中原_沈阳沙岭项目定位及行销推广投标文件_151PPT_2008年

中原_沈阳沙岭项目定位及行销推广投标文件_151PPT_2008年内容摘要：

中原_沈阳沙岭项目定位及行销推广投标文件_151PPT_2008年 本报告是严格保密的。 沈阳沙岭项目定位及行销推广投标文件呈：沈阳澳源房地产开发有限公司08年 08月 20日2大盘开发模式 产品开发建议客群定位营销推广建议执行保证（中原销售）市场定位区域市场研判本报告的研究思维导图：宏观市场解读产品定位价格定位 形象定位品类发展方向 五大定位资源地产开发理念3第一部分 沈阳 城市价值升级 ，城市化进程加快升级，为本案未来发展提供一个稳定的大环境平台 ,沈阳 房地产行业良性发展提供有效基础和保障。 城市消费能力有待进一步激发、加之人口扩容， 刚性需求 巨大，为沈阳房地产的可持续发展提供保证空间。 阳政府的相关 地方政策 对于保持市场稳定持续性发展将起到保驾护航的作用。 阳 08年上半年地产发展略有回落。 相对于 15个副省级城市房地产房价综合指数发展状况排名第一。 郊区大盘激增，郊区化进程加快。 受整体宏观政策的影响，沈阳地产 08年上半年成交量与成交价格虽然政府公布的数据都是同比略有上升，但从中原对于个案的监控来看还是略有下降 的，特别是消费者 购买信心 的影响。 同时个别大牌开发商，如沈阳万科、金地大牌开发商出现 降价促销 ，更加深了消费者对于房价的 下降预期。 秋季房交会重新实行政府给予购房优惠补助； 三级市场交易政府政策扶持 “今后，出售购买不足 5年、交易面积 90平方米以下（含 90平方米）的普通自用二手住房可以得到最高 75元平的补助。 ” 沈阳公积金实行了异地通贷，辽宁中部城市群全面启动了个人住房公积金跨地区合作实现同城一体化的进程。 政府救市的信息4大盘开发模式 产品开发建议客群定位营销推广建议执行保证（中原优势）市场定位区域市场研判本报告的研究思维导图：宏观市场解读产品定位价格定位 形象定位品类发展方向 五大定位资源地产开发理念5竞品板块锁定于洪区政府板块经济开发区板块沙岭板块：3个项目于洪区政府板块：10个项目经济开发区板块：4个项目沙岭板块金沙水木年华兰台小镇假日小城和泰馨城世代龙城海逸诗阁金厦太湖湾东湖秀景漾日华庭城建雅居万家茗苑明颂华庭东大智慧森邻优诗美地水墨丹青 供求总量分析沙岭区域供应量较大，主要集中在兰台小镇项目，区政府板块供给量次之，在售项目较多。 7666292618000144651050000010000001500000200000025000003000000区政府板块 沙岭板块 开发区板块7竞争板块 建筑类型分析25%4%71%51%86% 87%0%20%40%60%80%100%多层 小高层 高层区政府板块0%20%40%60%80%100%供给比例 销售率经济开发区板块 于洪区政府板块郊区客户对于 多层的接受程度要明显高于高层及小高层。 本案一期可考虑增加多层住宅的开发量。 95%5%0%20%40%60%80%100%多层 小高层沙岭板块80%0%15%6%78%35%97%70%0%20%40%60%80%100%多层 小高层 洋房区政府板块0%20%40%60%80%100%120%供给比例 销售率8竞争板块 面积分析0%10%20%30%40%50%60%10%30%50%70%90%供给比例 2% 22% 49% 19% 6% 1%销售率 77% 100% 91% 90% 93% 100%40 平以下 4 0 - 6 0 6 0 - 8 0 8 0 - 1 0 0 1 0 0 - 1 2 0 1 2 0 - 1 4 00%10%20%30%40%0%20%40%60%80%100%供给比例 1% 16% 22% 36% 16% 8%销售率 94% 93% 93% 87% 70% 65%40 平以下 4 0 - 6 0 6 0 - 8 0 8 0 - 1 0 0 1 0 0 - 1 2 0 1 2 0 - 1 4 0经济开发区板块 于洪区政府板块开发区与沙岭板块供给面积集中在 60； 区政府板块供给面积集中在 80。 100 以下住宅销售迅速。 0%10%20%30%40%50%60%70%0%20%40%60%80%100%120%供应比例 17% 60% 13% 7% 3%销售率 74% 86% 100% 99% 72%4 0 - 6 0 6 0 - 8 0 8 0 - 1 0 0 1 0 0 - 1 2 0 1 2 0 - 1 5 0 1 室 1 厅 1 卫 2 室 2 厅 1 卫 3 室 2 厅 2 卫沙岭板块9竞争板块 单价分析0%20%40%60%80%0%20%40%60%80%100%供给比例 11% 19% 67% 2%销售率 100% 75% 99% 11%3 2 0 0 - 3 4 0 0 3 4 0 0 - 3 6 0 0 3 6 0 0 - 3 8 0 0 4 6 0 0 - 5 0 0 00%10%20%30%40%0%20%40%60%80%100%供给比例 24% 30% 22% 12% 9% 2% 1%销售率 75% 85% 92% 78% 98% 91% 88%3200 ；区政府板块则主要集中在 3200 ，梯次分布。 沙岭区域价格优势明显。 经济开发区板块 沙岭板块020004000010002000300040005000销售均价（元/ ）2100 2550 2300月均销售面积（）4762 3360 4760 金沙水木年华兰台小镇 假日小城10竞争板块产品 规模分析板块 项目名称 总占地面积（万） 总建筑面积（万） 容积率开发区 优诗美地 30 60 2开发区 水墨丹青 央湖畔 2开发区 万熹绿景 30 60 2沙岭 金沙水木年华 30 50 岭 兰台小镇 200沙岭 假日小城 6 政府 明颂华庭 2 3 厦太湖湾 5 湖秀景 日华庭 4 建雅居 家茗苑 逸诗阁 17 35 大智慧森邻 代龙城 15 25 泰馨城 150 160 车位住户比板块 项目名称 车位车库数量（个） 住户车位比 销售价格（元 / ） 销售率开发区 优诗美地 未定 未定 未定 未售开发区 万熹绿景 约 200 1： 库约 4800 60开发区 水墨丹青 定开发区 中央湖畔 未定沙岭 金沙水木年华 三期 100个 1： 800平方米 70沙岭 兰台小镇 80 1： 280 25沙岭 假日小城 79 1： 6004区政府 明颂华庭 31 1： 库 5000 100区政府 金厦太湖湾 200 1： 定 未售区政府 东湖秀景 78 1： 定 未售区政府 漾日华庭 150 1： 定 未售区政府 城建雅居 约 50 1： 库约 4200 85区政府 万家茗苑 120 1： 定 未售区政府 海逸诗阁 约 330 1： 库约 4800 车库 95车位未售区政府 东大智慧森邻 约 50个 预计1： 计 4300（无产权） 未售区政府 世代龙城 约 600 1： 库 4600车位 3300 70区政府 和泰馨城 规划约 100 1： 定 未售12竞争项目特点分析 物业服务板块 项目名称 物业服务公司 物业费用（元 / /月）开发区 优诗美地 暂定 熹绿景 盛鑫成物业 墨丹青 发商自己 未定开发区 中央湖畔 开发商自己 1元 /平 /月沙岭 金沙水木年华 沙岭物业 0 3元 /平米沙岭 兰台小镇 北鹏物业 0 5元 /平米沙岭 假日小城 开发商自管 平 /月区政府 明颂华庭 开发自管 厦太湖湾 鸿翔物业 湖秀景 开发自管 含电梯费区政府 漾日华庭 三达物业 暂定 含电梯费区政府 城建雅居 城建物业 含电梯费区政府 万家茗苑 能源集团物业 暂定 逸诗阁 万泰物业 含电梯费区政府 东大智慧森邻 东大物业 代龙城 万联恒德物业（中美合资） 泰馨城 和泰物业 问 )13板块 项目名称 主要卖点 说明开发区 优诗美地 建筑风格 /大盘 /园林景观 /物业 新古典主义 /60万平大盘 /后现代风情景观 /戴德梁行顾问开发区 万熹绿景 地铁 /周边配套 /园区景观 周边配套齐全 /六大主题景观开发区 水墨丹青 式建筑，庭院式风格 全部为多层 /临地铁 1号线开发区 中央湖畔 10万平米生态湖 园区临湖，环境好 号线沙岭 金沙水木年华 沙岭区域核心位臵 居沙岭核心，周边商业配套较齐全 /采用了矿泉直饮水和高标准秸秆气入户沙岭 兰台小镇 配套服务 /善配套服务 /低价位 i 沙岭 假日小城 正规产权区政府 明颂华庭 纯多层 /现房 /低价 现房销售 /售价较低区政府 金厦太湖湾 地铁 /超市 /交通 /景观 建有 7千平广场， 1千平水系区政府 东湖秀景 商业配套 /小面积 周边商业配套齐全 /面积偏小， 1室 2室户型供给较多区政府 漾日华庭 地铁 /周边配套 /艺术园区 生活便利性 /”Z” 行园区步道区政府 城建雅居 品牌 /地铁 /复式 /现房销售 于洪城建品牌区政府 万家茗苑 亲情社区 /主题景观 /地铁 两代居户型 /四季主题景观区政府 海逸诗阁 海派文化 /洋房产品 /园区规划 /现房 海派设计思想 /情景洋房提升项目品质 /双棋盘布局，四大核心特色组团区政府 东大智慧森邻 地铁 /五层结构 /军民共筑 五层短板结构 /八栋沈空军官定向住宅区政府 世代龙城 配套 /地铁 /品牌 /物业 /观景阳台 世代地产品牌 /中美合资物业 /部分户型配有观景阳台区政府 和泰馨城 大盘 /成熟园区 /低价位 160万体量大盘 /园区环境成熟竞争项目特点分析 主力卖点14竞争板块客群分析 客群来源开发区职工，约占有 60例。 周边商户、教师等，约占有 20例。 少量新民、辽中及市内客户，约占 5比例。 经济开发区板块本地客群，约占有 50比例开发区职工，约占有 30例。 铁西于洪客户，约占有 5洪区政府板块本地客群，原住农民约占有60比例开发区职工，约占有 20例。 铁西、于洪客户，约占有 15岭区域板块立足本区域，争夺开发区，向市区扩展是必然发展趋势。 15区域市场对于本案的发展指导：区域板块内以多层为主，小高层与高层已经出现，洋房产品初步进行市场试探，多层产品认知度较高，建议本案以 舒适型低密度产品 开发为主，迎合市场需求；沙岭板块相对于其他两个板块价格较低，本案可通过打造 高性价比产品 来实现客户的分流；区域项目产品雷同且品质一般，区域特别是沙岭板块缺乏高。