某公司金桥项目投标书(编辑修改稿)

某公司金桥项目投标书(编辑修改稿)内容摘要：

成相当成熟的居住氛围，浦东大道、张杨路、杨浦大桥构成了便捷的道路交通网络。  区域内楼盘众多，目前在售项目将近二十个，大多为新建小高层项目，大部分项目量体在 5 万平方米以上。 整个区域档次较高，市场认同度良好，同时表现出了相当迅猛的发展势头。 目前民生路以东张扬路沿线楼盘的销售价格基本在 4500 元 /平方米以下，对于本案的价格定位产生较大阻力。  张杨路沿线成为该区域的亮点：短短三年时间，张杨路景观大道沿线涌现出大量高档精品住宅，表现出强劲的升值势头，如现已售完的八方大厦、桃林大厦，有着张杨沁苑等目前尚未开盘的在建 项目的支撑，张杨路沿线板块特别是本区地段将继续保持良好的强劲的上升势头。 其它  除上述之外，另有两个不容忽视的潜在竞争因素：一是张江地区的崛起，张江发展起来后将直接拦截张江客源往本案流动的可能性；二是目前已经立项的几个超级大盘，虽然与本案距离较远，但其规模产生的强大产品力及推广力度会吸引整个市场的注意力：总建 70万平米的东方城市花园已经动工；世纪公园南侧的 A95 和 7地块30万平方米的项目公开征集过案名；复地集团的锦绣华城位于川杨河北、锦绣路西侧，总建 300 万平方米，年内将启动首期的 40 万平方米；金桥北 块有总建 60万平方米证大家园，黄山新城内也还有大片土地；另外本案周边已经进入开工阶段的项目还有 10 多个。 三、 重点个案综合分析 样本选择  由于金桥生活园区内目前可以参照的项目不多，为了更准确地进行产品和价格定位，我们特选择了周边主要竞争区域内销售均价在35005000 元之间的在售个案进行归纳分析。  诸如天安花园、华丽家族、香榭丽花园以及证大家园等项目无论从产品还是销售方面都有独到之处，但是因为与本案存在较大的价格落差以及由此产生的客源区隔。 因此在进行归纳分析的时候排除了这些项目对于分析数据的干扰。 房型 分析（见附表）  在本案的主要竞争区域内，平均单价在 35005000 元 /平方米之间的在售楼盘，据不完全统计共有 19 个主要楼盘，这些楼盘中目前的推盘量共计 6095 个单位，其中二房和三房是供给的绝对主力，占可供量的 %；剩下的 %则以复式居多，另有少量一房。  三房是供给主力，占可供量的 %，三房面积跨度较大，从 98170平方米不等，但主力集中在 115140 平方米；二房占可供量的 %，面积跨度为 80129 平方米，主力集中在 90115 平方米。  如果结合单价，则从中可以发现有单价越高、规 划面积越大的趋势：规划面积较大的几个楼盘如世纪景点、弘杨沁园、住友名人花园、锦绣天第、新城名庭、胡姬花园等均价大多在 4500 元 /平方米以上。 案名 总户数 二房 三房 其 它 面积 户数 比例 面积 户数 比例 户数 比例 时代金领 (一期 ) 531 101 26 % 115167 466 % 39 % 万邦都市 (二期 ) 665 88116 250 % 98133 350 % 65 % 锦绣一方 532 92111 195 % 109144 275 % 62 % 锦绣天第 (二期 ) 240 91106 132 % 127133 92 % 16 % 世纪景点 (二期 ) 284 126129 22 % 140149 262 % 联洋花园 (一期 ) 438 80121 168 % 128142 235 % 35 % 胡姬花园 96 89 5 % 132141 77 % 14 % 弘扬沁园 336 9399 102 % 118138 194 % 40 % 金淙苑 216 101 68 % 115117 136 % 12 % 名门世家 (三期 ) 150 95112 56 % 120139 85 % 9 % 新城名庭 201 107108 90 % 127141 90 % 21 % 现代华庭 176 100109 36 % 114131 140 % 今达花园 413 98115 272 % 113170 69 % 72 % 蝶恋苑 546 83110 306 % 105131 220 % 20 % 连城 666 103114 144 % 120140 522 % 名人花园 (二期 ) 214 100109 48 % 143144 144 % 22 % 时代逸居 132 9798 40 % 109124 80 % 12 % 广洋苑 259 8997 107 % 119135 133 % 19 % 总计 6095 80129 2067 % 98170 3570 % 458 % 主力 90115 115145 价格分析 主力总价分布图75555748757567684957645243425271475151504341706259584849574540314470414430 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80时代金领万邦都市锦绣一方锦绣天第世纪景点联洋花园胡姬花园弘扬沁园金淙苑名门世家新城名庭现代华庭今达花园蝶恋苑连城名人花园时代逸居广洋苑  从上图可知，主力总价的集中区域在 4065 万元，超过 70 万元的世纪景点、联洋花苑都有世纪公园概念，住友名人花园也有绿化景观优势；时代金领中有一款 167 平方米的房型实际已经具有四房功能。 重点个案评述（详见附图表五 ：重点个案市调总表）  爱建时代金领 —— 位于本案西侧，占地 8万平米， 15 幢 1019 层小高层规划，采用“ S”型围合，外立面略具欧式，绿化率 51%，现为一期 7幢小高层和一幢 2层会所，规划面积 101300 平米，主力三房， 115167 平米约占 80%，有少量复式房型，均价 4500 元 /平米，8 月份开始内部预订，年底开盘，现接受客户咨询排号，至 7 月 30日已排号到 586 号。 该案所处地段毗邻高尚国际社区，投资商为爱建股份，实力较强，前期有房展会等推广活动，积累较多客源。  银泰花园 —— 小区规划为小高层和联体别墅混合项目，基地面积 万平米，总建面积 万平米，规划户数约 250 户。 其中小高层为124 层，别墅均为三层联体别墅，面积 平米，本案自 1999 年底公开，其小高层单价范围 33003800 元 /平米，别墅均价 4300 元 /平米，目前已全部销售完（ 20xx 年 4 月售完），但其销售时间较长，近一年半，去化顺序依次为二房最快，三房次之，最后为联体别墅，说明房价特别是总价对本案销售的影响。  住友名人花园 —— 位于浦东张扬路、居家桥路口，南面正对集中绿地 —— 名人苑 ，该案一期 388 户已经入住，现二期共规划 3幢 18 层小高层 1 幢多层，一梯 2 户，社区内有会所、室内游泳池等，规划面积偏大：二房 100109 平方米，占 25%；三房 143144 平方米，占 75%价格为 38805700 元 /平方米，均价约 4900 元 /平方米，一次性付款 97折，该案于 7 月 5日正式开盘， 7 月 4日即有人排队认购，现销售率已经达 70%，二房已基本售完，三房余房集中在高楼层；客源以陆家嘴、金桥、外高桥等区域的白领为主。  联洋花园 —— 位于联洋社区的最北面，北靠杨高中路，总规模 23 万平方米，由东向西分三期开发，首 期 384 户于 20xx 年 7月开盘，均价 4200 元 /平方米，目前销售率已经达到 95%左右，尚余少量大面 积二房，目前价格已经标到 42005600 元 /平方米； 20xx 年 2 月推出二期预定， 3 幢 12 层、 3 幢 18 层和 1幢 32层共 570 户，以三房为主力，预定均价 4700 元 /平方米，但预定情况依然火爆，现二期预定价已经上涨到 40006400 元 /平方米，二期将于今年 9 月正式开盘。  新天家园 —— 位于浦东桃林路、灵山路口，其北侧为陆家嘴花园，东面与进才中学相邻，步行 5 分钟可至源深体育中心，其东侧民生路上有大型超市，农贸市场、酒 店等。 小区周边环境较安静，且出行较便利，步行 10 分钟可至张杨路、杨高南路地铁站，张杨路上公交车辆较多。 总建面积 34680 平米，共 4 幢高层，其中 2 幢 12 层，2幢 18 层，总户数为 289 户，配有地上、地下车位，小区内有 1500平米活水园林景观，高级业主会所，其均价达 5200 元 /平米，自 20xx年 3 月开盘以来，销售已过半。 房型为二房、三房和复式，均为二梯三房布局。  连城 —— 地处张杨路、长岛路口，规划中基地面积为 60680 平米，总建面积为 90178 平米，由 10 幢 6层、 6 幢 9 层、 9 幢 11 层多层、小高层组成，小区有 11000 平米集中绿化带，一梯两户。 其中小高层得房率为 86%，多层得房率为 90%，规划总户数约 750 户左右。 目前结构体 7 层左右， 20xx 年 3 月开盘，预计 20xx 年 6 月交房。 由于该案是分期获得预售证，所以也是分四期销售的：一期 9幢 11 层已基本售完，目前在售的为二、三期的 6幢 9层小高层，估计为 216户，二房面积为 平米，三房面积为 平米，各占一半。 目前二期已销售过半，三期在 7 月下旬刚开盘，销售情况不太乐观。 单价范围在 36903980 元 /平米，均价在 3800元 /平米，一 期余房清盘价 3500 元 /平米。 物管费在 元 /平米左右（小高层），四期多层房型图未出，价格也未定。 该案在造势宣传上不遗余力，除定期房展外，在张杨路沿线挂有路旗，除报纸广告外，还有车体广告， SP 还有“清凉一夏”的活动，即“凡 20xx 年7 月 20日 8 月 15 日签约连城的业主可参加抽奖，有机会去云南庆 香格里拉避暑”。  胡姬花园 —— 位于张江碧波路和科苑路口，规划中有 2 幢 16 层， 2幢 9 层和一幢办公楼，现在一期为东面的 16层和 9层的各一幢。 主力房型为三房，面积在 平米，二房的面积为 平米，约 5 户（已售完），另有复式房。 20xx 年 1 月开盘，总的销售已过半。 另外办公楼已租售完毕。 单价在 38005700 元 /平米，平均单价在 4500 元 /平米左右。 客源主要有投资、自住及设立办事处三种。 自住者居多，多为张江高科技园区内工作人士。 优势在于户型的采光通风良好，动线分明；距离地铁站约 10分钟步行路程；紧邻汤臣别墅区，品质较高。 但房型面积较大，周边配套设施较少，离市中心也较远，小区规模小，人气不旺，周边多为规划中的厂房。  现代华庭 —— 由上海同进置业有限公司投资开发，由同策房产咨询公司销售。 位于浦东张杨 路 2242 号，靠近崮山路口，崮山路上生活设施较全，张杨路上有十余条公交线路，交通便利，距离东方路地铁站为 3 站路，周边有小学、中学、医院、大型超市、体育中心等公建配套。 总建面积为 20825 平米，为三幢品字型布局之板式小高层，层高为 16层，共 176 户，小区特色景观为中庭 3 棵百年香樟，整体为围合式园林布局。 楼盘均价为 4000 元 /平米，房价在区域内有一定竞争力，但规模较小，主力房型为三房，主力总价 50万元左右，目前尚未正式开盘，可接受预订，销售前景好。  锦绣天第 —— 位于浦东内环线以内，东北方向约 1 公里处为浦东中央公 园，周边道路状况良好，西面一站路可至成熟区，有易初莲花、仁济医院等配套，交通尚可；近中央公园，有升值潜力，小区整体规划较好，目前周边环境较好，但生活配套尚未跟进，生活尚不太方便，且小区内部公建配套亦滞后于小区开发进度。 本案分三期，规划近千户，有 5层多层、 8层电梯房和 12 层小高层，一梯两户，内有会所，一期 400 户已售完，现售二期，约 240 户，二房为主力房型，约占 55%，价格范围 40005100 元 /平米，均价 4600 元 /平米，目前销售已近尾声。 第四部分 本案市场定位 一、 宗地及相关状况评价 宗 地概况  宗地位于金桥现代生活园区西园，东邻银泰花园，距家乐福、欧倍德约 200 米；西隔白桦路与爱建时代金领相邻，时代金领与罗山路之间有 400 米宽的绿化带；南临碧云路，碧云路以南为 S11 地块，现状为绿化苗圃，与 S8 地块一起规划为法式建筑，沿街有商业街、社区内绿化面积高达 5 万平方米；北侧 150 米处为交通干道杨高路、之间有一条东西向高压走廊和 120 米宽的绿化隔离带。  宗地为金桥现代生活园区内 S102 地块，南、西、北三面临路，南北长约 220 米，东西宽约 150 米，总用地面积约 万平方米，容积率 ，总建为 万平。