在水一方：房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)

在水一方：房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

龙溪港壮阔水面，一起构造庭院四维空间。 一万平方米超大中庭， 13%的低 密度， 47%的高绿化地率给你带来全心的景观感受。 建设项目的必要性 加快湖州市城市周边环境建设，美化湖州市容，为湖州市的城市建设更上一个新台阶做扎实的支持工作。 繁荣市场，促进湖州市的经济发展。 开拓新的商业以及投资机会，繁荣湖州市的经济，为湖州市带来新的商业发展机会，为更多的人创造就业机会。 可行性研究结论及建议 本项目最为关键的部分是各计算期即各季度的销售收入能否按照预期的计划实现。 若销售进度能够实现甚至能够加快的话，项目的投资将更加有保障，财务收益状况也将会明显好于评估的结果，反之 亦然。 因此，项目的开发商对此应当给予足够的重视与关注，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，甚至是请专业的策划公司参与销售的策划，并根据销售情况适时调整工程的进度和建设投资。 本项目另一关键的部分是建设投资。 同样的能否按照预期的计划实现建设投资也将影响到项目的收益的实现。 因此，开发商同样应当给予足够的重视与关注。 特别是投资控制，应当在项目建设的全过程尽可能的降低建设成本，聘请相当专业的监理公 “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 7 司进行投资全过程的严格管理将是十分必要的。 可行性研究的编制依据 湖州市国民经济中长期发展规划和产业政 策 项目的基础资料 项目有关的技术规范、标准、定额等指标 项目有关经济评价基本参数和指标 2 市场分析 宏观经济形势分析 国际方面 受金融、房地产和就业三大市场的三重打击，世界经济发展进入低迷时期，各国政府和央行正在孤注一掷救助金融市场危机，然而信任和信贷危机并未就此结束。 预计未来几年世界经济增长将可望保持在 %的水平。 其中发达经济体将于 20xx 年和20xx 年初陷入或接近衰退， 20xx 年的随后时间世界经济复苏将是一个渐进的过程。 目前的救助计划无法支撑股市以及金融市 场的根本稳定，因此无法解决世界经济的核心问题。 世界经济需要在深层次上进行结构调整的同时，找到实现新一轮经济发展的增长点。 金融危机和世界经济增长放缓，也将对我国金融市场、外贸出口和物价产生多方面影响。 国内方面 年经济情况回顾 20xx 年国内经济情况可以用 16 字进行总体评价：增长较快、价格回稳、结构优化、民生改善。  增长较快。 初步核算， 20xx 年 GDP 比上年增长 9%。  价格回稳。 2 月份，物价上涨演绎出一个高峰， CPI 当月涨幅达到 %。  结构优化。 在国民经济实现较快增长的同时，第一产 业特别是农业有了很好的发展。 20xx 年节能减排也取得了积极进展。 “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 8  民生改善。 20xx 年，全年城镇居民人均可支配收入增长 %，实际增长 %；农村居民人均纯收入名义增长 15%，实际增长 8%。 虽然中国受到了金融危机的影响，但经济水平仍然基本维持了较高的发展水平。 但是国内经济的发展依然有如下的问题： 结构矛盾、体制缺陷和增长方式粗放的综合反映产业结构剧烈变动导致市场供求出现新的失衡； 体制缺陷导致盲目投资和低水平扩张（投资体制、财税体制、金融体制、土地 管理体制、政府职能等关键领域的改革不到位）； 经济增长方式仍然比较粗放。 年经济运行预测：  三大冲击 ——中国经济面临的风险。 一是 “去存货化 ”成为 20xx 年 10 月份以来中国工业急剧下滑的主要动力。 二是出口负增长可能是 20xx 年最为确定性的事件。 三是房地产部门的衰退成为 20xx 年中国经济最大的不确定性。  房价调整或会加剧。  政府刺激经济计划的成效关键在于带动民间需求。  力补民生欠账方能解除制约消费的瓶颈。  比二次分配更重要的是初次分配。  提升经济体的效率、释放经济活力我们有很多事情要做。 总之 ，我们必须加大贯彻落实科学发展观的力度，彻底地告别旧模式，依据可持续发展的轨迹，探索深化体制改革，寻求新的增长方式，才是长远的良方。 三、 对 20xx 年主要指标的预测： “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 9 下调 20xx 年 CPI、 PPI 增长预测。 受食品价格特别是肉禽及其制品价格大幅回落影响， 20xx 年我国 CPI 将负增长 %左右。 受大宗商品价格暴跌和总需求增速快速回落影响， 20xx 年我国 PPI 将负增长 %左右。  下调 20xx 年投资、消费、出口增长速度。 投资名义增速下调至 13%，实际增速上调至 %，消费名义增速下调至 %，实 际增速下调至 %，出口增速下调至 %。  下调基准利率预测，下调人民币汇率预测。 存款基准利率下调至 %，贷款基准利率下调至 %，人民币汇率下调至。  下调农民人均纯收入增速度至 %。  下调 GDP 增长率至 %。  随着 20xx 年 7 月中旬国际大宗商品价格泡沫的破灭，上半年还肆虐全球的通货膨胀，四季度急剧转变为日益迫近的通货紧缩威胁。 20xx 年，在世界经济陷入衰退、国内周期性调整的双重压力下，中国经济将步入典型通货紧缩，物价水平负增长将成为 20xx 年中国经济的显著特征。 为此，我 们对 20xx 年投资、消费、出口、居民收入、 GDP 增速等主要宏观经济指标的增速预测值进行调整。 房地产市场分析 在国际金融市场动荡、国内经济增速放缓的背景下， 20xx 年，国家宏观调控政策作用显现，房地产市场景气回落。 市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓。 20xx 年房地产市场运行特点 (以下是我摘录的有关信息 )： A、 房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长 从资金供给总量来看，房地产资金在 20xx 年第四季度达到一个顶峰， 20xx 年较20xx 年环比开始出现下降。 同时，资金供给的增长率从 20xx 年第四季度已经开始大幅下降，从 1~2 月份的 %，降到 1~7 月份的 %，下降了 个百分点。 这种趋势估计第四季度仍将持续。 从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。 20xx 年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但其余类型的资金来源增幅均有显著下降。 到 20xx 年 7 月，原本第一季度增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为 %，与上年 30%~40%的增幅相去甚 “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 10 远，订金及预付款增幅为 %，也和前期差距很大。 尤其值得注意的是，由于需求者观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到 7 月份已经为负增长，同比减少 %。 由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。 房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。 首先是银行贷款的减少。 从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。 其次是需求的下降。 需求量的下降必然带来预付款、订金数量与 个人按揭贷款的减少。 B、房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落 房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示， 20xx 年第一季度，三者的同比增幅达到 %、 %和 %，较上年同期增幅都有显著上升。 到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了 %、 %和 %； 7 月份，三者的增幅已下降至 %、 %和 %。 土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。 这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。 C、需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降 受国内宏观经济景气下降、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。 尽管开发商动用了打折，买房赠装修、赠汽车、赠电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。 D、全国房价上涨幅度逐步放缓， “珠三角 ”部分热点城市已出现房价回落 “珠三角 ”部分热点城市已经率 先成为房价下降的区域。 深圳房屋销售价格同比增速从 6 月份出现下降， 8 月同比下降已达到 %，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 %。 8 月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降 %。 E、地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市 房地产投资是投资的重要组成部分，从全国的平均水平看，占到固定资产投资的25％左右，在有些城市超过 50％。 对于地方政府而言，房地产投资的下滑和交易量的萎缩，已明显影响到地方政府的土地出让金收入和税收收入。 面对这种情况，部分二线城市和个别省纷纷出台了鼓励买 房的政策。 例如，湖州市政府出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》，按照规定，湖州市民在 20xx 年 9 月 4 日至 20xx 年 12 月 31 “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 11 日期间，购买商品房均可在办理房产证时获得购房款总额 %~%的政府补贴；沈阳市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包括将重启购房补贴政策、提高住房公积金贷款的年限和限额等；河南省政府规定，自 9 月 1 日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税、降低首付房款、延长贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供的房贷最优惠利率；厦门、长沙、成都等地也相继出台包括购房入户、免税降税、购房补贴等 购房优惠措施，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。 F、住房保障工作进一步加强，各地取得一定进展 20xx 年的《政府工作报告》，明确提出抓紧建立住房保障体系，指出：解决城市低收入群体住房难，靠廉租住房和经济适用住房；帮助中等收入家庭解决住房难，是增加中低价位、中小套型普通商品住房。 而中央政府一直以来强调的住房保障问题在此次机构改革中亦得到体现，根据国务院机构改革方案，组建住房和城乡建设部，并专门成立住房保障司来负责此项工作。 一系列支持保障性住房的政策法规也相继出台。 2 月 4 日，中国人民银行、银监会发布 《经济适用住房开发贷款管理办法》，明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。 3 月 3 日，财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》中指出，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房所得减征 10%的个人所得税。 3 月 21 日，住房和城乡建设部发布《关于加强廉租住房质量管理的通知》，对确保廉租住房的质量、解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。 随后，住房和城乡建设部发出通知称，规划部门 要充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。 地方住房保障工作也取得一定进展。 如《上海市 20xx 年住房建设计划》中，规定经济适用住房和廉租住房分布，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地，主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近建设，特别是该计划中还提到，结合中心城区产业调整、工厂置换来安排一定量的廉租房和经济适用房用地；《广州市住房建设规划》中指出， 20xx 年将供应保 障型住房用地 ~ 平方公里，规划建筑面积 100 万 ~180 万平方米， 20xx 年计划供应同类用地 ~ 平方公里，规划建筑面积 158 万 ~200 万平方米；珠海市政府出台《 20xx~20xx 年珠海市解决城市低收入家庭住房困难总体规划方案》，决定在未来 3 年，推出 1899 套廉租住房，新建 5072套经济适用住房，通过实物配租、货币补贴以及提供经济适用住房等多种形式，解决全市低收入家庭和其他困难群体的住房问题，并将城市低收入家庭住房解困与政府考 “在水一方家园 ”房地产项目可行性研究报告 12 核挂钩； 2 月 18 日，北京市建设委员会正式公布《限价商品住房管理办 法（试行）》，首批限价房源 16377 套也将在 10 月 15 日前完成选房。 影响 20xx 年房地产市场的国际、国内因素分析 ，间接影响国内房地产市场 20xx 年 4 月，以美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为标志，美国爆发了次贷危机。 20xx 年 3 月，美国第五大投行贝尔斯登被摩根大通以约 亿美元收购。 此后，次贷危机愈演愈烈，一发不可收拾， 20xx 年 9 月，华尔街上 5 家独立的投资银行全军覆没，最大的保险。