南京建邺万达广场建设项目可行性研究报告

南京建邺万达广场建设项目可行性研究报告内容摘要：

项目投资环境和宏观市场研究 南京作为长江中下游的一座大型经济中心城市 ,以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客 ,特别是近年来 ,全市的社会经济得到了长足的发展 ,城乡居民收入和消费水平逐年上升 ,消费结构逐步升级 ,极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃 ,消费品市场规模不断扩大。 宏观经济指标 GDP 及其增长 南京地区 GDP 增长趋势较为稳定 : 2020 年南京地区生产总值增 长势头加速 ,约 1,576 亿元生产总值较之 2020年 ,增长了约 %。 2020年的生产总值更是达到了 2,067亿元 ,年增幅约 %。 2020 年 ,受国家宏观经济调控的影响 ,增幅放缓 ,当年增幅 %。 此后增长势头放缓 ,至 2020年 ,GDP年增长率约 %,2020年至 2020年 GDP年均复合增长率约 %。 2020 年 ,全市实现地区生产总值 3775 亿元 ,按可比价格计算 ,比上年增长%。 稳定的增长势头表明了南京经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展的较强信心。 人均 GDP 及其增长 南京地区人均 GDP 始终保持着较为稳定的增长势头 : 2020 年至 2020 年 ,南京市人均 GDP 增长加速 ,年均增幅保持在 20%以上。 2020 年 ,受人口数量的增长影响 ,当年人均 GDP 为 39,379 元 ,较之上年出现%的负增长。 至 2020 年 ,当年的人均 GDP 年增长率约 %,重新呈现快速增长的势头。 2020 年 ,按常住人口计算的人均地区生产总值达到 50327 元 ,按可比价格计算 ,比上年增长 %。 人均 GDP 稳定的增长势头表明了南京消费能力保持稳定增长的态势。 固定资产投资及 其增长 南京市固定资产投资逐年增幅趋缓 : 南京市固定资产投资 2020 年为 1,868 亿元 ,较之 2020 年增长了 %,略高于 2020 年至 2020 年的 15%的涨幅。 既 2020 年约 %左右的涨幅后 ,之后的增长态势均较为平稳 ,但是增幅较之 2020 年有了一定的下降 ,但是总体运行态势较为稳定 ,2020 年至 2020 年的年均复合增长率为 %。 2020 年全市完成全社会固定资产投资额 亿元 ,比上年增长 %。 南京市固定资产投资持续稳定的增长背后 ,房地产投资成为主要动力之一。 支柱产业发展状况 南京市支柱产业发展运行态势良好 : 2020 年 ,南京市规模以上工业企业实现工业总产值约 5,792 亿元 ,同口径对比 (采用新的统计口径 ),比上年增长 %。 全市当年工业四大支柱产业 (电子、石化、钢铁、汽车 )实现总产值达到约3,985 亿元 ,同口径对比 (采用新的统计口径 )增长 %。 四大支柱产业的总产值占到了全市规模以上工业总产值约 %的比重。 并且 2020 年当年完成新产品产值 亿元 ,增长 %。 人口数量及其特征 南京市常住人口持续稳定增长 : 截止至 2020年底 ,南京市常住人口数量达到了 ,较之 2020年增加了 万人 ,增长了 %。 2020 年南京市市取消了农业户口、非农业户口、地方城镇户口等各种户口性质 ,统一为“居民户口” ,并放宽了外地购房、投资、就业人员的落户政策 ,这一举措促进了南京常住人口数量的增长 ,同时也吸引大批人才落户南京。 2020年底 ,南京市户籍人口约为 ,其中市区人口为 ,较之上年增加了 万人 ,人口向市区集聚的趋势较为明显 ,这将进一步促进房地产市场的发展。 人均可支 配收入及其增长 南京市城市居民人均可支配收入逐年增加 ,但是经过 2020 年约 %的增长高峰后 ,近两年来增速放缓 ,2020 年和 2020 年的年增幅分别为 %和%: 2020 年至 2020 年间 ,南京市城市居民人均可支配收入大幅增长 ,2020 年至2020 年的年均复合增长率约为 %。 2020 年 ,南京市城市居民的人均可支配收入为 20,317 元。 相比较于上海的23,623元 ,杭州的 21,689元 ,苏州的 21,260元 ,由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列。 据抽样调查 ,2020年全市城市居民人均可支配收入为 ,比上年增长 %。 社会消费品零售总额及其增长 南京市城市消费品零售总额逐年攀升 ,2020年至 2020年间的年均复合增长率约为 %,显示出持续强劲的市场购买力 : 2020 年 ,城市消费品零售总额约 864 亿元 ,较之上年增长约 %,主要是由于南京市消费品市场投资环境的改善 ,批发和零售业、住宿和餐饮业在南京市得到长足的发展。 伴随着居民可支配收入的增长 ,近几年城市消费品零售总额还是保持着较为稳定的增长势头 ,2020 年全市城市消费品零售总额约为 亿元 ,较之上年增长约 %。 房地产开发完成投资额及其增长 南京市房地产开发完成投资额自 2020 年来保持着较好的增长势头 : 2020 年 ,受整体良好的经济环境的影响 ,房地产开发完成投资额约为 293 亿元 ,增长率也达到新高约 %。 2020 年 ,中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场 ,当年的的房地产开发投资额约为 296 亿元 ,较之上年仅仅微涨 %。 2020 年和 2020 年伴随着房地产市场的整体升温 ,房地产开发完成投资额稳步大幅增长 ,两年 分别完成 351 亿元和 446 亿元 ,年增幅分别为 %和 27%。 2020 年 ,受世界经济环境影响 ,完成房地产开发投资额 亿元 ,增长%。 三、南京市房地产市场分析 (一 )甲级写字楼市场分析 甲级写字楼解析 关于甲级写字楼缺乏统一的官方定义 ,本节研究的“甲级写字楼”是指 : 位于南京河东中心城区 ,硬件设施达到甲级标准的写字楼物业。 甲级写字楼的建筑形态主要为高层。 根据甲级写字楼的的集聚程度 ,我们将南京市甲级写字楼市场主要划分 鼓楼区、玄武区和白下区 ,而作为新兴发展区域的建邺区将会在未来供应的市场部分涉及。 甲级写字楼标准 : 南京甲级写字楼市场发展概述 甲级写字楼最早出现在 1997 年 ,如金鹰国际商城、金陵饭店世贸中心、南京国际贸易中心等一批较早的知名甲级写字楼项目。 和其他的二线城市一样 ,南京的甲级写字楼市场的一个显著特点就是“散卖”为主 ,纯租赁项目很少。 近两年 ,南京甲级写字楼市场表现较为活跃 , 一批具有特色的已竣工和在建甲级写字楼项目为南京的甲级写字楼市场添加亮点。 南京甲级写字楼市场当前供应状 况 截至 2020年底 ,南京市共有约 54万平方米的甲级写字楼供应。 2020年至2020 年的年均增长率约为 8%左右。 20202020 年是南京甲级写字楼供应最为集中的年份 ,而且绝大部分集中在鼓楼区域 ,白下和玄武区供应体量相近。 经历了 2020年较为集中的供应高峰后 ,2020年的供应量呈现了减缓的趋势。 南京甲级写字楼分布 南京甲级写字楼市场需求状况及空置率 南京甲级写字楼市场的销售率水平在 20202020 年保持着较高的水平 ,当年的吸纳量均超过了当年新增供应 ,主要由于消化之前的市场存 量。 2020 年起 ,由于当年的新增供应量较大 ,达到了 139,662 平方米 ,导致 2020年和 2020 年的销售率放缓 ,当年的销售率分别为 %和 %。 南京市甲级写字楼市场的空置率近几年来起伏较大 ,从 2020 年的 %至2020 年的 %,下降了 %左右 ,主要是由于市场租赁需求强劲所致。 至 2020年起 ,新增供应量的增大使得 2020年当年的空置率为 %,而 2020年的空置率为 %,较之上年的稍有改善 ,当年的市场新增供应较少也是主要原因之一。 尽管像世茂中心、置地广场等位处核心 地段的写字楼项目基本能保持85%90%的出租率 ,但由于楼宇品质明显低于上海和北京的同类型物业 ,部分跨国公司进驻南京无法找到合适的办公楼 ,导致甲级写字楼市场无法得到进一步升级。 南京甲级写字楼市场租金及售价 受房地产市场高速发展的影响下 ,自 2020 年起 ,租金呈现稳步上升的走势 ,20202020 年的租金年均增长率保持在 7%左右。 至 2020 年起至 2020 年 ,租金大幅提升 ,年均租金增长率达到了 16%和 12%。 2020 年至 2020 年 , 南京甲级写字楼租金的年均复合增长率约为 11%。 南京地区甲 级写字楼的租金约为为 35 元 /平方米 /天 ,市中心区域的部分优质甲级写字楼租金 ,如世贸中心 (金陵饭店西楼 )和置地广场的租金可以达到 元 /平方米 /天。 南京市甲级写字楼的平均售价当前约为人民币 14,417 元 /平方米。 自 2020 年起 ,售价呈现上升的走势 ,但是 2020 年由于供应较大 ,2020 年和2020 年的平均售价涨幅仅为 14% 和 12%,相比于 2020 年和。