20xx年8月郑州杓袁村地块经济适用房项目可行性研究报告

20xx年8月郑州杓袁村地块经济适用房项目可行性研究报告内容摘要：

产开发有限公司 10 18576 20202020 10 5 郑发改城市 [2020]151号 塞纳春天 河南京澳置业有限公司 10 19216 20202020 10 郑发改城市 [2020]681号 北国之春 河南鸿城房地产开发有限公司 10 18000 20202020 10 4 柳林花苑 河南九都金源置业有限公司 10 18582 20202020 10 6 郑发改城市〔 2020〕 912号 中鼎花园(二期 ) 河南中鼎置业有限公司 10 18468 20202020 10 郑发改城市 [2020]579号 春天花园 郑州诚诚置业有限公司 5 9590 20202020 5 2 郑发改城市 [2020]152号 江南人家 河南金牛置业有限公司 15 22041 20202020 15 7 郑发改城市〔 2020〕 159号 锦绣家园 河南魏都置业有限公司 10 14693 20202020 10 5 郑发改城市〔 2020〕 155号 阳光花园 河南三阳实业发展有限公司 16000 20202020 4 郑发改城市〔 2020〕 129号 豫景园小区 河南万隆方正置业有限公司 10 21637 20202020 10 郑发改城市〔 2020〕 281号 六 、郑州经济适用房开发政策 土地 用地审批要建绿色通道 按照要求，今年保障性住房用地供应计划没有编制公布之前，郑州不再出让住宅用地。 郑州市国土局将加大对保障性住房的土地政策支持力度，对已下达经济适用房和廉租房计划的项目，要纳入本市年度土地供应计划。 同时，保障性住房建设用地要从政府储备土地中优先供应 ，缩短建设用地审批时限，建立保障性住房项目审批绿色通道。 杓袁村地块可行性分析报告 河南兴基置业有限公司 16 房源 控制面积在 90 平方米以内 新《办法》结合郑州市实际，规定“经济适用住房小套型住房单套建筑面积控制在 70 平方米以内，中套型住房单套建筑面积控制在 90 平方米以内”。 郑州市副市长张建慧介绍，在确定经济适用房面积时，郑州参考了周边城市如太原、西安等的规定，这些地方经适房面积大多定在 90平方米，这也是为了满足一个三口之家的基本生活。 选址 选址尽量在三环以内 鉴于许多市民反映经适房选址偏远，不方便生活的问题，昨天的会议要求，经适 房项目选址应当优先选取地理位置较好的存量土地和交通相对便利、配套设施较为完善的新增土地，并尽可能安排在三环以内和近期重点发展的区域、产业集中区域、地铁规划建设区域。 考虑到低收入家庭生活和就业方面的实际，降低困难群众的生活成本，经济适用住房项目选址原则上应当控制在南至南三环，东至 107 辅道以西，北至连霍高速公路以南，西至西四环以东范围。 建设标准 经适房实施分户验收 许多市民担心，经济适用房房价要比商品房低许多，那么房屋的质量会不会因此而缩水呢。 此次会议要求，各级建设主管部门要严格基本 建设程序，定期开展专项督察检查活动。 各级工程质监机构要加强对经适房工程建设质量的监督，实行全过程杓袁村地块可行性分析报告 河南兴基置业有限公司 17 监管。 经济适用房要实施分户验收制度，工程竣工验收之前，建设单位必须组织勘察、施工、监理等有关单位对每个房间进行全部检查。 选房 轮候让每人都有机会选房 《办法》的最大亮点就是变摇号为轮候，即 新申请家庭购买经适房，以购房资格证办理时间顺序编号实施轮候购买。 动态 经适房相关办法陆续出台 不少市民询问经济适用房的差价款怎样征收，以及回购问题。 王万鹏介绍，为完善《办法》，今年，还将尽快出台“经济 适用房差价款征收和回购办法”，明确经济适用房土地收益等相关价款的核算办法、征收标准、征收范围和政府回购的具体程序；出台“经济适用房上市交易管理办法”，规范经济适用房上市交易行为，确保政府住房保障资源公开、公平、公正分配。 此外，还要制定经济适用房的具体规划设计和建设标准，在较小套型内实现住宅基本使用功能，满足低收入家庭的居住需求。 新的郑州市经济适用住房管理办法 2020 年 4 月 15 日颁布并施行，该办法具体内容详见附件 一。 新的经济适用房购买办法具体内容详见附件二。 杓袁村地块可行性分析报告 河南兴基置业有限公司 18 第三部分 项目经济分析 一、 项目主要经济技术数据 二、开发成本估算 土地成本 项目总占地 180 亩，按 60万元 /亩计算， 60 万元 /亩 180 亩 =10800 万元 土地成本总计： 10800 万元 建安工程费 按每平方米 1300 元计算， 1400 元 /㎡ 420200 ㎡ 建安工程费总计： 58800 万元 规划设计费 按每平方米 20 元计算， 20元 /㎡ 420200 ㎡ 规划设计费总计： 840 万元 总平面配套设施费  道路、绿化、景观费用按 450 万计。  水、电、气网线铺设费 按每平方米 80 元计算， 80元 /㎡ 420200 ㎡ =3360 万元 总平面配套设施费总计： 3810 万元 工程建设其它费用  市政基础设施配套费及附加 按《郑州市经济适用住房管理办法》， 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收市级经营服务性收费。  监理费 按每平方米 3元计算， 3 元 /㎡ 420200 ㎡ =126 万元 工程建设其它费总计： 126 万元 基本预 备费 按建安费用 3%计算， 总 计 ： 1638 万元 类 别 数 量 说 明 规划总用地 180 亩 容积率 高层 项目总建筑面积 420200 ㎡ 物业管理用房 1680 ㎡ 占总建面积的 4‰ 住宅 384720 ㎡ 商业 33600 ㎡ 占总建面积的 8% 实际销售面积 418320 ㎡ 住宅加商业面积 杓袁村地块可行性分析报告 河南兴基置业有限公司 19 开发成本合计： 1+2+3+4+5+6=76014 万元 三、经营成本估算 销售收入  住宅销售收入 郑州市经济适用房高层价格在 2800 元 /㎡ 左右，按 2800 元 /㎡ 计， 住宅销售收入 2800 元 /㎡ 384720 ㎡ = 万元  商业销售收入 商业单价按 7000 元 /㎡ 计算， 7000 元 /㎡ 33600 ㎡ =23520 万元 销售收入总计： 23520万元 管理费用 以销售额为基数，取 2%， 万元 2%=2624 万元 管理费用总计： 2624 万元 营销费用 由于经济适用房的销售主要通过购房者在市房地产管理局登记购买，因此经济适用房无营销费用，商业按总销金额 3℅ 计算， 23520 万元 3℅ =705 万元 营销费用总计： 705 万元 销售税金 包括营业税、城建税等，以销售额为基数，取 10%， 万元 10% 销售税金总计： 万元 经营成本合计： 2+3+4= 万元 投资成本费用估算汇总表 一、开发成本 二、经营成本 项 目 金额（万元） 项 目 金额（万元） 土地成本 10800 管理费用 2624 建安工程费 58800 营销费用 705 规划设计费 840 销售税金 总平面配套设施费 3810 / / 工程建设其他费用 126 / / 基本预备费 1638 / / 杓袁村地块可行性分析报告 河南兴基置业有限公司 20 小 计 76014 小 计 一 + 二 = 合计 四、盈利能力分析（静态分析） 投资收益表 项目 金额（万元） 销售收入 投资总成本 其中 经济房利润 5386 商业房利润 14448 税后净利润 19834 投资利润率 22% 杓袁村地块可行性分析报告 河南兴基置业有限公司 21 结论： 经济适用房是各级政府重点建设保障房之一，各级政府在经济适用房开发建设方面提供强有力的支持，在开发收费环节中，各项政府行政收费免收和减半收取，大大降低项目前期资金投入及开发成本； 经济适用房市场 需求量 比较庞大 ，房源的销 售有政府 统一进行销售 ，销售价格有政府审核，项目 利润有 稳定 保障； 本项目 地段属于郑州城市重点发展区域，未来升值空间较大，社区商业部分作为项目利润最大化的支撑点， 能为项目带来很大的收益； 根据以上测算，虽然 经济适用房项目利润 相对偏低 ，但投资总额也较大 ,项目分期开发的策略选择，降低前期的资金投入，以便加快资金周转，减低财务风险； 经济适用房项目的开发风险虽然相对较低，但也存在不确定性风险，对项目各个 开发 手续的部分需要十分掌控，从而降低开发风险； 杓袁村地块可行性分析报告 河南兴基置业有限公司 22 附件 一 ： 郑州市经济适用住房管理 办法 2020 年 4 月 15 日施行 郑州市人民政府令 第 189 号 《郑州市经济适用住房管理办法》业经 2020 年 2月 11 日市人民政府第 20次常务会议审议通过，现予公布，自 2020 年 4月 15 日起施行。 市长赵建才 2020 年 3 月 5 日 第一章 总则 第一条为规范经济适用住房管理，解决城市低收入家庭住房困难，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠政策、限定套型面积和销售价格、按照合理标准建设、面向城市低收入住房困难家庭供应、具有保。