上海紫金城商业项目操作思路策略方案_35PPT

上海紫金城商业项目操作思路策略方案_35PPT内容摘要：

上海紫金城商业项目操作思路策略方案_35PPT 2009风云再起风云再起上海德嘉2009风云再起壹 经济形势预估加快建设保障性安居工程 已成为国内克服全球金融危机，保持经济平稳较快增长的十大内需措施的首要措施，住房供应结构、房地产市场格局和房地产开发将产生根本性变革。 财政投资的重点资领域涉及民生、“三农”、基础设施、医疗卫生、文化教育、生态环境等社会薄弱环节，以这样的投资方式拉动经济增长，很好地体现了优化结构、有保有压，让百姓得到了更多实惠。 在当前形势下加大铁路投资建设力度，将对拉动国民经济以及相关产业链的增长起到积极作用。 对劳动力就业、原材料行业以及装备制造业等产生积极影响。 加大“高能耗、高污染”企业的治污成本，强力推行节能、降耗、减排、环保重大工程。 未来2至 3年将成为产业结构和经济增长模式的分水岭。 增值税目前是我国第一大税种， 2007年仅国内增值税收入就超过 占全年税收收入的 31%。 增值税转型实际上是给企业减负。 国务院常务会议关于扩大内需促进经济增长的十项措施，有助于稳定资本市场预期，逐步消除股票市场恐慌情绪，有利于提振投资者信心。 2009风云再起国务院 4万亿经济刺激方案，在一周之内，各地政府纷纷宣布大规模投资蓝图：上海 5000亿，吉林 4000亿，海南 2070亿，安徽 3890亿，浙江 3500亿，河北 5889亿，河南 宁 庆 东 苏的计划是到 2009年底前完成 3000亿，2010年再投 6500亿 1998年那轮启动的积极财政政策， 5年不过共计投入 3万亿元拉动内需，而就目前各地已公布的数据看，全国各省市自治区已公布的固定资产投资总额已逾 10万亿元，远远超出国务院所设想的拉动地方和社会投资规模达到 4万亿的目标。 银行方面进一步调低存贷款利率和准备金率，但对房贷发放实行只做不说的过渡性政策。 贰 各界反应2009风云再起叁 房产形式预估房地产特性属于稳健的获利资金避风港，在目前房市现状下，受资金实力，楼市预期，多种投资选择，前几年透支消费，政府的行业政策引导等多方面因素制约，中高档商品房销售形式依然严峻。 低端民生性住宅和高端资源型豪宅可能是最先恢复的产品。 按市场规律，宏观经济恢复后，第一年总销售量最多能回复到 70%。 高档普通公寓恢复活力的唯一机会是中国的经济运行及货币稳定，成为国际资本的投资首选。 2009风云再起肆 紫金城操作思路市场信心不足 项目价值呈现购买实力有限 重塑凝聚工程2009风云再起项目信心提振本项目的信心来源于三个层面区域将成为老城区高档居住板块紫金城商业成为城市新中心红郡将成为南昌的高档住宅旗舰居住 /景观 /区位 /交通 龙泉湾 /公安厅 /外滩铭座 办公 /酒店 /广场 /负面 三类客户都将产生对所购写字楼物业出租的需求，能否出租。 多少时间出租。 租金多少。 风险如何。 等问题的解决程度将直接影响其购买决策。 良好的租赁市场前景与租赁服务将满足客户对人气及可能的出租需求，对此类客户成交有极大的促进作用。 纯投资型客户先投资后自用客户部分投资部分自用客户纯自用型客户紫金城的商业伙伴即考虑远景也关注近期的存活红郡的买家首先关注在于区域环境提升和商业运营态势2009风云再起商业 办公 住宅招商困局 销售困局 销售困局回报 +持有 持有 +销售 销售资金压力 +经营能力 稳定的租售前景 区域能级提升良性循环 相依托，互相带动聚人气，聚财气，聚贵气酒店 酒店公寓 后续住宅2009风云再起解决思路与其固守防线满盘被动 取主流企业搬迁入驻用震撼市场的招租政策，为紫金城置入核心商务资源强占商务高地，用商业人流激活商业，带动住宅。 以全新姿态，重新划定南昌商务商业格局2009风云再起 产生带租约销售单元，为保守型投资者提供更好的选择。 在保证“销售率”的前提下，提升项目的“入住率”，提升人气、市场形象及项目的投资价值。 如市场较好，保留一部分物业面积作为长期稳定的收入来源。 在销售进度计划不变的情况下，增加项目的租金收入。 为投资者提供优质售后服务，带动滚动客户的良性开发，为后期销售的成功提供保障。 紫金大厦的租赁推广还可以有以下作用 ：2009风云再起外资系 外资企业办事机构或区域中心政府系 政府接待、审批窗口或异地机构协会系 行业协会、商会总部系 异地大型企业驻昌机构金融系 银行、保险、证券、会计类机构存量大户升级系降级系搬迁系存量小户 初步排摸南昌大小 38个办公型楼宇逐个扫楼 邀请 联谊或考察 合中介围剿纳入紫金会营销方案 销售方式之2009风云再起营销方案 销售目标之12月中旬前完成所有可能销售对象排摸和租赁物料准备09年春节前完成主力单元的初步意向09年 3月完成 80%以上单位的租赁协议09年 4月结合租赁成功的新闻发布会及商业招商进度，重新启动项目营销。 2009风云再起项目价值呈现本项目价值包含以下部分住宅立面落成大门及示范景观呈现局部商业实际运营办公楼的招商及入驻意向紫金城在震荡期内价格的稳定项目综合成本周边项目销售进度建议在落实进度的同时，考虑选择合适单元做奢华装修维持价格标杆和顶级楼盘形象2009风云再起项目门槛调整推出部分毛坯房，顺应中档客户需求提供 1250元左右装修标准选择上海市场个案装修分析精选市场上 1000元左右 /平米（市场报价）；分析个案：A. 上海奥林匹克花园B. 海上海C. 万科四季花城2009风云再起A：上海奥林匹克花园总体报价： 9700元 /平米成交价格（ 7月份） ： 9168元 /平米装修报价： 1000平米2009风云再起卧室墙 乳胶漆窗台 铺贴大理石地 15厚多层实木复合地板棚 乳胶漆，配送吸顶灯配送家具 成品衣柜餐厅墙 乳胶漆地 “ 诺贝尔、博德精工”或同等品牌地砖棚 局部轻钢龙骨石膏板吊顶，面油乳胶漆，配送吸顶灯，及固定灯带和和筒灯配送家具 成品柜体及门扇阳台墙 乳胶漆地 地砖棚 吸顶灯入户门材质 钢质木纹品牌 瑞斯乐功能 转印防盗、隔音内部门材质 成品木门，采用防撞胶带品牌 其他 “ 松下”或“海格”或同等品牌开关面板插座；金蝶牌变压排烟道厨房墙 面油防潮涂料，配置筒灯地 “ 诺贝尔、博德精工”或同等品牌墙地砖棚 防潮板吊顶厨具“ 方太”或同等品牌灶具、脱排、消毒柜；成品厨柜内置钢板抽屉、拉篮、米箱、橱柜灯、厨房挂件、不锈钢背板。 美国原装进口台下式净水器，可供直饮水。 不锈钢水槽及龙头。 卫生间墙 面油防潮涂料，配置防雾射灯及灯带地 “ 诺贝尔 、博德精工”或同等品牌墙地砖棚 防潮板吊顶洁具“ 家”同等品牌洁具，“摩恩”同等品牌龙头，“松下、川野”同等品牌浴霸。 成品定制镜柜，成品定制淋浴屏，配送厕纸架、马桶刷、毛巾架，客厅墙 乳胶漆地 15厚多层实木复合地板棚局部轻钢龙骨石膏板吊顶，油面乳胶漆，配送吸顶灯及固定灯带和筒灯窗台 铺贴大理石配送家具 成品柜体及门扇上海奥林匹克花园(装修标准)2009风云再起B：海上海总体报价： 19000元 /平米成交价格（ 7月份） ： 19009元 /平米装修报价： 1000平米2009风云再起厨房墙 铺贴“亚细亚”高级面砖地 铺设“亚细亚”防滑地砖棚 防潮板吊顶厨具香港“美时”定制厨柜，“弗兰卡”不锈钢双盆水槽、龙头，人造石台面，附送 “伊莱克斯” 灶具、脱排油烟机、消毒碗柜和“林内”燃气热水器卫生间墙 铺贴“亚细亚”高级面砖局部采用高级玻璃马赛克地 铺设“亚细亚”高级地砖棚 防潮板吊顶洁具“ 科勒”品牌洁具， “阿波罗”淋浴房，天然大理石台面，附送瑞士森德取暖毛巾架客厅墙 “ 爱迪科”高级环保乳胶漆地 南洋实木复合地板棚 “ 爱迪科”高级环保乳胶漆窗台 铺设天然石材配送家具 香港“美时”储物柜卧室墙 “ 爱迪科”高级环保乳胶漆窗台 铺设天然石材地 南洋实木复合地板棚 “ 爱迪科”高级环保乳胶漆配送家具 （主卧）香港美时衣帽间 /衣橱餐厅墙 “ 爱迪科”高级环保乳胶漆地 南洋实木复合地板棚 “ 爱迪科”高级环保乳胶漆配送家具 香港“美时”储物柜阳台墙 外墙高级面砖地 高级仿古防滑地砖棚 “ 爱迪科”高级环保乳胶漆入户门材质 实木子母门（内衬钢板），配以高级门锁品牌 南洋功能 防盗，防震隔噪内部门材质 实木复合门品牌 南洋空调 “ 松下”智能变频户式中央空调其他“ 松下”或“海格”或同等品牌开关面板插座；日本原装进口隐蔽式晾衣架海上海(装修标准)2009风云再起C：万科四季花城总体报价： 8500元 /平米成交价格（ 7月份） ： 8246元 /平米装修报价： 1000元 /平米2009风云再起万科四季花城(装修标准)厨房墙 铺贴高级面砖地 铺设高级地砖棚 防潮吊顶，简易吸顶灯厨具单层钢化玻璃门，“方太”“老板”“帅康”三选一厨具卫生间墙 铺贴高级面砖局部采用高级马赛克地 铺设高级地砖棚 防潮吊顶洁具“ 科勒”或“乐家”品牌洁具， “摩恩”三件套水龙头，“名族”浴霸客厅墙 “ 多乐士”乳胶漆地 强化复合地板棚 无吊顶，简易吸顶灯窗台 卧室墙 “ 多乐士”乳胶漆窗台 化复合地板棚 无吊顶，简易吸顶灯配送家具 无餐厅墙 “ 多乐士”乳胶漆地 强化复合地板棚 无吊顶，简易吸顶灯配送家具 无阳台墙 “ 多乐士”涂料地 地砖棚 质品牌 安阳功能 防盗内部门材质 膜压门品牌 安阳空调 “ 美的”或“海尔”或“格力”空调其他 客厅 /餐厅 /卧室： 实木复合地板地面，乳胶漆墙面、顶棚，个别楼盘结合储物空间配储物柜或衣橱 厨房： 墙地砖铺面，涂料防水顶棚，定制橱柜，厨房三件套，双盆水槽、龙头 卫生间： 墙地砖铺面，涂料防水顶棚，浴缸、坐便器、台盆，品牌龙头、浴霸，定制镜柜 门： 实木（防盗）入户门，实木复合室内门 阳台： 防滑地砖地面，外墙面砖或涂料墙面，涂料顶棚 空调： 品牌空调分体机或品牌户式中央空调 其他： 品牌开关面板、插座等 附送： 热水器、净水器等实用设备或取暖毛巾架、隐蔽式晾衣架等特色设备当前市场上装修报价 1000平米的楼盘，普遍选用 “多乐士”“菲林格尔”“诺贝尔”“伊莱克斯”“科勒”“摩恩”“奥普” “松下”“西门子” 等品牌建材和设备，并结合户型特点配以实用设备的附送，类似万科、海上海知名物业比较注重精细的施工工艺，基本形成比较成熟的精装修标准。 上海市场个案装修分析总结2009风云再起以 900元 /平米为精装修标准，建议装修风格现代、欧式、大方，时尚感强，与项目整体形象相匹配，适当控制装修材料成本，增加一定可赠送价值，提供给业主最实惠的装修价值。 本项目精装修建议2009风云再起1. 客厅 /卧室 /餐厅：实木地板，墙面涂料2. 厨房：防滑砖、墙面砖、整体品牌厨具（市场知名度高的品牌）3. 卫生：防滑砖、墙面砖、整体品牌卫具 3件套（市场知名度高的品牌）4. 阳台 ：（ 南阳台）防滑砖、墙面砖（北阳台）防滑砖、涂料墙5. 顶部：涂料 +灯饰6. 门：实木门选取市场占有率较高、口碑较好的品牌，保证精细施工质量，超越客户相同标准自行装修所达到的水平。 2009风云再起配送功能 配送设备 市场报价 价值提升生活储藏 固定家具 5500元 /户（左右） 减少储藏家具需定制的麻烦制冷系统 户式中央空调 30000元 /台（左右） 气派且高效热水系统 热水器 5000元 /台（左右） 由于热水器。