东莞石龙镇聚龙湾聚豪华庭投资分析报告房市分析(编辑修改稿)

东莞石龙镇聚龙湾聚豪华庭投资分析报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

感性分析 影响企业效益的主要因素有房屋销售面积、销售均价和建设投资。 对这三个变量进行单因素敏感性分析，考察它们对财务内部收益率、投资回收期、全投资净现值、贷款偿还期等指标的影响程度。 敏感性分析表明：当建设投资增加 10%或当销售均价减少10%时，项目盈利相对减少；当建设投资减少 10%、建设面积增加 10%或销售均价上涨10%时，项目盈利能力大大提高。 详见附表 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 41 页 101— 附表 103“敏感性分析表”。 财务敏感性分析表 第九章 项目评价的结论 第一节 结论 （一）项目投资收益相关经济指标汇总表 项目投资收益相关经济指标汇总表 （二）评价结论 说明，本项目内部收益率正常，价格性能比较优，各经济指标显示发展商投入较大，回收资金能力正常；有较强的贷款偿还和自身平衡能力，具备一定抗 风险能力。 设周期的监控，可适当加大建设投资成本，变化率内部收益率( % )财务净现值( 万元 )投资回收期( 年 )贷款偿还期( 年 )1 5 0 . 5 7 5 , 5 5 1 . 7 0 1 . 5 4 1 . 6 810% 8 6 . 3 9 4 , 2 6 3 . 7 7 1 . 8 0 1 . 6 8 1 0 % 3 0 6 . 9 4 6 , 8 3 9 . 5 4 1 . 3 0 1 . 6 810% 2 5 9 . 9 6 7 , 4 5 5 . 1 4 1 . 3 3 1 . 6 4 1 0 % 8 2 . 7 5 3 , 6 4 8 . 2 4 1 . 8 8 1 . 7 310% 2 7 3 . 6 1 7 , 9 1 2 . 0 3 1 . 3 2 1 . 6 3 1 0 % 7 3 . 7 7 3 , 1 9 1 . 3 3 1 . 9 5 1 . 7 5项目基本方案不确定性因素建设投资销售面积销售均价投资额 ( 万元 ) 投资利润率 ( % ) 投资利税率 ( % ) 销售面积盈亏平衡 点（ M2 ） 销售均价( 元 / 平方米 ) BEP 销售率( % )3 0 , 3 7 3 . 6 1 2 1 . 5 7 3 2 . 1 9 1 1 9 8 2 8 . 4 3 2 , 7 3 6 9 4 . 9 0 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 41 页 如利用新材料、加强项目内园林景观环艺等方面的投入，以提升项目综合素质与品位。 ，开发商合理利用社会资源，增加团购客户，达到快速占领市场与扩大在业界的知名度，从而进一步提升发展商品牌宣传的效应。 ，争取政府的各种优惠政策，减少营业税及附加和所得税的纳税额，从而增强项目的操作空间。 ，本项目是可行的。 第二节 建议 （一）项目在立项、施工前期应认真做好比较充 分的市场调研工作，如在户型设计、装修风格和标准、价格定位等方面考虑目前的市场需求，为项目的下一步进展和销售的顺利进行打下良好的基础，在营销过程中采取灵活多样的、目标市场针对性较强的营销推广方式，以最小的营销费用达到最好的销售推广效果。 （二）项目在入市前期应做好合理的销售价格政策，采取成本定价与市场导向定价相结合的定价策略。 （三）为提高发展商投资收益率，本项目宜采取分期开发，认真做好园林景观的营造与售后服务和小区的物业管理等工作，价格随着项目品牌的扩大而适当提升，已显出 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 41 页 项目强大的生命力。 （四）应在项目建 设期间做好预售工作，在东莞市房交会上做好形象展示，加大宣传推广力度。 （五）鉴于东莞房地产市场的现状，如发展商在项目开工前已基本确定 30%— 40%的团购客户，则建议本项目采取一次性开发，以期达到轰动效应；否则一次性开发会增加资金成本与投资风险。 第十章 附 表 中国最大管理资源中心 第 24 页 共 41 页 附表 1 项目汇总表 金额单位 :人民币万元 项目名称及内容批准文号固定资产投资固定资产投资固定资产借款 其中：银行 1 0 , 0 0 0 . 0 0 利率 5 . 3 5 %固定资金 自筹比例 ( % )流动资金产量 126318 平方米 投资回收期（年）产值 4 5 , 6 8 3 . 7 2 贷款偿还期（年）销售 4 5 , 6 8 3 . 7 2 税金 5 , 9 8 2 . 0 1 利润 5 , 9 8 7 . 3 2 财务净现值 i = 8 %销售面积保本点（平方米）销售价格保本点（元 / M 2 ）项目 变化率财务内部收益率( % )贷款偿还期 ( 年 )10% 8 6 . 3 9 1 . 6 8 1 0 % 3 0 6 . 9 4 1 . 6 810% 2 5 9 . 9 6 1 . 6 4 1 0 % 8 2 . 7 5 1 . 7 310% 2 7 3 . 6 1 1 . 6 3 1 0 % 7 3 . 7 7 1 . 7 5批准单位 计委建设规模新建总建筑面积为 1 5 . 8 2 万平方米的住宅小区投资总额 3 0 , 3 7 3 . 6 13 0 , 3 7 3 . 6 10筹资计划借款计划1 0 , 0 0 0 . 0 0借款比例 ( % ) 33企业自有2 0 3 7 3 . 6 1 67 新增效益预测( 可销售面积） 1 . 5 4 1 . 6 8 投资利润率 ( % ) 2 1 . 5 7 内部收益率 ( % ) 1 5 0 . 5 7 5 , 5 5 1 . 7 0 不确定分析盈亏平衡分析1198282736敏感性分析财务净现值 ( 万元 ) 投资回收期 ( 年 )建设投资4 , 2 6 3 . 7 7 1 . 8 06 , 8 3 9 . 5 4 1 . 3 0销售面积7 , 4 5 5 . 1 4 1 . 3 33 , 6 4 8 . 2 4 1 . 8 8销售均价7 , 9 1 2 . 0 3 1 . 3 23 , 1 9 1 . 3 3 1 . 9 5 中国最大管理资源中心 第 25 页 共 41 页 附表 21 规划用地平衡表 面积 单位3 1 4 4 0 . 9 平方米2 5 2 9 7 . 5 平方米住宅用地 平方米配套公建用地 平方米小区道路 平方米小区绿化 平方米6 1 4 3 . 4 平方米项 目其他用地 ( 代征地）其中规划总用地居住用地 中国最大管理资源中心 第 26 页 共 41 页 附表 22 技术经济指标 面积 单位 备注1 5 8 2 4 3 . 7 9 平方米 2 8 7 0 7 . 7 9 平方米 居住区总建筑面积 0 . 0 0 平方米 住宅建筑面积 0 . 0 0 平方米 住宅 1 1 6 1 1 0 . 0 0 平方米 商铺与超市 1 0 2 0 8 . 0 0 平方米 3 2 1 8 . 0 0 平方米 7 1 0 . 0 0 辆 不含自行车7 0 6 . 0 0 户 2 3 3 0 . 0 0 3 . 3 人 / 户 1 6 4 . 0 0 平方米 / 户 5 . 0 3 1 9 . 0 % 0 . 0 0 平方米 30% 平均户建筑面积居住区容积率项目泊车位建筑密度绿化面积绿化率总建筑面积非配套公建面积其中其中配套公建规划总户数总居住人口数 中国最大管理资源中心 第 27 页 共 41 页 附表 31 投资概算表 金额单位 :人民币万元 序号 费用合计 面积 ( M 2 )技经指标( 元 / M 2 )备注 一、 1 , 1 7 4 . 4 0 7 4 .2 1 1 2 7 . 3 0 1 . 7 3 2 5 4 . 5 9 3 . 4 5 3 3 6 3 . 9 6 2 3 . 0 0 4 3 6 . 2 4 2 . 2 9 2 . 2 9 5 0 . 7 8 0 . 0 5 6 件， 24 个点6 3 6 . 4 0 2 . 3 0 7 1 5 8 . 2 4 1 0 . 0 0 1 0 . 0 0 8 4 7 3 . 1 5 2 9 . 9 0 2 . 6 0 %9 2 3 . 7 4 1 . 5 0 1 . 5 0。