寿光左岸绿洲高端物业项目整合营销策划提案报告(编辑修改稿)

寿光左岸绿洲高端物业项目整合营销策划提案报告(编辑修改稿)内容摘要：

自身高端战略定位 ，项目的目标客户为寿光财富金字塔顶层及上层。 大众阶层 中产阶层 财富阶层 职业特征 臵业特征 ►工薪阶层 ►企事业单位普通职员 ►小型个体户者 ►其他社会底层 ►首次臵业或租房居住 ►价格敏感度高； ►低档楼盘是首选 ►中等规模私营企业主和个体户 ►政府、事业单位领导 ►企业中层干部 ►二次臵业居多 ►价格敏感相对度高； ►注重楼盘档次 ►大型私营业主或个体户 ►国企、事业单位高层领导 ►三次臵业或三次以上 ►讲究奢华，追求豪宅 ►价格敏感度低  客群定位  报告逻辑结构 三、 实现目标需要解决的核心问题 五、营销策略总纲及执行 四、项目营销战略思考 一、项目营销目标 设定目标 提出问题 解决问题 二、现状梳理：面临的机遇与挑战 项目成功营销所面临的核心问题 高端项目现状 VS 高端项目定位 如何突破目前的价格瓶颈，树立豪宅标杆。 高端竞争 VS 高端消费群体有限 如何加速销售，快速实现回款。 项目快速销售 VS 高端客群积累慢 产品客群多样性 VS 整盘营销 如何有效组织不同产品的推售。 如何突破市场竞争，抢夺高端客源。 第 1类：必须争取的客户 寿光市区内高端客群 项目达成目标必须争取 2大高端客户 第 2类：必须吸引的客户 下辖乡镇乃至周边县市的高端客群 “ 水岸城市别墅，地中海顶级居所 ” 这张王牌该如何出。 项目达成目标的关键 报告逻辑结构 三、 实现目标需要解决的核心问题 五、营销策略总纲及执行 四、项目营销战略思考 一、项目营销目标 设定目标 提出问题 解决问题 二、现状梳理：面临的机遇与挑战 如何使突破式营销成为可能。 蓝海战略解读 蓝海战略 红海战略 拓展非竞争性市场空间 在已经存在的市场内竞争 规避竞争 参与竞争 创造并攫取新需求 争夺现有需求 打破价值与成本互替定律 遵循价值与成本互替定律 同时追求差异化和低成本，把企业行为整合为一个体系 根据差异化或低成本的战略选择，把企业行为整合为一个体系 市场空间由两种海洋组成：红海和蓝海。 蓝海战略要求企业突破传统的血腥竞争所形成的 “ 红海 ” ， 拓展新的非竞争性的市场空间 ,考虑的是如何创造需求 ， 突破竞争。 本项目的蓝海战略 ? 竞争战略分析 资源 品牌 区位 产品 项目傍依 300亩弥河生态景观带，拥有500亩自然风光，采用地中海建筑风格，大师级规划理念，在自然资源和产品方面具有较强的竞争优势。 以此为切入点，我们采取蓝海竞争战略，以区位优势与生态为主线，以城市别墅生活尊享为核心， 重新定义寿光别墅标准，做高端市场领导者。 领导者 价格垄断 产品不可复制 过河拆桥 挑战者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 追随者 补充者 搭便车，借势 以小搏大 价格战制造者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 项目的竞争战略定位 项目竞争战略的实施 — 1个唯一， 1个第一 打造超越竞争的唯一城市别墅 唯一的优越区位，唯一的地中海风情社区，唯一的原生美墅，唯一的配套资源等 绝对 领导者 实现超越竞争的第一营销体系 •体验式营销 •跨界营销 •圈层营销 领导者： 寿光首席地中海风情水岸城市别墅 唯一性： 弥河畔，比肩国际的唯一原生墅 项目的竞争战略定位：领导者、唯一性 放大资源优势，塑造强竞争力产品 极致化示范区体验使客户心理共鸣 入市前 借助区域资源的价值启动市场 通过大事件营销制造舆论焦点 蓄客期 利用活动营销热炒产品价值 对项目的优势资源进行强势推广 开盘期 活动营销、圈层营销持续聚客 行销活动拓展销售渠道 销售期 营销分期策略 报告逻辑结构 三、 实现目标需要解决的核心问题 五、营销策略总纲及执行 四、项目营销战略思考 一、项目营销目标 设定目标 提出问题 解决问题 二、现状梳理：面临的机遇与挑战 如何实现项目的绝对成功而非风险成功。 如何实现项目叫好又叫座。 项目营销的突破点（基于 4P） 构筑“ 4大亮点”，形成排他性竞争壁垒： 自然资源 +地产： 构建豪宅新的开发模式； 打造独特产品： 形成绝对产异竞争，引导新需求模式； 生态技术运用： 提高产品附加值，构建生态养生社区； 极致体验展示： 提前兑现开发承诺，以形成新溢价； 整合营销实现五大体系，全面超越竞争对手 精准传播体系： 高举高打，锁定高端客群； 跨界营销体系： 跳出地产，整合资源，创造崭新价值； 圈层营销体系： 突破传统营销渠道，扩展新渠道； 超级团队体系： 提供五星级酒店服务模式； 销售保障体系： 实战推货、超级团队、多渠道开发； 4大亮点的构建 精准传播体系。