沈阳万盛综合楼项目市场报告(编辑修改稿)

沈阳万盛综合楼项目市场报告(编辑修改稿)内容摘要：

密切相关。 一般地说， 沈阳 市开发企业项目运作资金中，约有 70%左右资金是直接或间接来自银行，该项决定必然会对 沈阳 市房地产业，尤其是对大多数开发企业产生重大影响。 从银行防范金融风险角度考虑， 121 号文件大方向是正确的；但是在具体实施过程中，会对 沈阳 市房 地产业造成什么冲击和影响，还有待于实践进一步验证。 第二，土地储备制度运行尚不够完善。 沈阳 市目前多元管理体制，极易造成不公平竞争；加之由于过度向效益倾斜，土地储备制度的宏观调控职能缺损，中小开发商进入土地市场难度会进一步加大。 第三，住房供应结构调整任务难度较大。 由于利益驱动，沈阳市开发商建造中高档及大户型住房的惯性较大；面向大众消费群体，建造中档和中低档住房，需要开发商从经营理念、利润期望和运作手段做出根本性调整。 第四，商品房空置压力较大。 沈阳 市空置总量有较大幅度上升，加之又是结构性空置，空置集中于中高 档和大户型住房，因此，近期难以全部消化，对部分开发商和市场的压力是比较大的。 对 20xx 年 沈阳 市房地产基本走势初步预测 （ 1） 从总体上看，沈阳市房地产基本上完成了近三年的调整任务后，天时、地利、人和三要素均占，进入最佳发展期。 依据对沈阳市房地产业发展的周期性规律、人均 GDP 和恩格尔系数变化、居民住房消费需求和城市化进程的综合分析，沈阳市房地产业已经进入了加速发展阶段，将会有近 20 年的快速发展时期，届时人均住房建筑面积达到或超过 35 平方米。 （ 2） 20xx 年， 沈阳 市房地产市场将会延续去年的发展势头，有一个较大幅度增长。 但是，房地产市场发展程度如何，是进入高潮期，还是高潮期前的准备阶段，主要取决于央行 121 号文件的实施细则。 若是操之过急，采用硬着陆， 沈阳 市房地产市场高潮期会推迟一段时间，今下半年只能是高潮期前的准备阶段；若采用软着陆，不构成重大冲击，下半年 沈阳 市房地产市场将会顺利过渡到高潮期。 （ 3） 开发商面临着重新洗牌的严峻局面。 新的土地制度和银行新政，加剧开发企业的马太效应，即 “ 富的更富，穷的更穷”将会使品牌优良实力雄厚的企业加速扩张，出现一批大型开发商；一大批无土地储备、信誉不良和实力不支的中小开发商被淘汰出局，一部分中小 开发企业会置换到外地中小城市去开发。 （ 4） 沈阳 市商业房地产和工业房地产去年将会继续升温。 随着项目年的深入，“韩国周”、“制博会”等重大活动的开展， 沈阳 市的工业地产和商业地产会进入加速发展阶段。 （ 5） 住宅房地产进入大众住房消费时代。 主要标志是铜领阶层会掀起买房高潮，他们的住房消费基本特点是以实用性和经济性为主，中低档的商品房是他们主要选择。 个体数量不大，但总体汇集起来需求巨大。 （ 6） 房地产开发投资幅度将会明显加大。 由于外地和境外开发商大批进入，以及浑南新区、铁西新区和棋盘山风景区的开发进程加快，加之 20xx 年房地产市场利 好刺激，开发商普遍会加大投资力度， （ 7） 沈阳 市房地产市场性质发生重要变化。 沈阳市房地产市场将会加速由地域性市场变为全国性市场和国际性市场，外地开发商和境外开发商在沈阳房地产市场上的份额会越来越大。 （ 8） 沈阳 市房地产业将会加速从粗放型向集约型发展。 沈阳 市房地产业开始进入了大盘时代、品牌时代、服务时代和创新时代；房地产的市场竞争，尤其是高档房市场（含别墅市场）和中高档房市场的竞争将会更加激烈，会由简单的价格和地段竞争变为性价比竞争、开发规模竞争、品牌竞争和产品细节竞争。 （ 9） 增量房的销售量将会有较大增加。 中高档及高档商品房 的销售会略高于 20xx 年，中档及中低档商品房的销售会有较大的增加，按市统计局的统计口径，销售总量会超过历史最高纪录的 20xx 年的 212 万平方米，可能会突破 250 万平方米，创历史新高。 细分化市场看，由于大量拆迁拉动， 60 平方米左右的中低档小户型将热销； 80 平方米左右的中低档商品房会畅销；高档房、别墅和大户型会处于滞销状态。 （ 10） 商品房的价格将会平稳运行，继续保持稳中有升态势。 虽然有基准地价提高激发商品房价格上扬的压力，但由于结构性空置数量较大和住房消费费购买能力的制约，房价基本上会维持在现有水平上。 细分化市场看， 高档房、中高档房（含别墅类）因供大于求，房价可能会略有下降；中档房、中低档房和二手房因求大于供，房价可能会略有上升；近郊商品房的价格仍处于上升期。 （ 11） 存量房市场将会持续高涨。 由于大批拆迁户的购买力释放，会对 沈阳 市存量房市场重重地推动一把。 存量房除中介外，受制因素不多， 20xx 年的势头会继续延续下去。 第三部分 沈河区及中街简介 一、 沈河区简介 沈河区概况 沈河区位于中国东北最大的中心城市── 沈阳市的中心，面积 平方公里，沈河区人口主要来自关内移民，另外有一部分东北满族，关内移民主要来自山东 、河北、河南等省。 到 20xx 年末统计，全区实际人口为 601529 人，其中男 298599 人， 占总人口比重 %；女 302392 人，占总人口比重 %。 绝大多数为汉族，另外有一些满、蒙古、回、朝鲜等 22 个少数民族。 全区设立 16 个街道办事处， 164 个社区。 沈河区位于北纬 41 度 10 分至 42 度 16 分、东经 123 度 20 分至 123 度 45 分之间，处于沈阳城区中轴线东侧。 东与大东区相邻，南与东陵区接壤，西与和平区相接，北与皇姑区毗邻。 经济概况 改革开放以来，沈河的经济得到了迅速的发展， 20xx 年，我区国民经济 保持了健康、快速增长，经济结构调整成果显著，区域综合经济实力进一步得到提高。 全年实现国内生产总值 亿元，比上年增长 15％。 其中，第二产业实现增加值 亿元，比上年同期增长 ％；第三产业实现增加值 亿元，比上年同期增长 ％。 第二、第三产业占国内生产总值的比重分别为 ％和 ％。 年末，全区单位从业人员 21830 人，比上年下降 ％。 在岗职工人数 21049 人，比上年下降 ％。 其中：第二产业 5124 人，比上年增长 ％；第三产业 16706 人，比上年下降 ％。 全年共 开发就业岗位 220xx 个，调剂安置就业人员 26897 人次。 工业概况 全区工业经济保持平稳增长的良好势头，经济效益明显提高。 20xx 年，全区完成工业总产值 (不变价，下同 ) 亿元，比上年增长 ％；实现工业增加值 亿元，其中全部国有工业企业和年产品销售收入在 500 万元以上非国有工业企业完成工业总产值 33756 万元，比上年增长 ％，实现工业增加值 6479 万元，比上年下降 ％。 全年实现工业销售收入 80295 万元，比上年增长 ％，实现工业利润 1586 万元。 商业概况 沈河区建 设中央商务区工作的全面推进，由主抓中央商务区建设向中央商务区与诚信商务区统筹协调发展转变，由主抓三产发展向三产二产互为补充转变，使“中街、五爱、北站”三大商贸圈发展后劲不断加强。 开发区的并入和一批知名企业和品牌的成功引进，使沈河的流通业活力大增。 全年消费品市场成交额和社会消费品零售总额明显增加。 以五爱市场为主体的各类专业市场全年实现市场商品成交额高达 亿元，比上年增长 ％。 20xx 年实现社会消费品零售总额 7 亿元，比上年增长 ％。 未来展望 “十五”时期，国民经济要保持较快的发展速度，产业 结构优化与升级要取得明显成效，经济增长质量和效益要有显著提高，城市功能与经济发展环境相应得到全面拓展和完善。 力争用 1015 年的时间，基本实现现代化。  经济总量目标。 “十五”末期，全区国内生产总值达到 60 亿元，年均递增 %；人均国内生产总值达到 1 万元；财政收入达到了 6 亿元；年均递增 %，外资调入额达到 4000 万美元，年均递增 11%。 （依据现行统计口径）  产业结构调整目标。 实现产业结构优化和升级，高新技术产业、新兴第三产业取得长足的发展，国民经济和社会的信息化程度明显提高。 “十五”末期，第三产业 增加值达到 53 亿元，年均递增 12%，第三产业占国民经济的比重达到 %，新兴第三产业增加值占第三产业比重达到 40%；社会消费品零售额达到 亿元，年均递增 10%；全区引进开发居国内先进水平的科研新产品50 个，发展高科技型模范企业 20 个；高新技术产业的产值占工业总产值的比重达到 60%，科技进步对经济增长的贡献率达到 60%。  城区建设目标。 加快城区基础建设的步伐，提高基础设施的系统化、网络化和现代化水平。 “十五”末期，基本建成建筑布局合理化、城区环境景观化、社区管理模范化、居住条件现代化、城市功能高效化的 新型城区。  社会发展目标。 坚持以人的全面发展为中心，以提高人民生活质量为目的，不断提高公民素质和人民健康水平。 “十五”期间，科教、文化事业进一步发展，社会保障体系进一步健全，人民生活和社会文明程度显著提高，民主法制建设不断加强，经济与社会更加协调发展，实现社会发展的全面进步。 二、 中街简介 中街起源 沈阳著名的商业街 —— 中街，她是沈阳最早形成的商业中心。 1625 年 (明天启五年、后金天命十年 )至 1631 年 (明祟帧四年、后金天聪五年 )，后金将明朝所筑砖城进行改建扩建，按照中国历史上流传的“左祖右社、面朝后市 ” (即王宫之左是祖庙，王宫之右是社稷坛，王宫正面朝南，王宫后设市场 )之说，将原来的“十”字型两条街改筑为“井”字型 4 条 街。 即今沈阳路、中街路、朝阳街、正阳街。 当时，中街路称四平街，东西两侧建有钟 楼、鼓楼各一座。 街长 米，宽 米。 中街现状 1997 年，市政府投巨资把中街二段、三段改造成 1000 延长米的全国首条商业步行街。 4 年来，在社会主义市场经济大潮的推动下，古老的中街发生了深刻而巨大的变化。 中街现有商家近 300 户，路边，金利来、二百、鹏达、鼓楼等四座中街的标志性建筑，历史风貌依然 ；荟华楼一部、二部的仿古建筑，展示出古城风韵；商业城、沃尔玛、新玛特、鹏利广场、沈阳春天、东亚广场、紫金商厦、兴隆大家庭、新一佳、凡亚商厦、嘉濠商厦等大型商业巨子，展现出现代商业大都会的不凡气度。 中街正常时期客流量为 30 万人次 /天，双休日偏多，每年黄金周期间客流量大约在40 多万人次 /天。 而 20xx 年“十一”期间，中街客流量超过 50 万人次 /天，且本地人占绝大多数。 目前，中街年销售额在 40 亿元左右，上交利税达 2 亿元。 动态及规划 （ 1） 大众里项目及即将启动的五座商厦 居沈阳市中街黄金地段的步道广场式精品街，即大 众里项目，将于近日正式启动。 该项目占地 万平方米，从“女人世界”后身到接近沈阳路 ,由香港投资 5000 万美元。 去年外罩面全部竣工，明年“五一”正式开业。 同时启动５座商厦。 近期启动建设的有嘉阳广场、普尔斯大厦、东祥金店、东宇大白楼 4 座闲置商厦及一处闲置地块。  占地 10 万平方米的嘉阳广场正在做启动前期的准备工作。 重新激活后的嘉阳广场投资 1． 2 亿元，总体设计由美国一大公司担任，引进国际国内名牌企业、产品入驻大厦。  普尔斯大厦由港方投资 1300 万美元，现正在建设中。 其布局一至四层为商厦，五至十二层为写字楼。  中 街老字号金店东祥金店重新注入资金 3000 万元，做大做强品牌。 中街店作为集团总部，分店辐射全省，目前已建６家。  建筑面积 8000 平方米，闲置已久的东宇大白楼，已由外资投入 50万美元，合资组建金海滩物业有限公司，涉猎美容、职业培训等项目。  故宫西墙附近有一闲置多年的地块，俗称“大坑”，如今正在建设纸行大厦，由香港投资 1200 万美元，地上三层为大型现代化超市，地下一层为停车场。 此大厦填补了中街无大型超市的空白。 作为沈阳市历史最悠久的一个商业区，今天的中街已不仅仅是一条街，而是由其牵动，以故宫为中心，东、西、南、 北顺城街（路）所围成的区域，面积 平方公里。 按照规划，中街地区将以建设 4A 级景区为切入点，以建设“东北第一街”为统领，到 20xx 年， 初步建成作为东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。 （ 2） 五大功能区布局  商贸区： 以嘉豪、嘉阳为主，打造顶极百货精品店。 在 “女人世界 ”以南，儿童电影院以东，建设绿荫环抱 的步道广场式精品街。 这就是大众里项目。  文化旅游区 ：包括故宫、张氏帅府、长安寺项目及沈阳路一段的大舞台、盛京文化广场、文化步行街等。 重点改造周边环 境，建筑体现前清王府风格。  商务区： 包括北中 街东部长安寺商务会馆、韩国商城、商业城附楼及普尔斯大厦，将建国际商业展示中心和国际采购定单管理中心等。  娱乐区： 包括北中街和正昌太阳广场。 北中街将建 “花街”，保留珍贵树木和部分特色民宅，正昌太阳广场将建室内迪斯尼乐园。  餐饮区： 在交通银行以西、老久华以南， 开发建设沈阳老字号美食城。 以清代四合院为基本格调，地方流传的老字号为经营品牌，恢复失传的餐饮名店。 （ 3） 十大绿地换色 中街将以绿色连接每一处景观，建十大绿地。 为： 北中街、西北。