在公共租赁房建设利用住宅产业化建造示范性项目的可行性报告(编辑修改稿)

在公共租赁房建设利用住宅产业化建造示范性项目的可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

第二，建立优良 公营 住宅部品（ BL）认定制度。 该审定制度于 1974 年 7 月建立，所认定的 公营 住宅部品由建设省以建设大臣的名义颁布。 1987 年 5 月以后，建设省授权住宅部品开发中心进行审定工作。 住宅部品认定中心对部品的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安装性、价格等进行综合审查，公布合格的部品，并贴“ BL部品”标 签，有效时间为五年。 经过认定的住宅部品，政府强制要求在公营住宅中使用，同时也受到市场的认可并普遍被采用。 优良 公营住宅部品认定制度建立，逐渐形成了住宅部品优胜劣汰的机制。 这是一项极具权威的制度，是推动住宅产业和住宅部品发展的一项重要措施。 第三，建立 公营 住宅性能认定制度。 为了保证工业化住宅的性能质量，使 投资方明确 工业化住宅质量情况，保护购房者的利益，建设省于 20 世纪 70 年代中期开始实行工业化住宅性能认定，目前已制定了《工业化住宅性能认定规程》，其目的是为购房者选择住宅提供参考，并保证他们获得更大的利益。 第四，实行 公营 住宅技术方案竞赛制度。 日本将实行 公营 住宅技 11 术方案竞赛制度作为促进技术开发的一项重要措施和方式。 从 20 世纪 70 年代初起，围绕不同的技术目标，多次开展技术方案竞赛。 通过一系列的技术方案设计比赛，不仅实现了住宅的大量生产和大量供给，而且调动了企业进行技术研发的积极性，满足了客户对住宅的多样化需求。 香港 成功经验 自从 大规模安置灾民 开始， 香港的公共房屋 （即本文公共租赁房）已经有 50 多年的历史 ， 1945年 ， 香港经历日军侵占 ， 饱受战火洗礼。 在当时的 60 万人口中 ， 四个便有一个无家可归。 其后 ， 国内内战 ，大量人口从内地涌入香港。 香港总人口从 1945 年的 60 万激增 到 1961 年增至 300 多万 ， 使得香港的房屋问题更加突出 ， 住宅供应严重不足 ，“ 寮屋”数量激增 (寮屋即木屋 ， 是在私人或公共土地上兴建的低质量的非法房屋 )。 因此 1948年 ，“ 香港房屋协会”正式成立 ， 1952 年香港房屋协会通过政府获得廉价拨地及长期低息贷款 ， 开始兴建屋宇。 房屋协会是非政府机构 ， 兴建屋宇所需的经费均需自行筹备 ， 但由于政府的资助 ， 收取的租金较低廉 ， 而且入住条件与政府公共房屋相差不远 ，以上即是香港公共房屋的雏形。 香港的公共房屋 按时间段主要分为以下四个阶段： 第一阶段： 香港政府则是于 1954 年开始实施公共房屋计划的。 其起因是 1953 年圣诞之夜 ， 一场大火将九龙石峡尾寮屋区烧成灰烬 ，一夜之间超过 5 万多名寮屋居民无家可归 ， 为紧急安置灾民 ， 1954 年政府成立徙置事务署 ， 兴建徙置大厦 ， 用来安置灾民和寮屋清拆居民 ， 12 由此展开庞大的公共房屋计划 ， 并寻求长远解决寮屋问题的方法。 1954 年 ， 香港屋宇建设委员会 (香港房屋委员会的前身 ) 成立 ， 负责建造为中等收入家庭提供居所的公共租住房屋 (公屋 ) ， 始建于 1961 年的政府廉租房 ， 用来满足居住条 件欠佳的低收入家庭的需要。 1950 年代至 1960 年代 ， 政府迫于解决大量灾民的安身立命问题 ， 兴建公屋的目标是在最短的时间里兴建最多的公屋 ， 以安置亟需住房的居民 ， 因而缺乏周详和长远的建屋政策和计划。 第二阶段： 1960 年代香港经济开始快速成长 ， 就业增加 ， 居民收入和教育水平得到提高 ， 早期徙置大厦和廉租屋拥挤的居住空间和简陋的设施越来越不能满足居民的需求 ， 香港 于 1972 年 提出 “ 10 年建屋计划” ， 该计划的目标是要在 1973 1982 年的 10 年间 ， 为 180 万香港居民提供设备齐全 ， 有合理居住环境的住 所，同时 成立独立的机构香港房屋委员会 (房委会 ) ， 全面统筹香港的公共房屋建设和发展 ，并对公共房屋进行管理 (房屋协会建造的公共房屋除外 ) ，提倡并采用预制建筑设计公共房屋，提高房屋的使用功能，同时形成标准化的模块设计，形成香港住宅产业化的基础。 10 年建屋计划 ， 是香港政府第一次系统地提出长远房屋发展政策 ， 奠定了香港房屋政策改进与扩展的基石 ， 政府建屋的重点也从以前强调建屋数量转移到建屋质量。 第三阶段： 1980 年代 ， 公共房屋建设速度不断加快， 伴随着香港经济的迅速发展和政府公共房屋政策的成功 ，香港大多数居民已经拥有基本稳定的居所，但仍有上万居民没有住房保障， 申请购买居屋的人也远远超过政府出售居屋的数目。 因此 政府推出 1987 20xx 年 13 长远房屋策略。 其主要目的是扩大重建计划、确保所有家庭都获得合适的居所 ， 以及协助市民自置居所 ， 作为长远解决房屋问题的方法。 与此同时引入预制构件技术， 提高建设效率，缩短生产周期， 推进住宅产业化的发展， 除了改善公屋质量外 ， 针对不同家庭的经济状况 ，通过多种方式 ， 资助中低收入阶层置业。 第四阶段： 1997 年亚洲金融风暴对香港房产市场造成严重冲击 ，香港经济环境和市场 需求发生巨大变化 ， 香港楼价大幅下调 ， 房地产市场严重失衡。 针对这种情况 ， 20xx 年 11 月 ， 香港特区政府发表房屋政策声明 ， 为房屋政策及施政方针重新定位 ， 表明政府今后将集中资源 ， 为有需要家庭提供租住公屋 ，同时 20xx年 2月和 20xx年 2月，香港屋宇署、地政总署及规划分别发布《联合作业参考》 第 1号和第 2号，鼓励预制装配式住宅产业化，其预制部分建筑面积豁免计入容积率，大大加快了住宅产业化在香港的发展。 北京 、上海、广州 地区经验 大力发展成品住宅是国家建设资源节约型、环境友好型社会的 重要举措，是住宅产 业化发展的必然方向。 住宅产业化作为实现国家可持续发展战略的重要手段， 我国自上世纪末开始引进住宅产业化建设模式，一直在国家范围内不断推广试行，但是 产业资源配置不完善、产业规模尚在扩大、社会认知度不高 等各方面原因，未能真正实现住宅产业化。 为了进一步加快住宅产业化建设，找到适合的发展途径，近期国内几大城市纷纷将住宅产业化与保障性住房建设联系在一起，在保障性住房建设中推广 住宅产业化 并 实施 ， 以产业化支撑保障房建 14 设，有利于提高效率、控制成本、节约投资、优化生产、节约资源、保证质量， 从而 使保障 性 房成本低 保障 价格低而 达到质 量要求标准，另一方面，保障房的规模性建设，也为推进住宅产业化的发展 找到合适的媒平台， 提供了 良好的契机。 以下将国内北京、上海、广州等在保障性住房中引入住宅产业化建造模式的相关经验总结如下： 首先政府制定政策，主导强力推动； 20xx 年 3 月 30 日，北京市住房城乡建设委、规划委、国土局等 8部门联合发布《关于推进本市住宅产业化的指导意见》 ，标志着北京市住宅产业化大规模建设阶段正式拉开序幕。 北京市住房和城乡建设委员会 已 协同北京市发改委、财政局、国土局 根据 《意见》 深入 研究，将会通过建立联席会议制度，加强组织协调；推 广适用技术，建立健全标准体系；发挥政策调控作用，开展试点示范；整合行业资源，培育实施主体；加强科技研发，提供科技支撑等 10 个方面推进 保护生态环境、提高住宅工程质量、改善人居环境。