南京市房地产广厦南京邓府巷项目商业市场研究报告商业地产(编辑修改稿)

南京市房地产广厦南京邓府巷项目商业市场研究报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

： 商场名称 福中都市数码港 位置 大洋百货南邻 开业时间 2020 年 6 月 26 日 营业面积 约 3000 平米 楼层布局 1F：手机、移动服务点、史迪克牛排店、宝岛眼镜店 2F：数码相机、摄像机等 3F： MP闪存、软 件、音像制品 4F：笔记本电脑专卖 总体印象 该商场所在建筑尚未全部完工， 1— 4 层福中都市数码港率先开业，从种种迹象来看，准备不充分，无论在卫生、卖场环境、布局等方面比较凌乱。 开业当天促销活动力度较大，客流量较大。 从 2 28 日调研情况看，客流量偏小，外围环境地铁口施工对其影响较大。 业态结构 4：专卖店状况分析 新街口商圈的专卖店普遍布局零散，品牌知名度不高，尚未形成规模优势和品牌优势。 万达购物广场一楼的名店街、盘谷亚泰广场、时尚莱迪购物广场等商业物业导入了“店中店”模式，将各类知名品牌专卖店集中起来 ，从其经营状况来看，均不是非常理想，相同品牌销售业绩无法与其开设在百货店中的专柜相媲美，究其原因，一方面与此类物业管理方缺乏统一的营销推广，各店铺很难形成整合效应；另一方面当地消费者在购物场所的选择和消费习惯上趋于传统，更乐于选择大型综合百货业态。 三、新街口区域商业特征及发展趋势分析 新街口商圈目前各业态配比严重失衡，传统百货业所占比重高达 80%左右，餐饮、休闲、娱乐业发展很不均衡，最近一年来开始逐步向集购物、 旅游、 文化 、休闲 、 餐饮、娱乐为一体的复合型商业街区过渡，仍处于起步阶段，有较好的市场切入点； 传统百货业高度密集，竞争激烈，正在逐步形成各自的特色和核心优势； 专业店业态已普遍被消费者接受，呈现蓬勃发展之势； 专卖店没有形成品牌和规模优势； 服务业、餐饮业、休闲娱乐业相对分散，发展势头迅猛，市场潜力大。 第三章 新街口片区商业业种分析 针对广厦邓府巷项目“南京最前卫的非主流世界文化艺术馆”的商业定位，有针对性地对新街口区域现有的高档品牌服装、旅游文化、工艺礼品、高档珠宝名表、精品配饰、精品配饰、休闲餐饮、娱乐等多个业种方面进行重点统计分析。 一、 品牌服装类（主要针对高档精品服装） 新街口商圈内品牌服装竞 争相对比较激烈，国际国内著名品牌服装均有自己的多个店铺，而且基本全部集中于各大百货商场中，南京现有的国际顶尖服装主要集中在金鹰、东方、 大洋百货和金陵购物中心中里。 专卖店的服饰经营发展缓慢，品牌知名度不高，消费者的认同程度也较低。 机会：本项目要适当安排符合南京市场的中高档品牌服装，予以弥补市场缺口，吸收外流高档客户群，争取周边高档客户群，同时不能脱离中档消费者。 二、 珠宝名表类 现状：此类别在新街口商圈所占比重较好，但大都是传统黄白金及镶嵌类，个性化饰品虽有出现，但数量和规模均显不足。 机会：本类应在质量上和特 色上吸引顾客，以吸引人流 ,带动人气为主。 三、 精品配饰类 精品配饰类档次趋于向中高档上升，目前已有诸如施华洛士奇、碧芝、 Zippo 等品牌出现。 新街口商圈现有分布状况如下表： 地点名称 楼层 业种及品牌 备注 金鹰 1F、 4F 施华洛士奇、 Zippo、海盗船、引钰、世格 东方商城 1F、 4F 施华洛士奇、 Zippo、银镇、引钰、世格 大洋百货 1F、 4F 海盗船、 Zippo、世格 万达购物广场 1F 食草堂（时尚牛皮制品）、海盗船、Zippo 通灵翠钻、 SWATCH 时尚莱迪购物中心 2F 碧芝自制饰品、自制银饰 盘古亚泰广场 1F 谭木匠（木梳）、韩国饰品 机会：本项目要强势争取此类型的份额，引进国际品牌连锁店进场。 四、 文化体育类 此类占商业市场 4%，新街口商圈集中了南京书城和新华书店，项目所在区域内文化资源很丰富，但大都以传统文化为主，缺乏个性化、国际化、特色化的传播渠道。 地点名称 位置 品类 品牌 备注 东方商城 1F 图书音像 先锋书店、音像店 先锋书店约 500平米 音像店约 150平米 金鹰 5F 图书音像 金鹰书廊 约 250平米 南京书城 1— 5F 图书音像 2F引入宏图三胞专业店 5F设有画廊 小型书店 分布在城市街道各处 图书音像 无明显的品牌概念，整体不规范 30— 100平米不等 体育类商品各大商场均有销售，且品牌聚合力已较好形成，国际知名品牌如耐克、阿迪达斯、彪马等品牌已广泛进入各大商场。 专卖店形式则刚刚起步，无论在品牌、规模上都比较落后。 机会 :：本项目要主打文化牌，突出特色文化、个性文化、非主流文化，抓住年轻消费和旅游人群。 五、 民俗工艺类 目前在新街口商业区只有金鹰国际 5F 有区域销售，其他百货店均没有将其作为经营的重点，仅在总统府、梅园新村等旅游景 点附近有个体小摊位或商店销售所谓的旅游工艺品。 地点名称 位置 规模 品类 金鹰国际 5F 400平米 云锦工艺品、玉器、锡器、琉璃工艺品、黄金挂件 艺术装饰画、木质品 万达购物广场 1F 8家店铺 玉器等工艺品 机会：该品类有较大的市场空间等待发掘，而本项目位于商业区和旅游文化区的交汇处，有着得天独厚的先天资源，但应在传统工艺、品质、品位等诸方面下功夫，重点考虑中高档民俗工艺市场的营造和培育。 六、 休闲餐饮业 目前新街口商圈的各大百货商场已经陆续引进了休闲餐饮连锁店，其中不乏国内知名连锁品牌，如必胜客、 肯德基、麦当劳、大娘水饺等，说明该区域有相当的购买力，但与整个商圈的规模相比比例仍然严重不足，存在巨大的发展空间。 目前新街口片区休闲餐饮比较集中的场所主要有以下几处： 场所名称 特色店数目 其中餐饮店数 其中休闲店数 目 目 新街口美食娱乐广场 8 7 1 东方商城负一楼 6 5 1 王府大街 21 15 6 汉府食街 20 16 4 石鼓路 15 13 2 合计及比例 70 56（ 80%） 14（ 20%） 国内国际知名连锁商家统计 品牌名称 特色 店铺数量 所处位置及面积 （单位：平方米） 备 注 肯德基 汉堡、炸鸡 4 中央商场、大洋对面、东方商城、国药大厦 麦当劳 汉堡、薯条 3 南京新百、盘谷对面、正洪步行街 必胜客 比萨 3 中央商城、大洋百货、国药大厦 星巴克 咖啡 2 大洋百货（ 120）、东方商城（ 120） 哈根达斯 冰淇淋 1 东方商城（ 80） 蓝与白 中式快餐 2 正洪步行街（ 150）、东方。