文殊院建设项目投资可行性研究报告(编辑修改稿)

文殊院建设项目投资可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

了景区本身所具备旅游吸附力外，其硬件配套全面是该景区经营成功的决定性因素之一。 武侯祠周边打造为三国文化一条街，其业态涵盖了服务于大型旅游群体的酒楼（占总经营商业总量的 %）、特色小吃店（ %）、火锅店（ %）、宾馆（ %）、茶坊（ %）、银行（ %）、娱乐场所（ %）、古玩市场（ 1%）、各种生活配套等。 详见下表。 武侯祠周边商业业态分布表 序 号 业种类型 业种数目 百分比 (%) 1 服装 16 2 酒楼 12 3 小吃店 9 4 火锅店 5 5 办公用品 (文具 ) 4 6 茶坊 4 7 美容美发 4 8 市政配套 4 9 中餐馆 4 10 茶叶店 3 11 副食干杂 3 12 汽车专卖店 3 13 体育用品 3 14 银行 3 15 宾馆 2 16 冲印彩扩店 2 17 商场 2 18 水果店 2 19 五金 2 20 烟草专卖 2 21 药品 2 22 娱乐场所 2 23 浴足保健 2 24 布艺 1 25 超市 1 26 车辆维修 1 27 房屋中介 1 28 古玩市场 1 29 旅行社 1 30 烧烤 1 31 书店 1 32 网吧 1 33 诊所 1 合 计 105 很明显，旅游区周边的商业配套，要实现其最大价值，必须将景区与周边商圈将紧密结合。 而武侯祠周边商业圈，基本形成了满足旅游者“吃、住、行、玩、购物”的需求，实现了景区周边商圈与景区旅游资源相互支撑，相互促进的良性循环。 尽管武侯祠景区的经济效益在市内各大景区中最优，但其收入的很大部分都来自于门门票收益，武侯祠较高的门票成本又在客观上提高旅行社带团的成本，这无疑与旅行社追求 利润最大化的目标存在矛盾。 （二）杜甫草堂经济圈 据传，杜甫草堂是当年诗圣杜甫的在成都故居，但目前尚无真正有说服力的证据能够证明，但杜甫草堂毕竟因此而闻名于世。 杜甫草堂除了流传已久的诸多优美传说外，游草堂，更多的是感受园林美，体会诗人“位卑未敢忘忧国”的胸怀。 目前，杜甫草堂是成都城区内除武侯祠外旅游最红火的景区，是成都旅游的亮点之一。 经过数年的改造，杜甫草堂周边也已经形成了较完善的配套，客观上形成了草堂旅游经济圈。 杜甫草堂周边共有商铺 68 家，其中酒楼占所有经营商业总数的 %，茶铺占 %，中餐馆 占 %，火锅店占 %，古玩市场、书画市场、娱乐场所各占 %，其余主要为各种生活活配套。 详见下表。 草堂寺周边商业业态分布表 序 号 业种类型 业种数目 百分比 1 酒楼 8 2 茶铺 6 3 中餐馆 5 4 冲印彩扩店 4 5 服装 4 6 火锅店 4 7 旅行社 4 8 宾馆 3 9 美容美发 3 10 小吃店 3 11 办公用品 (文具 ) 2 12 超市 2 13 副食干杂 2 14 烟草专卖 2 15 银行 2 16 浴足保健 2 17 保险公司 1 18 布艺 1 19 茶叶店 1 20 车维修 1 21 打印 1 22 典当行 1 23 古玩市场 1 24 市政配套 1 25 书店 1 26 书画字画 1 27 音像用品 1 28 娱乐场所 1 合 计 68 完备的旅游硬件配套同样是杜甫草堂堂赢得旅游者、旅行社认同的最大原因。 但与武侯祠一样，杜甫草堂同样存在门票价格较高的问题。 尽管武侯祠、杜甫草堂都有很高的历史文化保护价值，也是目前公认的成都市旅游景区中的两大亮点，但这两处景区卖点都相对单一，仍未实现历史文化与地方文化的完美结合，达到“游什么即是游成都”的效果。 成都，尚无一张能够真正将成都的历史文化与地方文化全面代表的名片。 （三）宽窄巷子片区 宽窄巷子街区是目前成都现存规模较大的街区式川西民居建筑群。 但对旧存民居的合理保护 不够，形成目前周边区域相对复杂的格局。 该区域有计划结合长顺街形成清末民初川西民居建筑和街区集中展示区域，形成其周边 3公里范围内的“古少城”特色旅游文化街区。 虽然该片区的改造规划已经出台，但由于种种原因而迟迟未能启动。 目前该片区内古建筑的维护等都还处于自然状态，尚未结合区域内古建筑的保护形成实质性的商业圈。 同时，由于宽窄巷子区域的街道拓宽，客观上形成了商业口岸，古建筑的居民已纷纷破墙开店，宽窄巷子的古建筑正在日益消失。 宽窄巷子的保护已经迫在眉睫。 （四）大慈寺片区 大慈寺位于成都市东风路一段，古称 “ 震旦 第一丛林 ” ，成都著名古诗。 据记载，唐代名僧玄奘曾在这里受戒。 当年玄奘在此讲经，听众数百人，甚至武昌、汉口、南京等地都有佛教信徒前往。 该寺创建于唐代，唐玄宗赐匾 “ 敕建大圣慈寺 ”。 唐代鼎盛时期，寺内有 96 院，楼、阁、殿、堂等 8524 间，壁画 1591幅。 相传唐代大师吴道子、前蜀画家李升、后蜀画家黄荃父子都曾在此创作大量的壁画，所有画像 “ 皆一时绝艺 ”。 是一座极其珍贵的艺术宝库。 大慈寺历经兴废，多次毁于兵火。 现存建筑有天王殿、观音殿、大雄殿、说法堂、藏经楼等，系清代中叶重建，殿宇宏丽。 现为成都市博物馆，馆藏有新中 国成立后成都地区出土和征集得来的历史文物、资料，品种齐全，数量众多，是研究古代蜀文化的重要佐证。 （五）文殊院片区 文殊院为作为成都的著名文化遗产，其历史渊缘、地缘文化底蕴深厚；在本地区内享有相当的知名度。 文殊院片区之所以一直未能形成成都旅游热点景区，片区内硬件配套的缺乏是重要原因之一。 文殊院周边商业业态的类型以生活配套为主，未能与景区结合形成相关的旅游商业圈，不能满足现代旅游景区发展的需求。 （六）小结 成都 —— 四川的省会城市，也是四川的政治、经济、文化中心。 随着被称为“无烟工业”的旅游业近年来的迅猛发 展，旅游经济在国民经济中占有越来越重要的地位。 对于中国大多数相对偏远的西部城市，旅游业的兴起甚至具备盘活一个城市、一个地区的巨大能量。 作为中国西部门户的成都， 80 年代即被列入中国历史文化保护名城的行列，而多年以来，成都这一城市在旅游经济的洪流中却更多只是的作为交通枢纽的存在。 目前，成都城区内还没有一个真正能够代表成都，能够留住旅游者，促使其进行消费的景区。 借旧城改造的契机，将文殊院片区打造成突现文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，从而吸引外地旅游者，分享旅游经济的成果，已不仅是文殊院片区改造的目标，也是 西部旅游市场的迫切需求。 第三章 “文殊院”项目分析 一、 项目概况 “文殊院”项目位于 人民中路旁的成都市文殊院历史保护片区作为成都现代旅游休闲中心 RBD 的重要组成部分，与传统城市商务中心 CBD 相融合。 依托省级重点文物保护单位 —— 文殊院核心保护区 公顷，形成东至北大街、草市街，南至白家塘街、通顺桥街，西至人民中路，北至大安西路规模的协调区，成为宗教和民俗文化的保护区，总规划用地面积为 公顷，将打造成为城市旅游休闲的顶级消费商圈。 “文殊院”建设 项目规划用地面积 ，约合。 其中 方米用地上规划总建筑面积为 ，地上总建筑面积为 ，地上商业建筑面积为 （其中 B代号地块上建筑物，其余为 C代号地块上的商业建筑），地上居住办公用房建筑面积 （其中含 1万平方米的公共配套设施建筑面积）；地下建筑面积。 其余 C C C7三宗地共 万平方米（约合 ），用于拍卖。 详细规划指标见下表： 项目用地平衡表 序号 地块编号 用地性 质 用地面积（公顷） 容积 率 地上建筑面积（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 绿地率 车位配比 1 B2 商业 27000 53% 20 30% 本区域共设停车位850 个 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 120xx 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、综合 70000 70% 18% 本区域共设停车位536 个 9 C2 12600 23% 24 50% 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停车场 该范围共设地面车位 460 个 15 C6 16 合计 —— 2720xx 1846 个 停车位的设置原则：在 B地块内按每 100平方米建筑面积不少于 ， C地块范围内按《成都市规划技术管理规定》要求设置；项目整体范围内共设置停车位 1846个。 二、项目所处区域因素分析 （一）青羊区区域位置、经济特征、经济发展趋势分析 青羊区为成都市中心区，全区面积 67平方公里，辖 14个街道办事处、乡人民政府，常住人口约 46万人。 区内高等院校、科研院所云集，职业教育、基础教育水平较高，会计师事务所、律师事务所、人才交流中心等中介机构齐全。 中国第一个华侨经济技术开发区 成都华侨经济技术开发 区落户我区。 20xx年，全区实现国内生产总值。 青羊区还是成都市重要的商品集散地，专业一条街众多，尤以电讯一条街最为著名。 以金融机构集中、大商厦、大宾馆云集为特征的骡马市金融、商贸圈为投资者提供巨大的商业机会。 全区 20xx年社会商品零售总额达到 77亿元。 区内有四川省人民医院、成都中医院大学附属医院、成都市第三人民医院及杜甫草堂、青羊宫、文殊院等名胜古迹。 青羊区地处成都中心城区，是规划中的成都中央商务区的核心区，人流、物流量大、交通发达、信息通畅。 20xx年 — 20xx年青羊区各年度经济指 标分析 单位：万元 20xx年 20xx年 20xx年 国内生产总值 1148606 1301285 1501552 第一产业 4979 4575 9698 第二产业 310143 361845 437952 第三产业 833484 934865 1053902 （资料来源：成都统计年鉴 20xx20xx） 从以上经济指标可看出：各经济指标都有不同程度的增长，特别是第二、第三产业增长速度较快，这表明青羊区今后的投资、生产和服务活动将日益活跃，对住宅、商业用房和文化娱乐设施的需求会随之增长。 （ 二）青羊区区域交通状况 青羊区区东西向的新华大道、羊市街西沿线、蜀都大道、西大街、江汉路和南北向的人民北路、人民中路、顺城街、解放路、太升路、同仁路、长顺街、东城根街、青羊大道及一环路、二环路、三环路将区域内连接成方便的城市道路网络。 区间道路与干线道路纵横交错、四通八达、公共汽车线路网络覆盖，站点交汇地段将聚集消费人流，是开发商业物业的理想地段。 （三）城市基础建设改善 成都市旧城改造已经进入实施阶段。 城东近年来通过对东大街、顺江路、龙舟路、成龙路、老成渝路等道路的改造与建设，区域内的基础实施明显改善， 成都市以一、二环路间的房地产开发逐渐接近尾声，二环路以内的地块已经成为成都市房地产开发的绝版地块。 这些区域内的土地以及开发后形成的物业将具有极高商业和保值、增值价值。 （四）项目所在区域政策环境 旧城古迹和历史建筑最能体现出一个城市的地域文化，成都市政府以“政府主导，市场化经营”方针，拟定相关政策及系列优惠措施，积极鼓励和支持投资商参与成都市旧城改造和房地产开发建设。 针对文殊院片区旧城改造项目政府将给予更加优惠政策，为保障项目顺利实施，特成立项目专家组指导和监督历史文化保护片区的商业运作。 重视文化保护与可 持续发展，“保护”有双重意义，对于建筑的保护，并不简单是对建筑的保护，而应该是对保护片区内建筑文化和精神的浓缩和保护，只有这样才有可能实现政府打造都市名片的战略目标。 对于人文的保护，其主要目的是实现对民风、民俗的全面挖掘和再现。 中房集团在成功开发了蜀风花园之后秉承政府的意图和战略目标，以二十年的开发经验和超前的开发理念，担当起完成大型的片区从拆迁、市政配套设施建设、城市文化价值的发掘与保护等一系列任务。 目前，该项目所处区域无论从现实的宏观政策、发展状况、经济特征、发展趋势、交通状况还是从城市规划、城市建 设、人文环境等方面都处于一个生活、消费和服务活动将日益成熟的时期。 居住、商业物业面临一个大好的发展机会。 该区域是开发高档居住物业较为理想的地段，投资商业物业前景较好。 （五）项目所在区域的文化环境 宗教文化 佛教传入中国后，经过初传、开拓、传播等阶段，逐渐与我国的传统文化相溶合，逐步形成了中国佛教文化。 成都佛教文化经历了东晋南北朝、隋唐时期、宋元明清时期、中华民国及以后四个时演变和发展，现在成都地区开放的寺庙有 58座。 禅宗是中国佛教史上的大宗派，也是中国佛教独有的宗派。 成都唯禅宗独霸 ,成都的文殊院在宗 教界有较高的地位，古有 “ 上有文殊、宝光，下有金山、高明 ” 禅宗四大丛林之说。