房地产市场研究报告20xx年春季南充房地产市场调研报告

房地产市场研究报告20xx年春季南充房地产市场调研报告内容摘要：

2020 年 6月 1日后，个人将购买不足 5 年的住房对外销售全额征收营业税。 个人将购买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续 ； 从 8 月 1 日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让 个人所得税 ， 对于 5年之内转让二手住房征收盈利部分 20%的个人所得税。 点评： 该政策目标直指房地产投资者，政策出台后，按照目前上海房地产价格的上涨水平，投资普通住宅 5 年内已经无利可图。 几个政策的叠加效应，让绝大多数希望投资普通住宅获利的投资、投机者不会再进行投资，房价的上涨 “ 推力 ” 被卸去了 一部分。 、 土地 主要内容： 进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为 建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。 南充房地产市场调查报告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 12 页 共 73 页 财政部国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。 为保护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，促进节约用地。 2020 年 1 月 1 日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，同时继续实行中央与地方 30： 70 分成体制，相关收入专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。 点评： 《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》 与 《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》是继 2020 年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，中国政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。 新 出台的土地 政策 着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题 ，以后的土地市场将会越来越规范。 、 规划 时间： 2020 年 9 月 30 日 主要内容：套型建筑面积在 90 ㎡以下的商品住房将占全市新审批新开工商品住房总面积的 70%以上。 点评： “ 住房结构 ” 调控细则 的 出台 ，主旨在于从结构上解决供应比例， 降低购房门槛 ，其目的是保障中低收入阶层的购房需求，此规划对新项目的设计、定位提出了更高的专业要求。 、 稽查 时间： 2020 年底 主要内容： 11 月 23 日，国土资源部办公厅就治理商业贿赂工作发出通知，要求全国国土部门深入开展自查自纠，搞好评估验收工作，对违规出让土地等进行纠正、追南充房地产市场调查报告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 13 页 共 73 页 回欠缴的出让金、改革易诱发商业贿赂的管理方式。 与此同时，各个部门都同时加大了对治理商业贿赂的工作力度。 点评： 国土管理部门在近期调控过程中不断加大力度，财政部亦开始表明房地产企业刻意隐瞒利润过高；与此同时，信贷环节上调控指令也开始畅通。 种种迹象表明，各部门在 2020 年底，已经打出了稽查楼市违规的组合拳。 2020 年房地产行业趋势 、加大对房地产市场的调控和管理力度 展望 2020 年的政策走向，尽管政策调控的效果尚未充分得到体现，但作为稳定规范市场的政策， 稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。 因此，从当前的市场状况看， 2020 年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。 热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。 应该说 2020 年的政策仍然是影响市场走向的最大因素，而这种影响或将加强。 2020 年国家在继续发挥 房地产业带动经济发展作用的同时，将抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。 通过建立健全廉租住房制度，改进规范经济适用房制度，搞活二手房市场，调整住房结构解决困难群众的住房问题等办法促进房地产市场健康发展。 、 行业并购走向纵深化 从企业层面考察 2020 年中国房地产行业，兼并收购仍是一个重点。 政策调控、市场竞争导致 行业洗牌，同时成为 并购整合的基本推动力。 可以预见 2020 年房地产企业并购将会在 2020 年基础上得以延续并进一步的发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流，大企业之间以战略联盟为目的的并购也将逐渐成 为市场的一个方向。 而无论是强强联合，还是强弱结合的房地产企业间的兼并重组方式，都是以追求资源利用最大化，进行土地、资金、人力、品南充房地产市场调查报告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 14 页 共 73 页 牌等资源价值的整合与挖掘，对不同资源的优化组合来达到双赢甚至多赢的最终目标。 、 城市经济圈发展将带动二三线城市市场成熟 国内已经形成珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区三大城市集群经济圈的格局，目前正处于高速发展时期，目标是成为具有世界竞争力的组团式大城市集群。 根据 2020 年《中国城市发展报告》数据显示：珠江三角洲城市群的 GDP 约占全国的 10%，长江三角洲城市群的 GDP 约占全 国 GDP 的 18%，京津环渤海湾城市群的 GDP约占全国的 9%，中国三大城市群的 GDP对于全国 GDP总量的贡献率只有 37%，比美国纽约、洛杉矶和五大湖区三大城市群对全美 GDP 的贡献率低 30个百分点，比日本东京、大阪神户和名古屋三大城市群对全日本 GDP 的贡献率低 32 个百分点，作为经济发展主力载体和战略制高点，中国三大城市群远未形成国家财富积聚的战略平台。 因此三大城市圈的发展潜力巨大，单纯依靠中心城市的标杆作用略显不足，二三线城市的迅速发展才是提升城市集群竞争力巨大的后发力量。 、 市场呼唤升级的专业服务 2020 年的中国房地产市场环境将更加复杂。 当这种市场环境日益复杂多变，并从卖方市场过渡到买方市场时，资本运作能力和产品技术水平 、市场类技术水平 日益成为未来房地产市场竞争的重点。 升级中的房地产市场，将逐步形成发达国家的产业链专业分化的模式，走向专业化分工协作的路径，从而形成众多的房地产专业服务产业链。 当前的房地产市场发展趋势，从专业化角度分析，可分为两大类技术领域，一大类是市场类技术，一大类是产品类技术。 在专业服务提升的市场背景下，房地产项目品牌、品质开发将成为市场的主流。 南充房地产市场调查报告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 15 页 共 73 页 第三节、四川省及二级城市房地产开发投 资增幅情况 2020 年四川房地产市场呈现特点 、房地产市场的投资呈持续稳定增长 2020 年以来，四川房地产业由于到位资金持续稳定增长，为房地产开发提供了重要保障。 全省房地产开发投资增幅逐月回升，呈现低开高走态势。 18月，四川房地产开发投资 亿元，同比增长 %。 增幅比上月回升 2 个百分点，但比去年同期回落 个百分点。 在投资保持稳定增长的同时，开发结构进一步优化。 其中住宅投资 亿元，增长 %；办公楼投资 亿元，下降 %；商业营业用房投资 亿元，下降 %。 办公楼和商业营业用房投资下降，符合国家宏观控制政策和市场发展需要。 同时，商品房销售情况仍然较好。 18 月，全省共销售商品房 万㎡，增长 32%。 其中住宅销售 万㎡，增长 %。 、房地产开发规模继续扩大，施工及竣工面积增长较快 2020 年 18月，全省商品房施工面积达 万㎡，同比增长 %。 其中住宅施工面积 万㎡，增长 %；商业营业用房施工面积 万㎡，增长 %；办公楼施工面积 万㎡，下降 %。 全省房地产开发在建规 模中新开工面积 万㎡，同比增长 %。 其中住宅新开工面积 万㎡，增长 %，占全省新开工面积的 %。 商品房供应情况较好， 18 月，全省商品房竣工面积达 万㎡，同比增长 %。 其中住宅竣工面积 万㎡，增长 %。 全省商品房竣工面积中住宅占了 %。 商品房施工及新开工面积增加，为后期房市供应提供了较充足的房源。 、商品房销售继续活跃 2020 年 18月，全省商品房销售面积 万㎡，同比增长 32%。 其中住宅销售面积 万㎡，增长 %，占全省商品房销售面积的 %。 在商品房销售中，现房销售 万㎡，增长 %，其中住宅销售 万㎡，增长南充房地产市场调查报告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 16 页 共 73 页 %；期房销售面积 万㎡，增长 %，其中住宅销售 万㎡，增长 %。 各市、州商品房销售面积全面增长，其中增长 60%以上的地区有：凉山（ %）、雅安（ %）、宜宾（ %）、绵阳（ %）等 4个市、州。 2020 年四川主要二级城市 房地产开发投资 增幅 情况 (数据统计 截止时间 :2020年 10月 ) 地区 房地产投资 额（万元） 住宅（万元） 房地产投资额比去年同期增长（ %） 住宅比去年同期增长 （ %） 自贡市 114388 77656 攀枝花市 130568 88348 泸州市 128723 99425 绵阳市 274948 181429 南充市 152398 129547 遂宁市 149269 90863 内江市 121994 102685 乐山市 156878 132949 眉山市 105847 91115 宜宾市 280568 189674 广安市 123433 94082 达州市 179631 119411 资阳市 86147 56942 点评： 以上数据显示，南充的房地产发展的开发投资比去年同期增长不明显，在四川二级地市当中属 于增幅不高的城市之一。 二级城市房地产市场投资资金不同程度增长，意味着在今后四川二级房地产市场将存在巨大的市场供应量。 二级城市房地产市场商品住宅销售面积大幅度上升，意味二级市场蕴藏巨大的住宅需求市场； 二级城市房地产市场供应量增加，市场将面临激烈的竞争，对开发商以及对产品品质、营销手法提出更高的要求。 南充房地产市场调查报告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 17 页 共 73 页 第二章、南充市宏观环境及房地产市场分析 第一节、南充市宏观经济及城市发展规划概况 城市概况 、城市概况 “南充” —— 这个位于 天府之国 东北部腹心地带的区域中心城市，自古以来就以历史文化 悠久、物产丰富、名人辈出而闻名于世。 南充位于四川盆地东北部、嘉陵江中游，幅员面积 万平方公里，人口 726万，辖 5 县 1 市 3 区。 南充进几年一直按照 “ 强化规划、构建骨架，完善功能、优化环境，全面经营、规范运作 ” 的总体思路，强力推进大城市基础设施建设，不断优化人居环境，进一步促进了城市发展。 “2020 年建成大城市框架 ” 目标 已经实现 ，城市综合实力和发展后劲显著增强 ；目前 南充城市建成区面积已增加到 平方公里，城市居住人口达到 万， 100平方公里的大城市框架初步形成。 、城市定位 南充 城市性质 — — 川东北地区的中心城市和交通信息枢纽，以发展轻化工、商贸、文教科研为主的生态型园林城市；将城市空间结构 —— 以江、城、山、田自然格局为基础，沿嘉陵江水系发展的组团式城市；将城市形象结构 —— “ 一核一心、三环八轴、六园五带 ” 的轴心式结构模式；将城市发展方向明确为以江为轴、北拓南延、跨江东进、拥江发展。 城市的一环、二环、三环东段道路，政府新区道路及 3 号办公楼，人民公园广场、体育中心、大剧院、滨江大道、嘉陵江防洪堤、桓子河大桥等城市重点工程相继建成，总投资上亿元的青居电站、小龙门电航桥工程、嘉陵江三桥、绕城 高速西段、光彩大市场等工程 正逐步 建 成 设，博物馆、科技馆、图书馆、文化馆即将兴建。 这些项目的实施，拉大了城市骨架，完善了城市功能。 南充房地产市场调查报告 Chengdu Co.。