思源_天津响螺湾中惠地块项目前期市场研究报告_505页

思源_天津响螺湾中惠地块项目前期市场研究报告_505页内容摘要：

思源_天津响螺湾中惠地块项目前期市场研究报告_505页 响螺湾A|10地块市市场场研研究究报报告告21项项目目本本体体研研究究4项目操作目标理解项目操作目标理解 通过项目的开发实现项目整体的价 值最大化，打造地区有竞通过项目的开发实现项目整体的价 值最大化，打造地区有竞争力的产品；争力的产品； 树立开发商企业品牌形象，打造国际性、地标性的项目形树立开发商企业品牌形象，打造国际性、地标性的项目形象；象； 在项目开发中实现短期现金流回收 和长期物业持有收益的利在项目开发中实现短期现金流回收 和长期物业持有收益的利润最大化要求，规划一定量的销售 型物业保证项目现金流良润最大化要求，规划一定量的销售 型物业保证项目现金流良性运转。 性运转。 项目整体在项目整体在 2012年之前开发完毕年之前开发完毕5开发商操作能力分析开发商操作能力分析 开发商具备投入充足资金的实力保证持有型物业的建设开发商具备投入充足资金的实力保证持有型物业的建设 开发商目前没有相应的办公客户资源进驻本项目开发商目前没有相应的办公客户资源进驻本项目 开发商未开发过大型公建项目，缺 乏大型商业、写字楼和酒开发商未开发过大型公建项目，缺 乏大型商业、写字楼和酒店的运营经验店的运营经验61项项目目本本体体研研究究7项目地理位置项目地理位置地处新兴行政商务中心响螺湾商务区，紧邻海河景观带，地理位置优越。 本案8项目交通状况项目交通状况项目对外交通相对便捷，但受海河影响较大。 本案海门大桥响螺湾开启桥1目前海河开启桥已经开始建设，预计2008年8月投入使用，该桥桥梁总长度1066米，引桥全长约为998米，桥梁宽度20米。 2现状通达性受限较大，特别是受海河制约较大。 3由于规划建设的均为开启式桥梁，鉴于海河每天有三次通航要求，将使区域对外的便捷性受到较大影响。 毗邻天津港距离滨海国际机场35公里，20分钟车程多条高速公路、铁路、轻轨连接环渤海城市区域海河南北交通现状海河南北两岸的交通途径：海门大桥开启式收费大桥海河大桥斜拉式收费大桥交通规划与实施在海河大桥与海门大桥之间修建9条通道：八座开启式桥梁一条海河隧道91项项目目本本体体研研究究10 响螺湾公园是海河下游入海口处的规划建设项目，因为海河在入海口处的水流颇似一个海螺而得名； 四至范围：河南路以东、海河以南、水线路以西、大沽排污河以北，螺湾区域概况响螺湾11响螺湾区域整体规划 项目占地120万平方米，投资估算40亿。 该公园以表现海洋文化为主题，整个景区围绕海洋风情这一主线展开。 建成后的塘沽响螺湾娱乐公园将是集主题性、综合性、开放性、文化性、知识性、艺术性、经济性、娱乐性于一体的大型综合旅游景区。 一心：月亮岛休闲娱乐中心 两带：沿海河生态景观带；迎宾大道绿化景观带三片区：办公、商贸服务区；响螺湾公园娱乐休闲综合景观区；生态居住区。 性质：商贸娱乐为主，发展商业、金融、办公、休闲等公共事业建设，建设滨海新区的国际化综合服务区。 人口规模： 布局结构：一心，两带，三片区。 12 该区域已经完成拆迁工作，正在进行 路建设已具雏形 ， 地下管网建设也在同步展开。 截止至2006年底， 铺设各种 管道累计长度31公里。 同时，完成电力、通信、上下水等设施配套， 实现“七通一平”， 为大型项目的开工创造良好的条件。 与之配套的响螺湾 开启桥、滨海新区中央大道也已开工建设。 跨海河开启桥位于天津港务局三公司附近，预计投资2亿元。 桥梁建成后，将把地处海河南岸的响螺湾商贸娱乐区与北岸的商贸街连接起来。 响螺湾区域道路交通、基础设施建设情况13响螺湾区域产业基本以化工、电力、盐业、散货运输为主响螺湾区域产业现状14响螺湾有条件成为南疆产业区的产业和生活配套区，但是需要根本性改变目前响螺湾的落后状态海河天堑严重海河天堑严重阻隔两岸的往阻隔两岸的往来。 每次过桥来。 每次过桥费费 10元元15响螺湾商务区概况 规划区范围：位于塘沽区海河南岸， 与海河外滩公园隔河相望，；其四至界线为：东：海河岸线；南：万顺道；西：河南路；北：海河岸线； 含海河面积)。 响螺湾响螺湾商务区商务区16响螺湾商务区整体规划 天津塘沽响螺湾商务区，近期全面启动建设，该项目总投资将达232亿元。 已签订项目38个，共建设5 0多座大楼，总建筑面积万平方米，目前一期规划最高塔楼将达320米。 塘沽区计划在这里建设外省市商务区 ，成为滨海新区中心商务商业区的重要组成部分，建设和经营高档写字楼。 17响螺湾商务区整体规划响螺湾商务区整体规划高端规划为区域带高端规划为区域带来良好的升值潜力和可持续健康发展的能力来良好的升值潜力和可持续健康发展的能力 规划区范围：位于塘沽区海河南岸，与海河外滩公园隔河相望，四至界线为：东：海河岸线；南：万顺道；西：河南路；北：海河岸线； 含海河面积)。 总建筑面积374万平方米。 距离开发区7公里，距离保税区10公里，距离塘沽中心3公里； 性质：商贸娱乐为主，发展商业、金融、办公、休闲等公共事业建设，建设滨海新区的国际化综合服务区。 规模： 主导功能：商贸办公、居住、生态调节 布局结构：一心，两带，三片区。 一心：月亮岛休闲娱乐中心 两带：沿海河生态景观带；迎宾大道绿化景观带 三片区：办公、商贸服务区；响螺湾公园娱乐休闲综合景观区；生态居住区。 18响螺湾区域规划进度响螺湾区域规划进度 2007年年内将建成响螺湾地区基础路网 到2008年底完成响螺湾商务区等重点功能区的详细规划、行动规划和城市导则。 2008年底，响螺湾商务区外省市区商务楼 开工建设20栋以上，在建工程达200万平方米以上。 2008年底 建成海河开启桥 2009年，完成以过 海河隧道 、中央大道等为代表的重大基础设施建设，完成以中央大道两侧、响螺湾商务广场、海河沿岸等为重要节点的环境工程建设，建设海洋极地世界。 2011年，响螺湾商务区将初步建成，外省市商务楼、海洋基地世界、商务商业展示中心等重大项目投入使用 2014年，中心商务商业区的区域形象将基本完整，城市功能齐备，形成相应的产业规模，开始发挥环渤海地区的辐射带动作用。 19 响螺湾商务区一期40万平方米建设即将启动。 首批入驻10余个项目，绝大多数都是总建筑面积超过10万平方米的摩天高楼。 由政府制定优惠政策，吸引外省市政府、中央大企业集团投资，在滨海新区建办事机构、集团总部、研发中心、物流中心和结算中心等。 目前已知，黑龙江省及广东深圳、河北省秦皇岛、辽宁大连、山东聊城、中钢集团等即将投资入驻。 响螺湾商务区首期规划20响螺湾娱乐公园介绍设计风格以海洋文化为主线，面向未来，寓教于乐，充分满足各层次游客的游乐要求。 39500）2200所得税：企业自盈利年度起，前5年按实际缴纳的塘沽区留成部分给予财政支持和奖励，后5 年按实际缴纳的塘沽区留成部分的50%给予财政支持和奖励。 营业税：自企业缴纳营业税之日起，缴纳额的塘沽区留成部分，5年内给予50%的财政 支持和奖励，第六年至第九年奖励比例每年递减10%。 企业在工商、税务、规划、建设、人防、市政、市容、园林等审批事项环节中享有特别优惠。 兄弟省市政府部门、机构和企业高 层管理人员的子女入托、学等有关教育方面享有特别优惠。 在投资、报件、注册登记手续方面，由“响螺湾商务区”投资项目服务办公室提供统一的代理、代办手续。 22 今年滨海新区基础设施和环境建设的工作重点是加大路网建设力度，构筑新区通畅的交通体系，并加快海港、空港建设，推动功能区开发，改善区域环境，进而提高综合竞争力。 将安排轨道交通、道桥工程、电力设施、环境绿化等11个大类共62项工程， 计划投资计划投资 260亿元，比去年增长亿元，。 重点建设中央大道、集疏港公路一期、蓟汕快速路一期（西中环）、 响螺湾开启桥响螺湾开启桥 、中心路穿京山线地道、天津中心渔港、北疆电厂、临港产业区、海滨休闲旅游区、七里海湿地保护修复工程被列为2007年十大重点新建项目，总投资额超过290亿元， 加快中心商务商业区，重点加快于家堡、东西沽等地区的拆迁， 完成响螺湾商务区基础路网建设，启动部分完成响螺湾商务区基础路网建设，启动部分标志性楼宇项目。 标志性楼宇项目。 2006年天津政府工作报告政府加大响螺湾投入支持区域建设政府加大响螺湾投入支持区域建设23各大企业相继进入为响螺湾的发展带各大企业相继进入为响螺湾的发展带来有力保障来有力保障本本案案24响螺湾和于家堡地区未来具备一体化联响螺湾和于家堡地区未来具备一体化联动趋势动趋势响螺湾和于家堡地区将通过五条开启桥进行连接，共同构成未来滨海商务中心之一：于家堡中心商务区。 滨海中心商务区包括开发区中心商务区、于家堡中心商务区251项项目目本本体体研研究究26天津极地海洋馆天津极地海洋馆滨河南路滨河南路坨场北道坨场北道万顺道万顺道滨河西路滨河西路安阳道。