怀柔奥特莱斯可行性分析报告－精品完整版

怀柔奥特莱斯可行性分析报告－精品完整版内容摘要：

货业态在定位中逐步倾斜年轻消费群体，扩大年轻时尚比例，如中友百货开设两层青春时尚卖场、新世界将整个卖场定义为青春馆，贵友大厦、北辰购物 中心也在向青春、时尚的定位调整。 Shopping mall（购物中心）靠规模、业态齐全和环境取得优势 Shopping mall（购物中心）是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的“一站式消费”综合大型商业购物集群，在国外具有成功的销售模式。 北京市场具有代表性的是“世纪金源燕莎 Shopping mall，坐落在西三环外远大路北侧，于 2020 年开业，怀柔奥特莱斯可行性分析报告 15 整体建筑面积 58 万平米，号称亚洲最大。 有 10000 个室内外停车位，整个组合结构包括燕莎百货主力店 40000 平米、居然之家店、易初莲花超市、星美国际影城、五星级夜总 会、冠军溜冰场、羽毛球练习馆、儿童娱乐城、国美电器城、 500 余家品牌专卖店和各种风味的中西式餐饮、咖啡、酒吧等。 形成了一座业态齐全、环境舒适的室内商业区。 通过近 3 年的培育期，目前，整体销售趋势喜人，正在逐步摆脱亏损的状况。 靠规模、业态齐全和环境取得竞争优势，满足顾客的多种需求，是Shopping mall（购物中心）的主要竞争手段。 超市业态向经营多元化方向发展 随着居住环境和消费观念的转变，一站式消费的提倡，超市业态朝着多元化方向发展，超市在满足日常生活用品消费的基础上，逐步扩大其经营范围，如增 加品牌 店中店、增加各种特色专柜等。 通过多元化经营，最大限度满足消费者需求，增强自身竞争力。 商业房地产商自营商业零售业的态势不断升温 随着商业地产的迅猛发展，近年来，由于国家加强对土地资源的宏观调控，可开发的土地资源越来越少，许多房地产商组建商业运营管理公司，按可持有性物业开发并直接运作商业零售业。 如：万达集团、国美集团就是最好的例证。 国外超市、家居零售业态大举进驻，冲击民族商业 随着我国商业领域的对外开放，国外超市、家居零售业率先涌入，如：沃尔玛、家乐福、欧尚、宜家、百安居等，并在国内主要城市以多家门 店连锁发展，对国内同业态的经营产生了巨大的冲击。 随着市场不断追求品牌，新的业态在发挥积极作用 百货业的迅猛发展、知名品牌的进驻与发展，使品牌消费群体不断扩大，特别怀柔奥特莱斯可行性分析报告 16 是“重品牌、讲实惠”的理性消费意识与需求日益增强，奥特莱斯这一新型业态应运而生。 （ 二 ）大型百货店及专卖店 迅速发展 据北京商业信息咨询中心统计，全市 20 家大中型百货店 2020 年实现销售额 亿元 ， 面积万米以上的大型百货店已经达到 150 多家。 伴随商业地产发展，其数量和规模有进一步扩大之势 ，如北京华贸中心的新光天地、万达广场等。 北 京市商务局 2020 年 2 月 23 日对北京市 36 家大型百货商场监测显示： 36 家监测商场销售额达到 万元，同比增长 %。 其中增长幅度到达 20%以上的商场达到了 15 家。 品牌服装、名牌化妆品成为人气商品。 日销售额增长超过 50%的百盛购物中心、贵友大厦和赛特购物中心三家商场中，名牌服装、名牌化妆品的销量都有大幅度的增长。 中国已成为世界上经济最具活力的国家之一，市场潜力巨大。 在人民币升值的预期下， 更多的 国际品牌 增加在中国市场的销售比重。 这些国际品牌一方面借助快速发展的百货业进入中国市场，另一方面加大直 接开店的速度，使专卖店在国内迅速发展。 北京的王府饭店、国贸中心、东方新天地及刚刚开业的新光天地已成为国际品牌专卖店“扎堆”的地方。 据 实地调研，目前王府饭 店有 ， Baccarat ，Bally ， Burberry ， Bvlgari 等 国际品牌 专卖店 45 家（ 见附件 1）；国贸有 芬迪 ，路易威登， 宝格丽，爱马仕，卡地亚、 哈芭女装 ， 籽苞米 ， 宝姿女装 等 专卖店 近90 家（ 见附件 1）； 东方新天地有近 60 家。 据统计， 目前 国际知名 品牌已有 70 %进人中国内地市场 ，其 绝大部分的首选登陆点是北京。 中高档百货业和 专 卖店的发展为北京市民认知和了解国际品牌创造了条件，也为奥特莱斯 培育了市场和 打开 了发展 空间。 （有关 国际品牌 专卖店及 其入驻北京高怀柔奥特莱斯可行性分析报告 17 档百货商场 情况见附件 1） （三 ）城市化进程使商业外扩趋势明显 近年来北京市城市化进程不断加快，居住人口明显出现外移趋势。 与之相对应的是北京商业地产及商铺市场的新增供应和交易也明显出现外扩的趋势。 表 15 北京商铺新增供应环线分布情况（万平米） 2020年 2020年 2环以内 23环 34环 45环 5环以外 总计 由表 15 看出，北京新增商铺主要集中在三环、四环外，尤以 45环间增长最多。 这种商业外扩趋势大大缩短了郊区与城区、郊区与市区居民的直线距离， 也缩短怀柔与都市商业圈的距离， 这种郊区城市化和商圈外扩的趋势为怀柔奥特莱斯的成功创造更多了的机会。 同时，居住人口外移也将消费力进行了外扩，为城郊发展新型商业创造了条件。 （四 ）城市郊区 成为 新型业态 布局的“新区” 近些年来，北京乃至全国的大型商业集团大多在二线、三线城市“跑马圈地” ，少有在城市郊区进行扩张的。 城市郊区几乎是大型商业企业布局扩张的“盲区”。 但 随着二三线城市的竞争加剧，一些实力集团开始在发达的城市郊区进行布局。 如，怀柔奥特莱斯可行性分析报告 18 上 海百联集团开发青浦奥特莱斯作为第一个向大城市郊区发展的案例， 预示着 城市郊区已 成为新型业态布局的“新区”。 天津宝坻的京津新城开发奥特莱斯就是一种跟进。 （ 五 ） 单体商业规模向大型化、综合化发展 伴随京城商业地产的火热开发，商业设施大型化、综合化趋势更加突出。 如：美罗城、新光天地、万达广场、中关村广场、鹏润国际等均超过 20万平米，这种趋势反映了商业地产开发商们对商业 前景看好，但也蕴含了城区内大体量商业设施过于集中、未来不确定下的经营风险。 三 、 北京市旅游业发展迅速，民俗旅游 升温 （一）北京市旅游业发展迅速 由于北京的首都地位和拥有丰富的无可替代的旅游资源， 吸引了大量旅游者。 2020 年北京 市接待入境旅游者 万人次。 全年接待国内旅游者 亿人次 ，约占全国旅游人次的 1/10。 北京以其 丰富的 旅游资源和旅游信息，在数百个旅游城市的综合竞争力排名中 位列第一。 2020 年 6月 美国运通公司公布了 “ 中国高收入人士旅行行为调查 ” 结果 ， 北京 高收入人士外出游玩的预算平均达 2万元。 在休闲旅行目的地的选择方面，北京成为过去一年内最多高收入人士造访的城市，这也是北京连续第二年成为最热门的国内休闲旅行目的地。 根据北京市旅游发展规划，到 2020 年 北京将 接待国内游客 1 亿人次 ， 2020 年接待国内游客（不含北京市民在京游） 亿人次。 2020 年奥运会将大大提升北京在世界的知名度，促进奥运会后北京旅游业的发展。 庞大的旅游市场 将 为北京市商业发展带来机遇。 怀柔奥特莱斯可行性分析报告 19 （二）北京 郊区民俗旅游 持续升温 2020 年 北京乡村 旅游快速发展 ，全年乡村民俗旅游共接待游客 1300 万人，旅游收入近 10亿元。 2020 年 “ 五一 ” 黄金周期间， 北京市 生态涵养区门头沟、房山、平谷、密云、怀柔、延庆接待旅游人数 余万人，累计实现收入 万元， 比 2020 年同期增 加 元，增幅 为 %。 京郊生态涵养区 已成为人们休闲度假的最佳去处。 截至 2020 年底， 北京市共有民俗村 123 个，其中怀柔有 16个。 随着北京市 民俗旅游 持续发展 和市民对生态的向往、对自然的回归，郊区 旅游人数将不断增加。 四 、 北京 市区 与怀柔 交通状况 （一）北京 怀柔交通现状 目前从北京到怀柔的道路主要有两条：一条是京承高速，从京承高速起点北四环至怀 柔约 50 公里 ，有 东三环 、 四环、五环、六环与京承高速连接。 自驾车半小时左右即可到达，较为方便。 高速路费单程 20元；另一条是京顺路，从北五 环 至怀柔约 公里 （见图 1 12）。 （二）怀柔 与 相邻郊 县、城市 交通 连接 状况 怀柔与相邻郊县密云、延庆、昌平、平谷主要通过北五环、北六环和京承高速、八达岭高速连接 （见表 16）。 另外，通过东五环、东四环还与京哈、京沈高速连接。 交通通达性较好。 ● 密云 八达岭高速公路 怀柔奥特莱斯可行性分析报告 20 ● 图 11 北京与各郊区道路示意图 表 16 周边区县至怀柔的交通情况比较 天津 大兴 石家庄 六环路 京承高速 延庆● ● 通州 怀柔 101 国道 八达岭 ● 顺义 昌平 京顺路 ●平谷 市区 怀柔奥特莱斯可行性分析报告 21 自驾车路线 距离 时间 路费 密云 — 怀柔 京密路 京承高速怀柔 — 密云段 18 公里左右 20分钟 京承高 速单程15元，京密路不收费 昌平 — 怀柔 六环路 50公里 40分钟 不收费 延庆 — 怀柔 绕道昌平，再走六环路到达怀柔 90公里 2 小时左右 顺义 — 怀柔 京承高速 马坡、牛栏山、 101国道 22公里 20分钟 京承高速单程10 元， 101 国道不收费 河北丰宁 — 怀柔 111国道 53公里 50分钟 不收费 （三）北京市交通规 划情况 根据北京市交通规划， 2020 年前初步建成公共交通为主体、轨道交通为骨干、多种运输方式相协调的综合客运交通体系。 在 轨道交通系统 方面要 由地铁、轻轨、市郊铁路等多种方 式组成的快速轨道交通网将覆盖中心城范围，并连接外围的通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平等新城 ； 地面公交客运系统 方面要 在中心城和新城之间建设快速公交走廊 ； 城市道路系统 方面要 结合城市结构调整和新城发展，加快外围新城干线道路网络建设 ， 建立新城与中心城紧密衔接的复合型交通走廊。 北京市交通规划虽然提出加强城市与郊区的交通联系，具体提出 通州、顺义、亦庄 等，但没有明确提出对怀柔的交通规划，短期内很难兴建到怀柔的地铁和公路。 因此，北京至怀柔的交通现状短期内不会改变。 但从交通规划图（见图 13）中我们可以看出，北京市区可通 过三环、四环、五环与通往怀柔的京承高速直接连接，怀柔奥特莱斯可行性分析报告 22 通达性较好。 图 12 北京市公路主要干线里程示意图 （四）外地自驾车到北京及怀柔交通状况 从图 13 可以看出，几乎所有来北京的高速路都和北京六环，五环路相连接。 如京平高速、京哈高速、京沈高速等等，大部分高速路都位于北京的东部和东北部。 来京自驾车者下高速路后通过五环、六环换道京承高速去怀柔很方便。 但应当注意的是燕莎奥特莱斯位于东四环，前往北京观光购物的外地自驾车游客到燕莎奥特莱斯十分方便。 对于外埠客流而言，在交通距离与地理位置上，本项目与燕莎 奥特莱斯 相 比，处于劣势。 怀柔奥特莱斯可行性分析报告 23 图 13 2020 年 北京市 高速公路路网示意图 （ 五 ） 公交车至 怀柔交通状况 从北京到怀柔 除 京承高速 外 还有 京顺路。 从北五 环 、京顺路 至怀柔约 公里 ，这是 公 交车的行车线路。 从东直门出发， 乘 916， 936 路公交车约 8。