二厅 1716 210210 4F 三室二厅 1660 203350 5F 三室二厅 1550 189875 6F 跃层 1850 333740 小计 1310800 E 房型 楼层 房型 面积 实际单价 总价 1F 四室二厅 1450 234683 2F 四室二厅 1600 258960 3F 四室二厅 1716 277735 4F 四室二厅 1660 268671 5F 四室二厅 1550 250868 6F 跃层 1850 403578 第 20 页 共 45 页 20 小计 1694493 销售总额 6324196 销售面 积 平均价格 1649 n 建筑类型 ―― 多层住宅 房型结构及比例 房型 一房 二房 三房 四房 跃层 合计 比例 0 % % % % 100 n 交付状态 一期 20xx 年 10月交房，二期将于 7 月份开盘。 n 物业管理 物业管理由开发商进行管理，管理费用为 元 /平方米 .月 n 配套设施 200 米范围内：东瓦窑副产品批发市场。 500 米范围内：郊区医院。 1000 米范围内：内蒙师大、农业大学等。 n 地段位置 位于金桥开发区外，昭乌达路和师大南路交界处。 与本案地段位置接近。 在目前居民的概念上属于呼市的南端，开发商获得 第 21 页 共 45 页 21 的地价也在 6 万元左右。 板块竞争对象研究 在东区的丽苑小区可以作为本案的板块竞争对象加以研究。 n 地理位置 位于海拉尔路东路和二糕点厂西巷交界处，属于新城区。 n 物业规模 总建筑面积 50 多万方左右，其中一期 30 万方，二期 22万方。 n 物业类型 一期为纯多层小区，二、三期将开发多层、小高层及别墅多种物业类型。 n 销售价格 一期平均价格： 1300 元 /平方米左右，二期初步定价为2200 元 /平方米左右 n 主力房型 一期以 80－ 100 平方米的小户型为主，二期主力房型以100－ 130 大户型为主。 n 环境规划 一期规划较一般，二期将推出组团绿化、下沉式广场等规划。 n 交房时间 一期为现房。 第 22 页 共 45 页 22 n 销售情况 一期所剩不多，只剩 1－ 2 万余量。 一期的销售速度在每年 3万平方米左右，是呼市销售较好的项目。 二期尚未开盘。 n 消费者 外地私营业主、药（保健品）商等。 n 发展态势 目前丽苑正准备第二期工程的规划设计，价格将会有较大幅度的提升。 4． 3 其它竞争对象研究 （ 1）学府花园 n 地理位置 位于电杆厂街和师大南路交界处。 属于赛罕区。 n 物业规模 总建筑面积 10 万方，其中一期 3 万方。 n 物业类型 纯多层小区 n 销售价格 表价区间： 1310－ 1580 元 /平方米 平均价格： 1400 元 /平方米左右 折扣：一次性付款 95 折，贷款 98 折。 n 主力房型 本案主力房型二房；主力面积区间为 70－ 100 元 /平方米。 第 23 页 共 45 页 23 n 环境规划 环境规划无特色，以带状绿化为主。 n 交房时间 一期于 20xx 年 4 月底交房；二期于 4 月中旬开盘， 20xx 年年底交房。 n 销售情况 一期去化率达 85％以上，仅余几套面积较大的房型。 n 消费者 院校教师、个体户、工薪阶层（以小房型为主） （ 2）芳汀花园 n 地理位置 位于东风路展览馆对面，属于新城区。 n 物业规模 总建筑面积 15 多万方左右。 n 物业类型 纯多层小区。 n 销售价格 表价区间为： 1650－ 2200 元 /平方米 一次性付款 96 折，其余协商。 n 主力房型 不详，但房型种类比较齐全。 n 环境规划 第 24 页 共 45 页 24 沿一条带状绿化轴向两翼规划，绿化 率较高。 n 交房时间 现房。 n 销售情况 一期销售率约 75％。 n 消费者 机关干部，市中心地区市民，个体户等。 （ 3）伯爵花园 n 地理位置 位于机场路和郊区果木园交界处。 n 物业规模 占地 86亩，一期共 45套别墅。 n 物业类型 独立式二层别墅。 n 销售价格 一口价 2180 元 /平方米 n 主力房型 共有七种房型，房型面积为 16 180、 22 280、 27300 平方米不等。 n 交房时间 一期现房，二期年底交房。 n 销售情况 一期已经售完，现在正在销售二期。 第 25 页 共 45 页 25 n 消费者 有车族、企业老总等处于呼市消费金字塔上层的人。 目标市场定位和特征 区域选择 首选呼市东北部的如意开发区周边新建楼盘； 其次选择高校附近的文教区； 本项目离文教区较近， 有一定的客户来源。 年龄层次 由于呼市收入水平很低，能买房的消费者大多有一定的积蓄，所以与上海主力购房年龄相比要高出 5－ 10 岁，呼市潜在购房年龄集中在 35－ 55 岁的中老年人。 收入能力及支付能力 呼市平均物业总价在 8－ 13 万元之间，所以潜在购房者家庭年收入在 万以上，月付承受能力 1000 元左右。 现居住区域 现居住在赛罕区和新城区。 职业特征 消费者可分为三个层次，具体如下： 第一层次为大学讲师、教授，医院医生等，但这些对象的消费能力受到一定的局限，一般可接受的房价在 1400 元或1500 元以下； 第二层次是机关干部，但这批对象主要倾向高档盘，有相当一 第 26 页 共 45 页 26 部分将消费转移到北京； 第三层次：个体户，私营业主，药品和保健品商人，主要有外地来蒙经商人员，内蒙常年在外地从事保健品业务的个体业主等。 第二章 项 目选址 项 目特征分析 1． 1 地理位置 位于金桥开发区东北角，东临昭乌达路、南接世纪二路、西靠金桥一路、 北依世纪一路。 紧临区行政中心，与市中心距离最近且距规划中工业区最远。 可谓接近繁华，闹中取静、远离污染。 在规划上，这里过去是郊区，现在是塞罕区，将来是金桥开发区的行政中心。 在心理上，这里是城南，是郊区。 市民在心理上的接受速度低于规范和建设发展的速度。 1． 2 交通状况 作为住宅项目投资，主要考虑出行的便利性和道路的畅通性，昭乌达路南延及二环路修建后，完全可以解决本案小区居民各种交通工具的出行。 通过昭乌达路可直接通往市中心；而二环路作为大流量的快速干道将进一步加强金桥开发区的开放 功能，提供小区所处的区位优势。 第 27 页 共 45 页 27 目前本案周边的公交线路有 34 路和 38 路与市中心相连。 1． 3 商业气氛 金桥开发区内规划的商贸金融区以金融、商贸、商住、宾馆为主形成商务洽谈、信息发布、通讯、展览等中心；商贸金融区的中心腹地以商业、娱乐旅游、集市为主，形成艺术、博览、影视、体育等文化中心以及美食、购物等商业步行特色街。 规划中的 “三横三纵 ”的路网结构为商贸金融区的繁华提供了保障，商贸金融区进行合理的功能分区，主要有大型商城、商业步行街、公共活动中心、私营经济城以及地 区级商业中心等，从而最大限度地满足不同层次市民在衣、食、住、行、文化、休闲、娱乐等多方面的需要。 但是，需要提醒的，商业是在规划中的，实现周期无法预见。 项目 SWOT 分析 2． 1 优势分析 本区域目前最主要的竞争板块为以如意开发区为核心的东北部板块，与该板块的竞争中能否占据一定的优势变成本区域能否成为优势板块的关键。 经统计分析，针对东北部板块，本区域总结出以下几大优势： （ 1） 地理位置优势 本项目依靠金桥开发区。 南面就是塞 罕区和开发区的政府办公大楼，容易出形象，在市容景观上也可得益于政府维护自身形象的有关动作。 如在建筑外形和立面上有所突破，改变呼市 第 28 页 共 45 页 28 目前大多数住宅的呆板形象，则会形成自市中心沿昭乌达路向南所遇到的第一城市景观，也是呼市向南扩张计划的标志性建筑物。 但是，在百姓心目中，这里毕竟是南端，是郊区。 地理上的优势需要通过一定时期的提升才能显现。 （ 2） 成本优势 本项目在土地成本上有一定优势。 呼市如意开发区的地价已从每亩 6 万左右上升到目前的 20 万多万。 以低的土地成本开发房地产，可以在建筑品质上充分运用 上海商品住宅的开发经验，在竞争中取得有利地位。 （ 3） 政策优。