20xx房地产项目可行性研究报告模板

20xx房地产项目可行性研究报告模板内容摘要：

30%+22040%+300 10%） =66 户型配比： 面积（㎡） 比例（按户数 %） 备注 100110 20% 各户型内部按功能分割； 大户型集中于高层。 150160 30% 200220 40% 300320 10% ②配套功能： 功能 面积（㎡） 楼层 计算依据 备注 会议室大（ 1个） 360 附楼 3 层及主楼 3 层 局部 ㎡ /人 可同时容纳 200人 会议室中（ 2个） 200 附楼 4层 2㎡ /人 100人 宴会厅（中餐厅） 360 附楼 2 层及主楼 2 层局部 可同时容纳 200人以上 厨房 160 附楼 4层 大堂 400 1 商务中心 50 1 酒吧（咖啡厅、茶秀） 200 2 歌舞厅 200 2 美容美发 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合计 2176 主体 12层，裙楼 23层，不含洗衣房 宅 ①方案 1 总面积： 7200㎡ 层高： 12层 户数： 48 户型： 2梯 4户 两种户型： 120140㎡ 160180㎡ 或 4种户型： 120140㎡ 两种 160180㎡ 两种 顶层 4套复式 依据：从市场的角度， 140160㎡ 的户型是最不好销的。 ②方案 2（略） ③分析建议 12 层和 18 层的区别： 12 层只需 1 部电梯， 18 层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。 12 层的单位建安成本约为 1300元， 18层的为 1500元左右。 1 梯 4 户和 2 梯 4 户的区别：按 12 层，前者需一个消防通道， 1部电梯，后者需 2个消防通道， 2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。 但建安成本后者比前者大。 18层差别不大。 因此建议：若建 12层，应为 1梯 4户；若建 18层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。 ④户型设计建议： 动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以 3室 2 厅 2 卫为主立户型，大户型可做 4 室 2 厅 2 卫，每户两卫，复式 23卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在 78%，户内有效使用面积尽量大（ 90%以内） ⑴需求：住宅户均 个停车位，需 36 个（按方案2）；写字间户均 个停车位，需 99 个；酒店户均 个， 50%的住房率，需 57个；共计需 192个停车位。 ⑵地下停车场的设计依据： 地下停车场平面示意图 两种建设方案： 地下停车场的立面示意图方案① 方案② 方案①经济核算 经济指标 额度 计算依据 面积 4320㎡ 停车场为地下 1层，不包括地下二层设备间 停车位 123个 35㎡ /个 造价 693万元 1600元 /㎡ 出租效益 44万元 /a 租价 300元 /个 月 回收期 693247。 44 出售效益 738万元 6万元 /个 利润 45万元 738693 方案②经济核算 经济指标 额度 计算依据 面积 7630㎡ 停车场为地下 2层，不包括地下二层设备间 停车位 191个 40㎡ /个 造价 1378万元 1800元 /㎡（土方、结构、防水等成本增加） 出租效益 /a 租价 300元 /个 月 回收期 20年 出售效益 1146万元 6万元 /个 利润 232万元 综合比较分析上述两个方案，方案②明显投资大，效益差，因此建议采用方案①。 ⊙注：停车位售价的核算： 目前的市场价为 10万元 /个，但销售情况不好。 按租售价格的关系 计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为 8%10%，这里按 8%计算， 300（元 /个月） 12（个月）247。 8%= /个 投资住宅（买房出租）的年回报率一般为 4%6%，这里按 5%计算， 300（元 /个月） 12（个月）247。 5%=万元 /个 综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在 6万元 /个。 ⑶本项目能够提供的停车位：地下停车场为 123个；综合楼门前停车场约 15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约 30个。 共计 168个停车位。 ⑷供需差额为 24个。 ⑸停车场的使用管 理： 综合楼门前 15个和楼后（裙楼下） 30个车位供酒店使用；地下停车场 95个车位供住户和写字间共同使用； 住宅楼东侧 30个供写字楼用户使用。 建议使用 IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时 IC 卡）。 在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平 衡，作出合理而又切实可行的安排。 根据分别确定的项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表，项目实施进度表有多种表示方法。 简单项目的实施进度可用横道图，复杂项目的实施进度可用网络图。 对项目开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行预计。 附表 1 开发进度模拟表 时间项目 2020年 2020年 前期可行性论证 设计招标 建筑设计 园林设计 三通一平 工程施工 装修施工 内部认购 正式销售 竣工 ①方案 A 写字楼中留出 4000㎡ 自用办公，其余 写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40 户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用 57 个，机动车位留出 11 个外，其余 100个出租。 ②方案 B（略） ①营销方式 ②营销费用预测 ①销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表； ②销售计划实现的可行性分析。 在可行性研究报告中，根据项目规模、组成，研究提出相应的企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。 ①企业组织 是否需要成立独立法人公司（ 项目公司）； 主要部门设置； 企业组织形式。 最通用的形式是采用金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。 一般来说，企业管理层次与管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。 中小型项目可采用两级管理；大型项目可采用三级管理。 ②人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 劳动定员。 一般来说，企业所需人员按其工作岗位和劳动分工不同，可分为四类人员：工人、工程技术人员、管理与经营人员、服务人员。 在可行性研究中，分别估算各类人员需用量，并说明其来源，编制劳动定员汇总表。 人力资源缺 口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）年总工资和职工年平均工资估算。 分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资。 人员培训及费用估算。 人员来源分析，需培训的人员总数。 培训方式：培训计划：培训人员数量、专业、时间、方式、培训费用。 ①合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等 ②合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。 除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税 务发票。 对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 ③付款进度及与拿地程序的配合 ④其他合作的主要条件 ⑤与合作方式相关的其它法律规定 第四部分 投资估算与融资方案 在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。 成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。 投资估算相关说明 ①投资估算范围 ②投资估算编制依据 ③投资估算说明 分项成本估算 房地产项目的投资概 算应包括以下内容：土地费用、建设成本、营销预算、金融成本。 A土地费用： ①土地出让金政府一次性收取的标准地价 ②拆迁成本（用于拆迁补偿或青苗补偿的开支） 围合区域内房屋均为砖混结构，其中 4 栋 5 层住宅楼房（实验小学职工二栋 40户，四建公司职工住宅一栋16 户，拆迁公司拆迁安置房一栋， 30 户）。 其它房屋均为二 四层。 根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅 34329m2，经营性用房 600m2，合计住户约205 户。 住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。 住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产 权证、独户水、电表。 具有一定的房屋拆迁经验。 拆迁成本估算： 按照 A 市《城市房屋拆迁管理暂行办法》规定和补偿标准货币拆迁估算。 1 、住宅： 640 元 /m2* （ +++0 ）*34329m2=34329* = 经营性用房： 640元 /m2*（ ++++）*600m2=600m2*3776元 /m2=2265600元 附属物（水、电、电话、空调以上其它） 住宅 34329m2*45元 /m2=1544805元 经营性用房： 600m2*45元 /m2=27000元 室内装饰： 34929m2*80元 /m2=2794320元 阁楼、围墙院内地坪等 34929m2*48元 =1676592元 搬家费、临时过渡费： 搬家费： 住宅： 200户 *300元 =60000元 经营性用房： 9户 *500元 =4500元 小计： 64500元 过渡费： 住宅： 34329m2* /m2*6个月 =514935元 经营性用房： 600m2*16元 /m2*6个月 =57600元 小计： 632535元 其他费用 管理费，委托拆迁费： 34929m2*15元 /m2=523935元 房屋拆迁评估费： 35000元 奖励： 34929m2*100元 /m2=3492900元 上述所有费用小计： 38533208 元，折抵每平方补偿金额为 元。 按照 A 市人民政府第 9 号令，对 A市城市区域内房屋拆迁，在 2020年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在 2020 年 7。