房地产开发建设项目可行性报告

房地产开发建设项目可行性报告内容摘要：

率，为人们提供宜居型社区。 所以本项目的建设对于 完善 环境 、 集约利用土地，使得项目所在地周边整体环境清洁优美， 提供 有利 的 生产 条件和 方便 的 生活 条件 ，适应人们日益增长的物质和文化 生活 需要 是非常必要。 （二）良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件 推动目前房地产行业兴起的主要因素是中国的住房体制改革，从广义上讲，住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房 升级到有住房，从小住房升级到大住房，随后的城镇化进程的加快和中国经济多年积累的成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。 从上世纪末开始，北京市居民消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也一 9 直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民的广泛关注。 而在购置房屋的过程中，其交通配套、居住环境和房价等成为群众选择房产的主要因素。 交通配套 是 购房者最为关注 的因素之一。 本项目所在地西距地铁马家堡西路站 500 米，北依地铁十一号线的马家堡东路站，上接三环，下通四环，位居凉水河西，其优越的地理位置和周边便利的 交通环境，必将成为吸引消费者的有利条件。 居住环境 也是 购房者 考虑的重要因素。 随着北京市政府对南城开发建设的战略部署进一步加快，南北京的复兴和扩张已成为不可逆转的趋势，到 2020 年末，丰台区常住人口 万人，而在本区域大型居住板块常住人口已达 30 万人以上，区域住宅总量已突破 800 万平方米，还吸引了大量外来流动人口，已初步形成较大规模的居住环境，随着城市道路交通网络和基础设施的完善，这一区域的市场认知度正在逐步提升。 旺盛的消费需求。 本项目周边 1 公里范围内，各类教育与医疗机构较为齐全，购物与餐饮氛围已逐渐 形成，人口和住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力，这也成为吸引消费者的有利条件之一。 10 第三章 市场分析 一、全国房地产市场状况分析 从 2020年初到 2020年一季度，全国房地产开发景气指数趋势如图 31所示。 2020 年 3 月份，“国房景气指数”为 ，比 2 月份下降 点，同比下降 点。 图 31 全国房地产开发景气指数趋势图 房地产开发投资分类指数为 ，比 2 月份上升 点，同比下降 点。 一季度，全国完成房地产开发投资 3544 亿元，同比增长 %。 完成商品住宅投资 2462 亿元，增长 %。 其中，经济适用住房投资 88 亿元，增长 %。 资金来源分类指数为 ，比 2月份下降 点，同比下降 点。 一季度，全国房地产开发企业到位资金 7125 亿元，同比增长 %。 其中，国内贷款 1761 亿元，增长 %；企业自筹资金 2495 亿元，增长 %；利用外资131 亿元，增长 倍。 土地开发面积分类指数为 ，比 2 月份下降 点，同比下降 点。 一季度，全国房地产开发企业完成土地开发面积 5306 万平方米，同比增长%。 房屋施工面积分类指数为 ，比 2 月份上升 点，同比下降 11 点。 一季度，房屋施工面积 亿平方米，同比增长 %。 其中，住宅施工面积 亿平方米，增长 %；办公楼施工面积 5196 万平方米，增长 %；商业营业用房施工面积 亿平方米，增长 %。 商品房空置面积分类指数为 ，比 2 月份下降 点，同比上升 点。 截止到 3 月底，全国商品房空置面积为 12617 万平方米，同比增长 %。 其中，空置商品住宅 6900 万平方米，下降 %。 二、北京市房地产发展现状及预测 （一）土地供应计划 2020 年，在土地供应的空间分布上，北京市将继续贯彻落实城市总体规划、土地利用总体规划等各类规划确定的城市空间布局和区县功能定位，促进中心城、新城、小城镇和新农村的协调发展。 土地供应计划指标城八区适当向朝阳、海淀、丰台倾斜，远郊区县继续向顺义、通州和 亦庄新城倾斜。 基础设施用地，除了确保奥运、铁路、公路等重大建设项目外，还将优先支持望京、天通苑、回龙观等城市交通“疏堵工程”、新城基础设施建设等项目。 工矿仓储用地，除了确保现有高新产业园区用地外，还将优先支持自主创新企业、高新技术产业、都市型现代农业循环经济类项目用地，严禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的产业项目。 科教文卫体和行政办公用地，除了确保奥运、中央及驻京部队、市属重点项目外，还将优先支持文化创意产业、新城公共设施建设用地。 住宅商品房用地方面，将优先支持中小户型普通商品房建设，鼓励节约型住宅 ，继续贯彻建筑面积小于 90 平方米的住房面积不得少于 70%的规定，限制高档住宅，禁止高档别墅建设。 商服用地方面，将优先支持发展现代服务业用地，支持社区便民市场等建设，禁止供应高尔夫及练习场、滑雪场用地。 （二） 目前北京房地产 发展 状况 2020 年国家陆续出台了一系列宏观调控政策，如提高贷款利率、“限制外资炒房、征收二手房转让所得税、征收土地增值税、调整住房供应结构等，对北京房地产发展产生了一定影响。 2020 年度，北京市房地产开发：商品房施工面积，比 05年下降 %；其中商品住宅 ，下降 %。 12 商品房竣工面积 万平方米，下降 %；其中商品住宅 万平方米，下降 %。 全市商品房销售面积（含现房和期房） 万平方米，其中商品住宅 2205 万平方米；商品房销售额（含现房和期房） 2159 亿元，其中商品住宅 亿元。 商品房空置面积 万平方米，比 2020 年末减少 万平方米；其中商品住宅空置 万平方米，减少 万平方米。 13 北京市房地产开发投资在经济、社会较快发展的推动下，保持高速增长态势。 2020年至 2020年累计完成投资额 ； 2020年房屋施工面积达到 万平方米，比 2020 年增长 倍； 2020 年至 2020 年房屋竣工面积累计 14 万平方米，六年间平均每年竣工房屋 万平方米。 北京市房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立起来的，经历了一个从小到大、从慢到快的发展过程。 2020 年至 2020 年北京市处于营业状态的房地产开发企业个数逐年增加， 2020 年仅为 1005 家，到 2020 年，已达到了 2958 家。 2020 年一季度，土地开发景气指数、完成投资景气指数、新开工情况景气指数、房屋竣工景气指数、商品房预售景气指数和商品房销售景气指数均处于不景气区间。 但是，由于空置面积销售情况较好，以及企业盈利状况的好转，对稳定房地产 业景气水平起到支撑作用。 2020 年一季度，空置商品房景气指数比 2020年第四季度提升 点。 盈利景气指数达到 ，比上年四季度提升 点，房地产景气指数始终保持着平稳运行的态势。 （三）居民消费水平状况 随着国家的不断发展，全国居民整体消费水平得到了较大的提高。 根据国家统计局公布的数字， 2020 年，全国居民消费价格比 2020 年上涨 %，其中用于居住的消费增长为 %,位居首位。 （四）北京市房地产需求预测 15 过去的 2020 年，北京市商品房销售价格持续上涨，与 2020 年相比房地产价格指数如表 31所示。 表 31 房地产价格指数 指 标 2020年 2020年 房屋销售价格指数 商品房 其中：住宅 其中：普通住宅 高档住宅 二手房 其中：住宅 房屋租赁价格指数 其中：住宅 土地交易价格指数 2020 年，在国家加大宏观调控力度和加快奥运建 设的影响下，北京经济实现了平稳开局，企业生产经营状况稳定，市场需求活跃。 近两年内，北京市房地产需求预计将继续保持旺盛，其原因有几个： 16 一是拆迁带来的被动需求。 二是投资性需求日益膨胀， 国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧；而 食品、 医疗、教育等 费用 大幅上涨以及即将进行的电 煤 水气等资源产品的价格改革 ， 无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段。 据麦肯锡 2020 年一项社会调查结果看，超过一半以上的受 访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一。 三是 人民币升值是支持国际资金青睐我国房地产市场的另一个主要因素。 因为日本和韩国的货币升值期间房地产市场都有非常好的表现，因此如果这些国际资金能投资房地产，那么就有望获得汇率升值和房地产价格上升的双重收益。 另一方面，在北京还有很多独特的消费群体，使得对北京房地产的需求非常旺盛。 第一， 北京拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层。 北京是中国的政治中心，中共中央、国务院、全国人大、全国政协、中央军委、全国性 社 团 群 组织以及其内部职能机构都在北京，再加上北京市级的同类机 构，总体上看官员阶层庞大。 由于行政级别、职称、学历等方面的原因，这部分人的收入水平比较高，住房消费力也比较强。 第二，北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构。 几乎每个省、市级地方政府都在北京设了办事处，有的县、乡也有办事处 ，购置房产 设置办事处 很普遍。 不仅如此，许多省级政府的厅局机构和规模较大的地方企业也在北京设有办事处。 他们不光需要办公用房，还需要住宅，而且往往只讲区位，不管价位。 第三，北京拥有规模庞大的涉外机构。 各个国家的大使馆都设在北京，许多国际机构，如亚洲开发银行、福 利 基金会等都在北京设立了办事处，一些 跨国公司将自己在亚太地区或中国的总部设在了北京。 另外北京还有许多合资企业。 这些涉外机构也需要办公用房、公寓等，而且由于国。