涿州高碑店项目可研报告(编辑修改稿)

涿州高碑店项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

住房消费（元，所占比例） (35%) (19%) 人均居住面积（平方米） 住宅成套率（ %） 74 表 3： ****市部分职位的年平均收入 单位：元 /年 职位 /职称 较高水平 中等水平 较低水平 企业党群机构负责人 37800 6870 4236 企业高级管理人员 30800 8870 4838 企业中层管理人员 4621 企业一般管理人员 5687 3732 高级工程技术人员 28152 8796 4448 中级工程技术人员 16621 6249 3791 初级工程技术人员 14010 3509 土建施工工人 11521 6312 3697 机修工 6583 5395 4729 博士生 18000 硕士生 13200 本科生 9600 第 17 页 共 52 页 17 大专生 4800 图 1： 20xx 年 @@@市居民每 100 元消费支出中的用途比例 2． 5 城市居住区布局及交通规划分析 @@@市原先为郊区包 围。 1999 年， @@@市市政府对城区行政辖区范围作了重新划分，设立了新城区、玉泉区、回民区、塞罕区，取消了城郊概念，形成了以中心城区为中心，各区各自向外延伸拓展的发展格局。 但是，由于 @@@市的特殊地理位置和历史发展情况，各区内城市建设和住宅发展并不平衡。 @@@市北部为大青山山脉阻隔，大青山向南和 @@@市城区之间另有一地震断裂带，因此 @@@市向北基本没有发展余地。 玉泉区和回民区位于 @@@市西部，是城市中的旧城区，市政基础配套设施基本不完善，而且区内以低、矮的老房居多，居民文化层次、 职业地位和消费能力非常有限，旧城改造的任务十分艰巨，形成了城市发展的瓶颈区域和类似上海 “下只角 ”的居住概念。 市政府要求在三年内完成旧房的拆迁任务，在此过程中，已经引入了部分外地的开发商。 这一地区市场大，但楼市的价格偏低，是一个每年 60万平方米的低档位市场。 @@@市东西向是一条长轴，目前发展的重头戏在东部，特别是在位于白塔机场和中心城区之间的如意开发区及其西侧，中心 第 18 页 共 52 页 18 城区与之相邻的地带，住宅建设正在形成一个高潮。 一大批较为高档的住宅小区已经建成或者正在建设，如昭君花园、昭君别墅、芳汀花园、丽苑小区等。 特别 是原 @@@市市委、市府用地分别以近 7000 万和 3000 多万元的价格拍卖后，市政府的办公楼迁往如意开发区，中心城区与之连接的交通主干道 ——东风路和海拉尔东路已经建成，对该地区的房地产开发起到了推波助澜的作用。 东部的人口密度目前不如南区高，生意人是目前的主要市场。 市政府移址东迁，可能使这里出现一部分高档物业，如丽苑的二期等。 然而， @@@市唯一的机场 ——****白塔机场限制了 @@@市向东方向的继续发展。 同时，由于该地区普遍为当地政府官员和普通市民看好，该地区的地价已有较大幅度的上升。 但 也有大量开发商以 67 万元的价格囤积了待开发土地。 如丽苑小区就有 30 万平方米的规划量在今后 3 年开发。 @@@市南区地势平坦，原先多为农田和菜地，地理上没有发展的阻隔。 与之紧紧相邻的是 @@@市的大学区，人气旺盛，人文环境相对较佳。 但除教师和医生以外，由于本地原为郊区，郊区农民是一个重要部分。 由于昭乌达路没有贯通，二环路工程尚未全面启动，因此地价相对较低，无论开发区报出的地价，周围村提供的土地，还是东瓦窑的地价，一般每亩在 6 万元左右，甚至以下。 该区域内的住宅楼盘相对较少，只有东苑住宅小区和学府花园 等。 目前，南区的主干道 ——昭乌达路的建设已基本完成了地下管线的敷设，延伸工程预计在 20xx 年的 7 第 19 页 共 52 页 19 月底全面竣工。 二环路工程在今年 6 月将首先开始南段的动拆迁工作，预计在 2 年内完成南段（即金桥开发区概念）。 在金桥开发区北侧紧邻的东西向主干道上，现已有 38 路公交车通行，交通相当便捷。 因此，在此地发展房地产将有升值潜力。 2． 6 金桥开发区的情况 金桥经济技术开发区是 ****经济技术开发区的南片区，与西片区的金川开发区和东片区的如意开发区相联，形成一个有机整体。 该开发区位于 ****市城区东南城郊结合部，规划 总面积 平方公里，辖 3 个乡镇的 11 个行政村，归 ****市赛罕区管辖。 区域内规划有现代工业区、行政与商贸金融区、新型住宅区、高科技园区、仓储区、现代农业区等六大功能分区，总投资 60亿元。 ****市房地产市场综述 土地市场供应量及供应方式 ****市人民政府于 20xx 年 12月 26日颁布了《关于垄断土地一级市场实行统一规划、统一征地、统一供地、统一审批的决定》。 其主要目的是授权 @@@市土地经营公司，对城市建设控制区内的土地一级市场进行垄断，实行 “五统一 ”，同时，开放土地 二级市场，通过市场运作，盘活土地资产，获取土地收益，为城市建设筹集资金。 该决定规定，在 @@@市三环路以内和沿三环路外侧 1 公里范围内的所有建设用地，由市政府实行统一规划、统一征地、统一收购、统一供地、统一审批。 市规划局负责城市建设统一规划，市土地管理局负责用地审批，市 第 20 页 共 52 页 20 土地资产经营公司负责统一征地、统一收购、统一供地，土地收益全部用于城市建设。 根据了解， @@@市对商品住宅用地供应量没有明确和单独的控制计划，仅在商品房开发年度计划中体现。 3． 2 新建商品房市场供应量、消化量和存量情况 根据 @@@市房地局提供的信息， 1999 年以前， @@@市每年下达的商品房销售面积在 20 至 30 万平方米左右，而 1999 年商品房出售面积一跃达到 100 万平方米， 20xx 年的商品房出售面积为 80万平方米（以上数据均包含旧城改造项目）。 20xx 年， @@@市下达的商品房建设计划为 200 万平方米（含旧城改造项目）。 建成竣工的数据，由于 @@@市统计体系有待完善，故无法提供。 自 20xx 年起的 3 年内， @@@市房管部门每年将下达商品房建设计划 100 万平方米，并作为控制指标，一般不予突破。 此计划不包含每年旧城改造项目中新建的住宅， @@@市 4 个区的旧城改造任务每年将到达 60 万平方米。 据了解， @@@市虽然制订了实物动迁（包括现房和期房）和货币动迁的政策，但由于开发商的资金实力一般不强，且旧城改造区域内居民的层次和消费能力十分有限，无法自行贴补购买较高品质的商品房，所以旧城改造的动迁仍以就地返迁为主。 由于统计体系不健全，对 @@@市近年新建商品房存量说法各一。 但最可信的数据是 15%。 一般的购买对象是由各机关、事业单位（集团消费）和个人，近年个人购买的比例开始上升， 第 21 页 共 52 页 21 但集团消费的现象依然 有一定的比例，在 20%至 30%左右。 @@@市近三年房产成交价格及房型特点分析 @@@市近年的住宅销售价格平均在 1400 元 /M2，其中市中心区均价在 18001900 元 /M2，个别超过 20xx 元 /M2。 经济适用房销售价格在 1150 元 /M2。 20xx 年房价较上一年度上升了 %。 销售的主力房型为80100 平方米的两房。 超过 100 平方米的三房，主要的购买对象是机关和事业单位的干部及私营业主。 新建商品房市场区域分布分析 目前 @@@市 新建商品房大多分布在东北部和东南部地区。 热点区域 ―― 东北部，由于市政府搬迁至东北部的如意开发区，致使 @@@市东北部成为房产开发的热点区域，目前在建和新建的商品房有丽苑小区、海天花园、芳汀花园、祥泰花园等，该地区楼盘均以中档形象出现，其中北恒街以北地区均价在1300 元 /平方米左右；北恒街以南地区均价在 1750 元 /平方米左右。 次热点区域 ―― 东南部，目前 @@@市东南部尚未成为房产开发的真正热点地区，但 “东苑 ”60 万平方米的开发量足以引起@@@市房产市场的关注，预计在 3－ 5年后会有一个地 位的提升。 第 22 页 共 52 页 22 房地产市场有关政策分析 自治区第九届人大常委会于 20xx 年 2 月 12 日发布了《 自治区城市房地产开发经营管理条例》。 该条例根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律和法规制订，其中，需要上海市投资者注意的内容有： l 设立房地产开发企业应有 100万元以上的注册资本和 4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员， 2 名以上持有资格证书的专职会计人员。 l 自治区以外一、二级房地产开发企业可以在自治区内从事房地产开发 经营，并必须到项目所在地房地产开发行政管理部门登记，并由管理部门向自治区政府建设行政管理部门备案后才可进行房地产开发经营。 注：建设部规定仅一级企业可在全国范围内自由开发房地产。 l 房地产开发企业在获得开发建设项目后应办理城市房地产开发建设项目手册，在项目建设过程中应当将主要事项记录在项目手册中，定期报送有关部门备案。 l 土地出让合同约定的动工开发期限满 1 年未动工开发的，可以征相当于土地出让金 20%以下的土地闲置费；满 2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权（但动工开发必需的 前期工作造成动工延迟的除外）。 l 竣工验收时，政府有关部门组织的综合验收包括拆迁安置方案的落实情况。 l 预售房的购买人在交房后 90 天内，现售房在签订合同后 第 23 页 共 52 页 23 90天内办理土地使用权变更和产权登记手续。 房地产企业协助办理。 银行项目贷款和按揭贷款政策 由于 @@@市的经济发展状况不如上海，因此银行的贷款能力也相当有限。 银行向开发商发放的项目专项贷款和向业主发放的商业按揭贷款总额受到限制，开发商之间竞争这一盘子相当激烈。 职工公积金由 @@@市的住房资金管 理中心负责管理。 职工贷款由中心负责审核，再委托商业银行具体操作。 只要职工所在企业缴纳公积金，则职工购买商品房的公积金贷款一般不受限制。 然而， @@@市并非每个企业都执行公积金制度。 @@@市的住房资金管理中心类似上海的公积金管理中心，承担住房公积金和房改基金的管理工作。 但是， @@@市的住房资金管理分散，条块分割，各系统、自治区都运行各自的住房资金管理中心，没有完成属地化管理，造成资源分散、统计不全的局面。 建设周期 @@@市地处北方，传统上每年 10 月中旬左右到第二年 4月中旬为冻土期 ，一般的工程建设全部停止。 如在此期间需要施工，必须采取价格昂贵的冬季施工措施，并履行繁琐的手续。 预售许可 第 24 页 共 52 页 24 虽然在预售管理上，自治区服从国务院和建设部的有关预售条件的规定，但实际执行较松。 另一方面，由于市场不成熟， @@@市居民有购买现房的习惯，以免上当受骗。 一般在建筑结构出形象后，才会有销售量。 交付许可 @@@市没有类似上海的交付使用许可证制度。 住宅单体竣工，取得竣工验收合格证明后即可交付客户入住。 其主要原因是 @@@市的气候冬季寒冷，施工期短，如 要绿化、环境等全部完工，则建设周期过长，开发商压力过大。 @@@市招商引资的优惠政策 内联企业享受以下税收优惠：（ 1）经营 10 年以上，市外投资在 100 万元以上（含 100 万元）且占中投资 25％以上的生产性内联企业，从获利年度起， 3 年内免征企业所得税，免税期满后， 2 年内减半征收企业所得税。 在开发区或经济园区新办的内联企业，除享受相应的财税优惠政策外，优惠期满后减按 15％的税率征收企业所得税。 市外投资者在 ****新办的内联项目，减半征收城市基础设施 配套费、增容费和 7000 平方米以下的人防结建费。