物业业主入住问题解答手册(编辑修改稿)

物业业主入住问题解答手册(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 第 9 页 共 20 页 1现在业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水电供应。 物业管理费，还有代收的水电燃气费用，如果没有缴纳物业管理费，但是缴纳了其他费用，作为物业管理公司是没有权利掐水断电的，可以协商解决，如果没有解决，可以向水电管理部门进行投诉。 1业主入住之后，发现入住当初小区在买的时候，开发商曾经承诺过小区有一个幼儿园，如今发现幼儿园的位置向东边移了一部分，层数也加高了，幼儿园的性质也变了，变成了街道派出所的性质，开发商违反当初约定的行为应该怎么 办。 在处理的过程当中，核实了这个地块之后，确实当时的建筑单位和拨地单位都是另外的一个单位，跟开发商没有关系，但是有一部分业主签约的时候曾经把这一部分内容包括进去了，开发商不存在合同欺诈的问题，但是存在着买卖违约，把这部分内容签进合同的业主得到了一定的赔偿，没有包括的业主就得不到赔偿了。 1如果说入住的时候，经过有关部门检测，发现有害物体超标，业主该怎么办。 开发商是否应该承担什么责任。 这个首先要拿到环保部门合法的鉴定依据，确实物体超标，要确定来源在哪个方面，如果是开发商在房屋建筑方面提供的材料所致 ，开发商要承担一定的赔偿责任，如果超过他正常居住的标准，可以行使退房的权利。 中国最大管理资源中心 第 10 页 共 20 页 1地下室都住满了打工的人，他们有权利这样做吗。 怎样才能维护业主的权益。 如果是公摊的财产，必须争得业主的同意，如果不属于公摊的范围，影响了业主的安全居住的环境，业主也有权利要求予以纠正。 1物业公司私自允许某一家政公司或者是小商小贩进行经营，是不是要经过业主的许可。 首先要看他用的房屋是哪一块的，如果是公摊面积的房屋，属于业主的财产，必须经过业主的同意，如果是为小区的业主提供一种比较合适的服务，他应该跟业主有一个提 前的通知，小商小贩是属于禁止的范围，必须取得业主的同意。 如果没有经过业主同意进来之后，业主可以要求物业管理公司对这种行为予以制止。 1 业主被盗，物业管理应否赔偿。 我是某住宅小区的住户，上个月１２日凌晨我出差回来，发现家中被盗，经过清点，我家中财产被盗损失大约为十二万元，我及时向辖区派出所报了案，但至今为止，案件都没有侦破。 我想请问，我每月都按时缴纳了管理费，这次财产损失是否可以要求管理处给予赔偿。 王先生 类似的问题，我听到过很多次，提出问题的有物业管理界同行，也有小区业主，但我始终无法就这样的问题 给大家一个标准答案，得根据具体 中国最大管理资源中心 第 11 页 共 20 页 情况具体分析。 物业管理公司是否应当就小区业主财产被盗承担相应的法律责任，首先取决于物业管理公司在实施物业管理活动中是否有过错。 法律意义上的过错是指当事人违背了某种应该承担的义务。 这种义务又可以分为法定义务和约定义务两种。 目前的法律尚未有明确的规定，物业管理公司应对小区业主的财产负保管义务，也就是说物业管理公司对小区业主的财产安全没有法定的义务。 同时，目前大多数已签订的物业管理合同中都有明确的约定，物业管理公司不承担小区业主的财产保管责任。 那是不是说物业管理公司也没有对小区业主负 有财产安全的约定义务呢。 我个人认为并不一定。 囿于物业管理行业发展的现状，我认为目前绝大多数的物业管理合同对小区业主是没有普遍约束力的。 我倾向认为，大多数物业管理公司和小区业主形成的是一种事实上的物业管理合同关系。 这种事实上的物业管理合同关系因为没有对双方的权利、义务形成书面的一致意见，它的适用就比较模糊。 但有一点可以确定：相对于一个没有实施物业管理的小区，有专业物业管理的小区之内，业主的财产是应该更为安全的。 但这种安全本身并不是物业管理公司的义务，否则就会无限制地扩大物业管理公司的责任。 这里的义务是指物业 管理公司在物业管理活动中所实施的一系列给予业主安全感觉的措施，物业管理公司实施的安全措施包括：值班保安对犯罪分子的威慑力量；物业管理工作人员对已经发现的不安全情况的遏止作用；接到报警信号的及时处理措施等。 针对上述义务我们可以看出，物业管理公司在实施财产安全方面措施的过错包括：值班保安的擅离职守，物业管理工作人员对已发现的不安全情况视若罔闻， 中国最大管理资源中心 第 12 页 共 20 页 接到报警信号没有及时采取应对的措施等等。 并不是说物业管理公司在实施小区安全措施中有过错就一定要承担相应的法律责任，物业管理公司承担法律责任还需要证明这种过错和业主财产被 盗之间有法律上的因果关系。 按照法律的规定，这类案件，适用的是举证责任的倒置，即物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。 物业管理公司不能提供上述的证据，就应当承担小区业主财产被盗的法律责任。 毕竟，业主的财产被盗是因为犯罪分子的犯罪行为而引起的，物业管理公司即使依据法律的规定应当承担法律责任，通常也不可能是全额赔偿。 按照合同法的规定，物业管理公司违反物业管理合同约定义务所承担的法律责任不能超出它对履行本合同时对合同风险的理解，这个理解的范围 在案件当中取决于法官的自由裁量权。 除了上述有关法律的一些理论性问题外，在实践中如果业主想要通过法。