南京世茂滨江新城商业地块-概念提案_97PPT

南京世茂滨江新城商业地块-概念提案_97PPT内容摘要：

南京世茂滨江新城商业地块-概念提案_97PPT 概念提案南京世茂滨江新城商业地块南京商圈 现状 分析典型商 业项 目分析滨江规划解析项 目定位全年招商推广计划商业项目形象包装策略商业项目操盘策略建议商业项目销售建议及策略商业物业的设计建议结束语目 录南京商圈 现状 分析新街口商圈夫子庙商圈湖南路商圈中央门商圈悒江门商业区新城市广场南 京 商 圈 图品牌档次 商圈特色新街口商圈具有无可比拟的品牌优势和人气优势，以大商场和中高档商务区为主品牌档次以中高档为主，以德基广场为代表的高档次品牌商场影响力新街口商圈集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的大型商业中心，其百货业态达到鼎盛时期。 知名度高消费忠诚度高。 根据对南京第一商圈：新街口商圈的研究，主要以零售业态为主，新街口商圈是南京商贸商务的核心区。 消费层次 人流量以 18 40岁之间为主；中高档消费平时人流量 60多万人次。 节假日人流量达到 100多万人以新街口为圆心，辐射整个南京市，是南京市最大的核心商圈。 辐射范围以零售业态为主，如：百货店、家电专卖、大卖场。 以休闲、娱乐为辅。 业态新 街 口 商 圈新城市广 场 商 业区品牌档次 商圈特色餐饮 +娱乐 +购物 时尚一族的向往之地精品店为特色餐饮档次中高档，狮子桥美食街；零售为中高档次，八佰伴。 影响力“购物放心满意一条街”称号；“百城万店无假货”。 全市最繁华、市民百姓最满意放心、最具魅力的现代文明商贸中心湖南路商圈以“百城万店无假货”的良好的美誉度，狮子桥美食街的知名度打造特色商业中心。 消费层次 人流量以 20 40岁之间为主。 本市居民为主，观光旅游为辅。 日均人流量达20万人次，节假日达 40万人次以上；特色：狮子桥美食一条街辐射整个南京市居民，其“ 百城万店无假货”的满意度较高。 辐射范围狮子桥美食一条马台街娱乐一条街、湖南路购物一条街百货业态。 业态湖 南 路 商 圈商圈特色夫子庙这个无形资产具有深厚的传统文化内涵，同时也具有品牌价值的“唯一性”。 品牌以中档为主，其特色小商品居多。 档次以中高档为主，游客居多。 如： 水游城本地消费者带有节日消费的特点。 知名度与美誉度非常之高，旅游观光的游客较多。 夫子庙商圈以旅游观光为特色，美食街知名度高，节日人流较大等因素，使其影响力不断升高。 影响力消费层次 人流量以 20 50岁之间为主，观光旅游消费者。 本地居民。 平时人流量为 20万人次。 节日人流量高达40万人次。 以旅游景点为特色，辐射整个南京市，打造人文历史旅游特色品牌商圈。 辐射范围各大品牌专卖店；以小商品、古玩字画、等沿街零售；美食一条街。 业态品牌档次夫 子 庙 商 圈品牌档次 商圈特色中央门商圈以生活日用品、小百货为经营特色，各种餐饮、休闲、娱乐场所齐全属大众化经济实惠型商圈，品牌档次以中档为主。 影响力中央门以发展社区购物中心、大型市场为主，发展与居民日常生活息息相关的商业业态，以增强开放的辐射力和影响力。 中央门商圈由于其地理位置，流动人口大，专业批发市场、单价低总价高等因素下，成交额不断上升。 消费层次 人流量以 20 40岁之间为主；本地居民消费；平时日均人流量为30万人次节日人流量为 60万人次地处交通枢纽的特殊地位，吸引了诸多流动性大的外来人员，承担着既服务本地又辐射外地的功能。 辐射范围中央门商圈以生活日用品、小百货为经营特色，各种餐饮、休闲、娱乐场所齐全业态中 央 门 商 圈品牌档次 商圈特色 奥体文化活动中心；文化产业集聚区的第壹区、艺兰斋、金陵图书馆等文化休闲项目；档次以中高档为主；知名品牌进驻，发展潜力无限。 影响力河西 央商务区），发展重点为三大产业集聚区（现代服务业、总部经济和现代商贸业），随着开发建设印象逐渐扩大。 河西新区商圈是以河西新城为依托而形成的南京地区最年轻商务商贸中心。 消费层次 人流量以 25 35岁之间为主附近办公的白领人士日均人流量约为 15万人次辐射长三角、现代化商务、商贸功能齐备的区域。 辐射范围生态商务活跃区、高端消费商务区、观光旅游博览区；中央商务绿轴；中央公园商务核业态河 西 新 区 商 圈0品牌档次 商圈特色集美食、娱乐、购物、休闲于一体的时尚旗舰店、名品专卖店、咖啡餐店、高档餐厅、电影院、影视精品廊影响力号称“全省首家新城市广场 ,影响在河西新城 案居民在其消费，对其研究对本案有一定的启示。 消费层次 人流量以 20 40岁之间为主美食、购物消费为主。 日均人流量： 10万人周边的居民为主，是区域的大型综合性现代商业与生活配套中心辐射范围金润发大型仓储平价超市、上影华纳影城、百货精品步行街、家居数码港及餐饮娱乐广场业态新 城 市 生 活 广 场1品牌档次 商圈特色以高档的酒吧和特色餐厅为主题，历史建筑群为基石，打造南京娱乐高端场所。 酒吧在南京属于中高档次。 特色餐饮在南京也有较高的知名度。 影响力以民国建筑文化与国际流行时尚的结合，打造南京高端商务、休闲生活区。 娱乐业态在其非常受欢迎，且顾客忠诚度高。 南京 1912是南京成熟的特色商业街区，对其目标客户群研究有助于本项目的客户选择。 消费层次 人流量以 25 35岁之间为主的时尚、潮流人士在此消费。 日均人流量为 8万人次南京休闲、娱乐的集中地，辐射整个南京市区的酒吧、休闲消费者。 辐射范围主要以酒吧、特色餐厅、咖啡吧等为主的魅力街区。 业态1912 特 色 商 业 街2品牌档次 商圈特色项目整体定位为“南京首家 集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店、旅游为一体的生活档次为中、高档，目标消费群为小资及中产阶级人群影响力下关区域内的新兴大型商业中心，业态配置新颖，目标客户群广，影响面广。 下关区域内的大观 天地 饮、休闲、娱乐、酒店、旅游为一体的生活商业中心 流量以 10 40岁之间为主。 区域内的大型商业中心，辐射层次较广。 目前无，建设中大观天地 项空白。 辐射范围大型生活卖场、精品购物街区、酒吧、 餐、大型中餐酒楼、儿童体验区、高档休闲中心业态大观 天地 3政府规划南京外滩重点在河西新城的区域内 关沿江风景区将打造“南京外滩”。 据此发展，沿江风景区将成为南京的特色商业中心。 各商圈差异化定位经营各商圈根据自己的商圈特色、位置、承担的功能等形成错位、相互补充的商业模式布局经营。 以中山路为中轴中山南路与中山北路的连接着：夫子庙商圈、新街口商圈、湖南路商圈至新建的大观天地 格 局4新街口商圈夫子庙商圈湖南路商圈中央门商圈悒江门商业区新城市广场南 京 商 圈 解 析 图5新街口商圈：以金融贸易、商务办公和大型商业为特色的现代化商贸中心。 特色：百货湖南路商圈：商贸、金融、 “ 餐饮航母 ” 的聚集，其商务功能和餐饮娱乐齐全完善。 特色：餐饮夫子庙商圈：借助夫子庙秦淮风光带的知名度和影响力，满足消费者购物、观光、休闲、娱乐的活动。 特色：文化 +餐饮中央门商圈：以发展社区购物中心、大型市场为主，流动性人口居多。 特色：交通枢纽 +专业市场良 性循环河西新区商圈：河西新区是现代服务区积聚区，高端消费商务区、中央商务区。 商 圈 功 能6王府大街美食街夫子庙美食街湖南路狮子桥美食街南 京 餐 饮 街7典型商 业项 目分析8大观 天地 9区域商业中心业态配置：负 1层生活大观1层时尚大观2层流行大观3层美食大观4层酒店5层酒店总体量 20%的产权式商铺销售单价： 24000元1200个停车位 档次为中、高档大观 天地 0车位、建筑形态等硬件条件满足区域市场消费要求。 该项目地段优于本案。 交通便利。 “狮子楼、阅江楼”风景区，辐射旅客消费群。 四大业态 +2条街 +四大主题馆的业态定位，打造区域商业中心。 麦德龙超市、四星级酒店、五星级影城等主力店入驻，为后续招商奠定了基石。 周边脏、乱、差的环境与整体的定位有一定相冲突。 棚户区、老旧厂房和本地老居民也不可能在短时间内换血迁出，周边消费力弱。 配套虽然尚属齐备，但后续改造困难较大，短期内无法满足项目的客户需求。 区域内无大型商业中心，弥补市场空白，集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店、旅游为一体的商业中心，发展前景良好。 在滨江规划范围中，是政府支持项目。 下关区在口碑不佳，在区域内商圈未成规模期间，来此购物的目标客户意愿下降。 区域内竞争对手对项目的威胁。 析1滨江规划解析2本案项目政 府 规 划3范围建筑南至中山北路，北至长江大桥，西至长江，东至大桥引桥和惠民大道，沿江岸线约 2公里。 高投入建设基础设施沿江建筑南高北低南京滨江规划地铁为“新外滩”改道，调整后的地铁 6号线。 变为半圆形走向，增加了辐射半径改造 87万平方米危旧房滨江商务核心区；大马路高密度混合商贸街区；滨江都市门户区；滨江创业区；滨江生活区；历史文化展示区；热河路综合生活街区等 7大区域。 政 府 规 划4规划区域 交通线路滨 江 规 划5滨江商务核心区本案商业项目至规划中的滨江商务核心区约 600米政 府 商 业 规 划6政 府 规 划 示 意 图7项 目定位8农贸中心基地：建筑面积 58000平米挹江门商圈变电站部队用房项目一期已入住约 400户项 目 示 意 图9 析大量高档住宅的消费群、提供了消费保障。 良好的绿化景观、紧邻绣球公园。 渡江起义纪念公园，高尚历史人文气息突出。 超 5星级酒店入驻，商务人士与旅游人士将集聚在此，对商业项目提升号召力、知名度奠定了基石。 紧邻长江：独特的长江景观，独一无二的发展机遇。 该项目位于世茂滨江新城内部，对外标识不明显，交通不畅。 商业项目早于住宅二期项目开发，周边住宅施工对商业运营有一定的影响。 停车位无法满足商业项目的需求。 项目体量较为尴尬，北部扩张受阻，不易形成规模。 南京滨江规划、倾力打造 南京外滩 ，为本项目提供了发展机遇。 本案商业项目获得政府大力支持，增强商户对项目的信心。 区域内的大型商业中心优于本项目，如：大观。 天地 2. 受金融危机影响，部分商家拓展意愿降低0定 位 可 行 性生活配套商业与零售业态定位可行性分析：商业定位无鲜明的主题，只能服务本社区人群。 且商业项目早于住宅二期开发，住宅一期有效消费者无法支持商业项目的人流量。 招商操作难度较大，知名品牌难以入驻，前期商业经营风险较大。 1 消费基础不足2 区域竞争激烈：区域内的传统商业竞争较为激烈，定位同质化，且号召力优于本项目，如：大观。 天地 江门商圈。 无论业态配置、品牌档次都将优于本项目。 目标消费群外流，增加经。