20xx年南京房地产市场研究报告

20xx年南京房地产市场研究报告内容摘要：

业务范围辐射至长江中下游地区。 南京地区现有银行机构 27 家，国内所有跨地区银行均在南京设有分行。 作为全国第二批开放人民币业务的城市之一，日本瑞穗实业银行、英国渣打银行、比利时联合银行、中国香港恒生银行、东亚银行等外资银行已在宁 开设分行或办事处。 全市银行类金融机构存贷款总额在全国同类城市中位居前列。 南京地区现有保险公司分公司 55 家，其中 12 个是世界 500 强跨国公司投资项目。 全市上市公司总数达 48 家，各类证券营业部 70 多家。 南京市场发达，商贸流通活跃，形成了多元化商贸中心格局。 “中华第一商圈”新街口以及湖南路、中央门、夫子庙商圈十分繁荣。 “新百商店”、“中央商场”、“金鹰国际”、“德基广场”、“苏宁电器”、“苏果超市”、“五星电器”、“宏图三胞”等大型商业企业在全国颇具影响。 近年来，南京会展发展迅速 ,先后举办了第十届全国 运动会、中国南京世界历史文化名城博览会、国际软件产品博览会和服务外包大会、联合国第四届世界城市论坛等高规格、大规模的重要展会。 中国 (南京 )国际象棋超级大赛成功晋级为国际象棋大满贯赛事 ,成为亚洲首个国际象棋大满贯赛事。 新建国际博览中心，为会展业发展提供新的有力支持。 九、 交通辐射 南京作为长三角三大中心城市之一、南京都市圈的核心城市、长江下游地区唯一省会城市和跨江发展城市，交通区位优势明显。 南京禄口国际机场是我国大型枢纽机场、华东地区的主要货运机场、航空货物与快件集散中心，目前已开通了南京至法兰克福、阿姆斯特 丹、温哥华、洛杉矶、芝加哥、莫斯科、东京、大阪、新加坡、曼谷、金边、首尔和香港、澳门、台北等城市（或地区）的客货运航线，与国内外 70 多个城市通航。 南京港是我国率先跨入亿吨级的江海型内河港之一，是长江万吨海轮航道的终端，拥有万吨级泊位 42 个，对外辐射 80 个国家（或地区） 160 个港口。 南京是铁道部“十一五”期间重点发展的华东地区铁路枢纽，开通了分别至欧美、俄罗斯、乌兹别克斯坦、哈萨克斯坦、蒙古、朝鲜等铁路国际联运班列。 计划于2020 年建成的南京南站，汇集京沪、沪宁等多条铁路客运线路，将成为亚洲最大的交通枢纽。 南京作为国家级公路主枢纽城市，现有 4 条国道、 8 条省道及沪宁、宁杭等多条高速公路交会，长江大桥、二桥、三桥、纬七路过江隧道以及在建的长江四桥成为联系长江南北两岸地区经济、文化交往的重要通道。 第二章 城市发展规划 2020 年 7 月，南京市启动《南京城市总体规划（ 2020— 2020）》修编工作，新总规以 2020 年为基准年，远期至 2020 年、 2030 年两个年限，修编的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设用地建设的范围以及各类专项规划等。 根 据规划，到 2030 年，南京城市发展的总目标是 “ 迈向区域协调、城乡统筹、和谐发展的新都会 ” ，届时南京的城市性质将定位在 “ 著名古都、江苏省省会、国家重要的区域中心城市 ” ，整个南京也将变成一个 “ 山、水、城、林 ” 融为一体的城市。 一、 城镇体系规划 按照规划南京将形成 “ 中心城 — 新城 — 新市镇 ” 三级城镇体系，其中中心城由主城，东山、仙林和江北（浦口） 3 个副城构成。 新城包括龙潭新城、汤山新城、禄口新城、板桥新城、滨江新城、桥林新城、永阳新城、淳溪新城。 都市区将形成城市中心、城市副中心、新城（地区）中心组成的公共活 动中心体系。 其中城市中心由 “ 新街口 — 河西 — 南站地区 ” 共同构成，承载南京区域中心城市服务职能。 三个副城的设置，规划形成江北（浦口）、东山和仙林三个城市副中心，江北（浦口）将 “ 相对独立发展 ”。 二、综合交通规划 南京交通将构建以 “2133 、 3155” 为畅达目标， “2133” 是指长三角中心城市 2 小时内通达；南京都市圈 1 小时通达；都市区通勤交通 3 刻钟（ 45 分钟）通达；主城内 30 分钟通达。 “3155” 是指城市任意一点驱车 15 分钟上快速路、高速公路，市域所有规划村（或集中居民点） 15 分钟内能通达国省干线公路网；城市居 民步行 5 分钟内可达公交、地铁车站。 在城市道路上，南京将规划形成 “ 井字三环、轴向放射、组团快联 ” 的城市快速路系统。 同时将规划有 16 条过江通道，建成 16 条城市轨道交通线。 三、绿地发展规划 与南京组团布局城市和 “ 山水城林 ” 地域特色相协调，形成 “ 一带两廊三环六楔十四射 ” 都市区绿地结构。 一带：由长江及其洲岛、湿地和两侧带状绿地构成。 两廊：由滁河、秦淮河及其两侧湿地和带状绿地构成。 三环：由沿明城墙、绕城公路、公路二环两侧的环形绿地构成。 六楔：城镇发展轴之间外围区域绿地向城镇内部楔 入的楔形绿地。 十四射：由沿主城向外辐射的高速公路两侧绿地构成。 四、产业布局规划 产业布局上，现代服务业主要在主城发展，重点发展金融保险、商贸商务、信息服务、软件研发、服务外包等现代服务业。 主城将形成四大服务产业聚集区，分别是老城服务业集聚区，河西服务业集聚区，南部新城服务业集聚区，北部新城服务业集聚区。 主城外结合副城和新城，以产业园区为载体，重点发展装备制造、精细化工、钢铁、航空物流以及高新技术等产业，并规划引导形成十二个先进制造业板块。 结合“多中心、开敞式”的 城镇空间布局结构，优化和调整全市产业布局。 在城镇发展轴上，第二产业与第三产业在市域范围内形成“圈层式、组团”布局结构： 10KM 圈层：以主城为核心的约 10KM 半径范围内，以发展现代服务业为主； 20KM 圈层：主城以外二环高速以内（ 1020KM 半径范围内）以发展现代服务业和高新技术产业为主； 40KM 圈层：二环以外三环以内（ 2040KM 半径范围内）以发展先进制造业和休闲旅游等产业为主； 40KM 圈层以外：外围远郊区县，依托新城和新市镇的产业园区发展先进制造业。 第一产业主要利用市域农林资源，在城镇之间的 绿色开敞空间内发展。 五、长江岸线发展规划 在本次新的规划的公示方案中强调了，要充分发挥长江岸线资源优势，加强港口岸线整合，优化沿江胜利布局，提升滨江生活休闲景观功能；支撑国家综合交通枢纽和滨江生态宜居城市的城市职能。 这次规划中利用的岸线总长 公里，其中城市生活与旅游景观岸线达 公里。 江北的城市生活岸线主要分布在桥林新城、江北副城的浦口段和大厂段；江南的城市生活岸线主要分布在滨江新城、下三山、长江三桥和二桥之间、幕府山— 燕子矶、八卦洲、栖霞山和龙潭新城等段落。 六、近期 发展 目标 经济发展目标：在优化结构，提高效益和降低消耗的基础上，至 2020 年全市地区生产总值达到 7800 亿元，年均增长 %。 人口发展目标：至 2020 年南京市常住人口总量达到 960 万，其中户籍人口达到760 万，暂住半年以上人口达到 200 万。 全市城镇人口达到 800 万人，城镇化水平达到 83%左右。 第三章 南京房地产市场状况 一、 2020年 土地市场 综述 2020 年随着南京整体市场的回暖，开发商拿地热情日趋高涨，土地市场由2020 年年初“过冬”，到年中“回暖”，继而到下半年的“地王频现”。 土地挂 牌量、交易量明显上涨，“一城三区”仍然是热点，单幅地块规模在逐步缩小。 各项指标均大幅攀升，高溢价成交。 突出表现在主城土地的炙手可热。 土地市场交易的活跃度与价格迅速攀升，最直接的原因是来自于商品房市场的火爆，加之较为宽松的财政与金融政策，引致开发企业资金比较充裕，从而有力地推动土地市场的活跃。 同时，中冶、华润、保利等大型央企的频频进军，更为南京土地市场注入了一支强劲的“兴奋剂”。 土地市场运行表现 2020 年全市挂牌土地 77 幅，总面积 389 万㎡；成交土地 74 幅，总面积 383万㎡，总金额 亿元（不 含高淳、溧水）。 与 08 年相比，总成交面积基本持平，土地数量、总价同比分别升了 %、 %。 2 0 0 3 2 0 0 9 年南京土地交易统计图790660607 376 38361228074745312198544301002003004005006007008009002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年020406080100120140从月度成交来看， 7 月成为分水岭，河西 G20 地块经 66 轮竞拍以 7003 元 /平米的楼面价成交，拉开了南京 “抢地战”的序幕。 9 月中冶、保利与华润落定南京， 10 月份国土局一批推出 10 幅地块，总成交土地 110 万平方米，一举诞生了河西、仙林、江北 3 个 “新地王”，成为各自区域的楼面价新高。 土地挂牌情况 2020 年全市土地挂牌 77 幅，其中江宁、江北、河 西、仙林仍然是土地供应的主力区域，挂牌总面积 323 万㎡，占全市挂牌总面积的 83%。 其中，仙林与江北供地规模明显扩大，挂牌面积同比分别增长 %与 %，而江宁板块供地规模则基本保持平稳。 板块 挂牌面积 挂牌宗数 面积（万 m2） 同比（ %） 宗数（幅） 同比（ %） 城中 2 城东 3 城南 5 城北 5 河西 12 仙林 6 江宁 22 江北 22 合计 77 河西板块虽然供地面积相对萎缩，但供地幅数却有所增加。 该板块土地价格攀升的同时，单幅地块的规模开始缩减。 2 0 0 9 年各月成交土地数量分布图1 3 . 22 6 . 99 . 5 31 3 9 . 65 5 . 2201 . 8 11 0 . 43 4 . 11 4 . 45 8 . 20204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月024681012141618土地成交情况 从板块分布来看，“一城三区”依然占据土地市场的霸主地位。 板块 成交面积 成交宗数 面积（万 m2） 同比（ %） 宗数（幅） 同比（ %） 城中 2 城东 / 3 / 城南 4 城北 4 河西 12 仙林 6 江宁 24 江北 19 合计 74 江宁、江北总成交土地超过百万平米，占全市成交总面积的 %。 其中，江北板块成交面积较 08 年明显放量，成功取代江宁而成为 09 年各板块土地成交的 面积冠军；江宁板块成交土地 24 幅，幅数为全市首位。 河西、仙林板块分别成交 50 万平米左右，位于第二梯队。 仙林板块无论成交幅数与成交面积均呈现大幅增长趋势，而河西板块成交面积则有所萎缩。 土地供求分析 2020 年南京土地成交数量统计表 区域 江南八区 江宁 江北 合计 玄武 白下 秦淮 建邺 鼓楼 雨花 下关 栖霞 六合 浦口 居住 1 0 0 4 0 1 2 4 13 2 5 32 商业 /办公 5 1 1 4 1 1 1 1 7 2 4 28 混合 1 0 0 1 0 1 0 2 4 4 3 16 合计 7 1 1 9 1 3 3 7 24 8 12 76 2020 年南京土地成交面积统计表 区域 江南八区 江宁 江北 合计 玄武 白下 秦淮 建邺 鼓楼 雨花 下关 栖霞 六合 浦口 居住（万㎡） 7 0 0 18 0 商业 /办公（万㎡） 混合用地（万㎡） 0 0 0 0 111 合计 ● 成交数量方面，江南八区 32 幅，占总成交的 42%。 ● 成交面积方面，江南八区 万㎡，占总成交的 41%。 ● 成交结构方面，居住用地成交 32 幅，占总数的 42%，主要分布在江宁、江北、河西；混合用地 16 幅，占总数的 21%，主要分布在江宁、江北；商业及办公用地 28 幅，占总数的 37%，主要分布在江宁、河西、城东及江北。 ● 江北（浦口）：居住用地成交面积之最，为 万㎡，未来顶山、珠江镇板块将以商品住宅供应为主； ● 江宁：商办及混合用地成交面积之最，分别为 万㎡和 万㎡，地铁1 号线南延线即将通车，时空距离大大缩短，带动区域生活配套快速完善并提档升级，整体板块环境日趋成熟； ● 主城：纯居住用地体量日渐稀缺，未来以混合用地出让为主； ● 河西：多幅居住、商业用地成交，说明政府加大力度打造 CB。