20xx年唐山市房地产市场研究报告

20xx年唐山市房地产市场研究报告内容摘要：

规划，以及投资客和经营商户的判断，远洋城未来可能会成为唐山北部区域（尤其是开发区）的区域商业中心，但目前对唐山市区居民的吸引力还不够强。 其它如新天地、新街、唐人街等商业项目从目前来看由于是 处于起步阶段的 商业项目，还不具备成为商业中心的条件。 唐山市主要商业业态分析 唐山的经济发展一直走在河北省的前列，商业 发展同样是生机勃勃，业态比较丰富，几乎涵盖了从“百货商场”、“超级市场”、“便利店”、“各类专业批发市场”、“餐饮”、“休闲”、“娱乐”等。 各商业业态比较典型的商业企业主要有： → Shoppingmall:远洋城； →百货商店：典型 代表主要有，以“百货大楼体系”占有主导地位，“百货大楼”、“三利 购物中心”、“北方购物中心”、“东方购物广场”等；还有“华联”等； →超级市场：“华盛”、“家乐”、“陈氏”、“天客隆”等为代表； →专业市场： a. 电脑 IT 类专业卖场：以“硅谷电脑城”、“瑞德数码城”、“中关村”、“ 电脑城”等为典型代表； 20 b. 手机专业卖场：“可儿”、“裕华道”、“九州”、“日昌”、“恒信”、“百富”等； c. 家具 /家具卖场：“鹏大”、“大陆”、“常记”等； d. 服装及小商品批发市场：如“ 小山 ”； e. 家电卖场：如“国美”； f. 建材卖场：东方家园建材超市； g. 陶瓷卖场：北方陶瓷交易市场； h. 日化用品超市； →中式餐饮：凤凰园、圣典茶楼等； →西式餐饮：麦当劳、肯德基、上岛咖啡、豪客来、仙踪林、蓝与白等； →休闲娱乐：亨利、金永、天上人间、新动力、朋友、太阳岛等； 唐山市目前的商业类别应该说已经比较丰富，但不同业态的档次和规 模效应不够，另外聚合的程度比较低，不同商业业态的有机组合不够，实际上 唐山未来商业的发展机会在于在目前的商业基础上进行整合和提升。 供给特征 从目前唐山商业供给总体而言，呈现如下几个特点： ；大型商业地产项目供给 ， 占整个唐山商业供给面积的 70%略强； ，商业地产的竞争必然加剧； Mall 的商业的形态已经基本被唐山人所认可， 众多项目 成功推出使唐山人逐渐接受了“商业街”这一新生事物； ，项目的规模以及产品 规划是否符合经营者和投资者的需求将成为项目成败的关键因素； 附图 唐山商业供给分布 21 从唐山市目前商业地产供给的产品特征来看，主要表现出如下几个特点： a. 从单套面积规模来看，普遍偏大，独立门面房单套平均面积在 185 平米，高档住宅底商单套平均面积规模为 398 平米； b. 从格局上看，全部 是纵向分割， 12 层为 1 户，或者 13 层为 1 户，这种分割形式直接导致了单套面积的加大，提高了投资门槛，销售速度比较缓慢；同时对于经营商户而言 2 层或 3 层的利用率比较低，投资人在投资以后需求租户的时间成本比较高； c. 唐山目前每个小区的规模相对比较有限，消费基数和消费能力都相对有限，而底商由于规模和建筑形式的限制，很难吸引大量的人流，所以底商的商业价值相对比较 低 ，销 售 价格也比较低。 ◆ 现有商业项目分析 新天地 项目概况 该 项目位于路南区卫国路，项目总建筑规模为 12 万平米，目前除两个主力店没有开工建设，其他部分均 已经建设完毕。 项目功能布局 该 项目主要采用“商业街” +“大型主力店”的 模式，在定位之初，拟引入天津“家世界”和“东方家园”两大主力店 ，现国美和东方家园已经入住运营。 最新调整后的内部功能布局如下： a. 家居建材超市； b. 国际顶级生活用品超市； c. 5000 平方米时尚女人世界； d. 7000 平方米国际快餐专区； 22 e. 33000 平方米动感娱乐地带； f. 10000 平方米酒吧风情一条街； g. 10000 平方米奥特莱斯折扣店； 目前 总体招商业 70%左右，主要是大型卖场 2 楼以上还未开始营业。 建筑特色 新天地的建筑特点可以用一个字概括“洋” ，新天地项目 是目前唐山商业项目中美观感最强的一个 ，从整体感觉来看，更像是 购物小镇。 价格体系 新天地最初入市价格在 3300 元 /平米，目前的价格上涨到 8000 元 /平米，基本上和当地的底商价格持平。 新天地的启示和教训 新天地项目所处位置相对而言商业氛围比较差，但由于建材主力店的号召力，开始有 商户跟进购买，虽然在商业经营角度是不成功的，但主力店的效应在任何一个商业项目中都极具感召力的。 该项目从最初的困难阶段到现金的相对发展阶段也是经历了一个几年的过程，到目前为止。 整体招商趋势良好，各大型、精品店 均陆续开业。 同时新天地也存在一定的问题，主要表现在： a. 产品设计本身存在 缺陷， 空间过大， 对于部分行业而言利用比较困难； b. 内部交通人流的沟通存在问题，部分位置商业价值受到影响； 远洋城 项目概况 远洋城项目选址于唐山市中心区西北部，位于建设北路 130 号 ,丰源道以南，建设北路以西，长宁道以北，东方花苑以东。 占地 70 亩，场地基本呈 L 型，南北长约 200 23 米，南侧东西长约 300 米，北侧东西长约 175 米， 总体建筑面积 11 万平米。 该 项目 定位 可以描述为“ 集观光、购物、美食、休闲、娱乐于一体的 消费中心”。 项目功能布局 远 洋城 MALL 由两大功能组团构成，一是以零售消费为主的购物组团，面积约为 70000 平方米 ，主要包括“保龙仓超市”、“五联百货”、“国美电器”等 ；二是以餐饮、文化、娱乐为主的休闲消费组团，面积约为 40000 平方米 ，包括多厅的电影院、嘉年华式娱乐世界、世界美食与休闲生活广场、主题式餐厅、儿童游乐场等； 建筑特色 远洋城采用目前比较流行的 Mall 设计概念，从外观上基本属于一个方型的 box，类似于北京东方广场“东方新天地 ”的翻版，同时将步行街由室外移植到室内，同时通过内部采光和装饰的处理，具有室外步行街的感觉。 户 型 除临街商铺以外，基本上属于分割的小面积。 价格体系 该 项目非临街商铺 04 年时候 综合平均价大约为 6000 元 /平米。 成功启示 a. 远洋城同样在唐山推出了目前商业地产界最热门的概念 ShoppingMall，而且在唐山把概念变成了现实； b. 远洋城的规模效应吸引了众多商户和投资客的追捧，在一定时间内唐山任何一个单一项目的商业规模很难超越远洋城； c. 大型主力店（ KFC/新东安影院 /国美 /联通网苑 /保龙仓 /五联）的入住和周边群体（开发区 /遵化 /迁安）的消费能力保证了项目的成功，并有可能形成唐山市新的商业中心； d. 远洋城 在选址时充分考虑了唐山市未来总体的发展规划以及本项目商圈范围内强有力的消费群体，从而减小了本项目的经营风险； e. 远洋城在唐山首次推出“返租模式”和“带租约销售”在唐山具有一定的超前性，在一定程度上也得到了当地投资者的追捧； 应该规避的问题 24 a. 远洋城虽然率先在唐山推出“返租”模式，但目前的金融体制不允许采用这种模式，有变相融资的嫌疑； b. 本项目规划有“五联百货”但也有其他百货等流行产品经营区域，这种规划很容易造成同业竞争； 新街 项目概况 本项目位于华岩路，呈南北走向，项目总体建筑面积 万平米。 总体供给量 大约 300 套左右。 项目功能布局 本项目总体分 3 层，其中 1 层为精品店， 2 层为中低挡流行百货， 3 层为餐饮休闲娱乐区域，另有购物中心。 建筑特色 本项目总体而言属于商业街，但项目档次感不强，属于原始市场的升级版本，从分割形式看，本项目也采用区别于目前唐山比较流行的“纵向分割”模式的“横向分割”模式，局部采用天桥和连廊沟通。 价格体系 本项目商业部分，按照距离新华道位置的不同，价格存在一定差异，新华道越近价格越高，距离新华道越远价格越低， 当时销售价格 1 层约 在 12020元 /平米， 2 层 价格 约 在 5500 元 /平米。 户型 新街目前主要有 2 种主力户型， 1 层主力户型为 5060 平米，单价 12020 元 /平米，总价 6072 万之间，总计 100 套，没有直接对外认购； 2 层主力户型 2835 平米，单价 5500元 /平米，总价 ，总计 200套。 成功启示 新街从产品形式上看，仍然属于商业街的 形式，从投资客和经营商户的反馈来看，大家对新街的认可程度比较高。 新街启示主要有： a. 选择好的地段，项目基本成功一半； 25 b. 新街规划的户型相对比较适中，推出的户型和总价基本上处于撬动市场的临界点； c. 新街在唐人街的基础上 对户型 /格局 /总价等方面进行了若干改进，推出的产品更贴近市场需求； d. 新街对商业业态有比较严格的控制和区分； 出现的问题 新街项目主要有在唐山的温州商人为主导进行集资开发， 1 层比较好的商铺没有对市场投放，基本上被内部人瓜分， 这将大大降低本项目的投资价值；其次由于项目股东比较复杂，使得项目进展比较缓慢，同时使得项目今后 还存在一定的变数。 唐人街 项目概况 唐人街位于光明路和新华道交界东南角，该项目总体建筑面积 万平米，是唐山市第一个以商业街形式成功推出的项目。 项目功能布局 本项目在规划 之初没有进行业态规划，总体上定位 为“唐山的不夜城”，主要希望提供一个唐山市民夜晚消费的集中场所。 建筑特色 本项目总体建筑为 3 层， 12 层为商业用房， 3 层为办公用房， 12 层商业用房基本上采用纵向分割的模式。 建筑外立面基本上采用暖色调。 价格体系 04 年底时候 项目商业部分，按照距离新华道位置的不同，价格存在一定差异，新华道临街部分 9000 元 /平米，中间部分 7000 元 /平米，最里面靠近居民区部分为 5000 元 /平米。 户型 26 唐人街商业部分最大户型为 150 平米（单层面积 70 多平米），最小户型为 50平 米（单层面积 20 多平米），越靠近新华道的户型越大。 3 层办公用房单套面积为 30 平米。 成功启示 从 当初的唐人街项目的销售 来看，应该算是唐山比较成功的商业项目， 12 层除 2 套没有实现销售以外，其他部分已经完成销售， 3 层办公用房除少量（ 50 套左右，合计 220 套）赠送以外，大部分被开发商自己持有等待升值。 从唐人街项目，有如下启示值得借鉴： a. 唐人街推出了唐山市商业的空白产品 步行街，这是取得成功的重要原因； b. 部分产品面积和总价相对适中；尤其是第 3 排 50 多平米的户型销售速度比较快，全部实现销售； 出现的问 题 唐人街虽然总体而言，存在 大量 问题，主要表现在： a. 部分户型对于普通投资人而言，面积过大，总价过高； b. 本项目没有严格规划商业业态，为经营留下隐患； 导致现在业态杂乱。 c. 没有预留足够的车位，没有专用停车场。 27 ◆ 商业问卷分析 技术报告 以下为 第三方 提供的 2020 年 调研 数据， 提 供参考 ： 1． 主要采用实地考察和与相关项目人员当面访谈 办法进行调研 ； 2． 对 33 位唐山市商业地产投资客进行了定性深度访谈调查； 3． 对 150 位唐山市各类商业经营户进行了问卷调查； 4． 对 260 名唐山市长住居民进行了商业消费需求的定量问卷调查； 5． 在不同的区域如小山、新街、百货大楼、华联、远洋城、新天地商业项目周边及高档小区附近，对底商、店铺、门面房等商业类型的经营者进行了深入的访谈，共深访 50 份，普通街访 100 份，不合格问卷 5 份； 商业经营户背景分析 各经营商户群体划分 以家庭年收入为标准将经营者分为低端经营者、中端经营者和高端经营者三类，其中：低端经营商户为家庭年收入在 5 万元以下的经营者；中端经营群体为家庭年收入在 5～ 20 万元之间的经营者；高端经营者为家庭年收入 20 万以上的经营者。 下表为经营者收入分类比例。 28 年龄特征 从年龄的划分比例来看，低收入群体在各个年龄段中都有包括，其中又以 25 岁以下及 50 岁以上居多；中端收入群体多集中在 26～ 30 岁及 41～ 45岁之间，其它相对来说比例较小；高端收入群体多表现在 35～ 45 岁之间，约占 5 成左右。 籍贯特征 从籍贯划分上来看，低端收入群体主要集中在唐山本地人及唐山下属区县人，二者所占比例分别为 ％和 ％；中端收入群体中唐山本地人 29 占 7 成以上；高端收入群体以唐山本地人和外地人为主，两者分别占到 75％和 25％。 目前商业经营状况 店面的购买或租赁。