证券投资学课程设计---浅谈房地产投资风险分析(编辑修改稿)

证券投资学课程设计---浅谈房地产投资风险分析(编辑修改稿)内容摘要：

种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施 负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。 (7)社会风险。 是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。 当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。 (8)自然风险。 是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。 这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨 大破坏，从而对投资者带来很大的损失。 我国当前经济形势总体 向好 ， 但问题仍然存在。 目前 的主要问题仍然是固定资产投资增长过快 ，还有 货币信贷投放过多 ， 特别是结构性矛盾突出 以及 能源资源和环境压力增大。 风险的特征 正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，降低风险发生的可能，提高投资活动的效率具有重要意义。 （ 1）客观性与普遍性。 房地产项目投资风险的客观性是指房地产风险是客观存在的，它不以某个人的意志为转移。 普遍性即一般工程项目中都有风险的存在，风险在整个项目生命周期中都存在，而不仅仅存在 于实施阶段。 （ 2）不确定性与损益双重性。 风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。 例如经济政策的变化、战争的爆发、暴雪灾难的形成，风险的产生虽有具体原因，但其发生的时间是难以预知的。 这种难以预知的特性就造成了房地产项目投资风险的不确定性。 同时，风险不一定都带来负面影响，如果能正确认识并充分利用风险，反而会使收益有很大程度的增加。 （ 3）潜在性与可判性。 房地产项目投资风险不仅具有随机性，同时具有潜在性。 它是附着在房地产开发与经营中的某些确定事物中，并通过它们的发生而起作用，因此从房地产投资的规律看，房地产风 险具有潜在性。 但是，这并不是安徽理工大学 本科 课程设计（论文） 4 说风险是不可认识的，人们可以分析以往类似事件的统计资料，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度作出客观判断。 （ 4）相关性。 相关性是指投资者面临的风险与其投资行为及决策是紧密相连的。 同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险，同一投资者由于其决策或策略不同，会面临不同的风险结果。 实质上，风险空间是由决策空间和状态空间结合而成的。 状态空间是客观必然，人们无法自由选择；而决策空间是人们根据状态空间自主选择的结果，决策正确与否直接影响人们面临的风险及其程度。 3 投资风险产生的原因及分析 产生的原因 所掌握信息不全、不准，投资决策草率。 所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。 宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。 这在近年的经济生活中也经常遇到。 表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。 房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销 成本加大，期房销售几乎成为不可能。 四是房地产政策及由此形成的大气候。 如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。 （ 1）项目场地选址阶段。 房地产项目对位置极为敏感，成功的投资开发离不开准确的选址。 同时，能否正确评估某地块的价值也具有很大的不确定性，还可能牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多问题。 房地产项目投资中各种不确定性因素很多，一旦处置不当将会造成整个项目的拖延甚至流产。 （ 2）项目融资阶段。 通常房地产项目都需要从银行或其他金融机构进行融资， 而贷款利率的变化趋势难以预料，资金成本即融资费用对房地产项目的最终利润影响极大。 此外，房地产项目通常在楼盘开发到一定阶段开始预售，以预售款将余下楼盘项目开发完毕，一旦遭遇预售款无法到位的情况，就会因资金短缺而面临困境。 （ 3）项目建设施工阶段。 这。