吉安市金岸休闲娱乐购物广场项目推广策划方案(编辑修改稿)

吉安市金岸休闲娱乐购物广场项目推广策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

住物业相融而连成高品位的整体。 （ 2） 合理分布商住物业功能，提高 购物休闲娱乐广场 的聚集效应 购物休闲娱乐广场 的整体优势在于硬件与软件的统一、经 营文化与经营商品的结合、历史名店的优秀传统与时尚商家现代营销理念的融合。 购物休闲娱乐广场 的商住物业功能分布和业种业态的整合，不是一般化的简单罗列，而是整体优势的整合，要体现城市历史文化与现代商住物业功能聚集的功效。 本拟建 购物休闲娱乐广场 在商住物业功能分布上，要按不同的主题 片 区突出商住物业功能的不同经营类别、不同商品特色和不同设臵比例。 历史文化 片 区的商住物业网点要配合周围环境和消费对象，幽静中营造蕴热的气氛；休闲娱乐 片 区的商住物业功能宜以青春一派和温馨家庭为目标市场；精品购物 片 区应是商住物业功能最为完备齐全的 时尚商住物业 片 区，以潮流、个性、 新奇、高级的服务消费为主体。 （ 3） 科学整合零售结构，提高 购物休闲娱乐广场 的主导效益 购物休闲娱乐广场 布局规划需要大型综合购物中心（商场）烘托气氛，展示规模，应从整体购物环境与局部领域特色消费结合，着意塑造辐射远距离客流聚集的休闲购物中心的形象，同时照顾本地区和本 县 居民日常消费需求的互补，组成整体与局部的连贯统一。 购物休闲娱乐广场 最令消费者向往的是零售购物，其主体部位应安排名牌的大型商店或购物中心实行 一体化 进入，显要地段的配套功能部分也应由品牌专卖连锁店占据，要避免一 般化的散碎零售租赁拼凑。 商住物业街业类和业态资源的重新整合，有利于促进调整结构，错位经营，拓展新目标市场。 （ 4） 综合设施配套齐备，提高商住物业街的硬件水平 购物、饮食、娱乐、游憩、文化、交谊、健身有机结合，是 购物休闲娱乐广场 多功能风格的体现。 购物休闲娱乐广场 功能定位宜在经营结构、购物环境、服务等方面进行适应性改造，以优雅的购物环境，富有特色的商品，多样式的服务，综合性的娱乐设施，营造融购物与休闲、娱乐为一体的和谐氛围。 服务方面的创新要突破围绕产品提供服务的传统框架，实现了向为顾客创造和提供新价值的多业 种、多业态服务方向转化，形成为消费者充分享受生活品味的复合型消费场所。 （ 5） 全面统筹规范管理，提高 购物休闲娱乐广场 的整体绩效 购物休闲娱乐广场 作为城市缩影的开放式、跨区域的商住物业群体，在某种意义上说是一个准公共产品，如果 购物休闲娱乐广场 规划建设出现败笔，将严重影响商住物业街日后的整体绩效。 因此， 购物休闲娱乐广场 布点 及功能布局 要 重点 规范 、重点 管理。 振龙的建议： a、转型定位的必要性 a目的：改变 购物休闲娱乐广场 定位的局限性，发挥错位定位的优势，形成与该片区不同的商住物业形态，最终达到适 应安福县商住物业市场状况的 全 新物业定位，以达到促进销售的目的。 a方法：根据安福商住物业市场对门面房需求量大、销售好的状况，结合项目商住物业街招牌店的规划特点，由商住物业园定位向主题式商住物业街定位转型，发挥内外街和沿街招牌店优势，凸显规划优势和商住物业前景价值，形成项目独有的项目竞争优势。 b、转型定位 b项目定位： 购物休闲娱乐广场 —— 安福商贸、旅游、文化窗口； b规划定位：间间沿街铺，户户招牌店 b投资定位：一家一铺，终身产权销售 c、商住物业 符号定位 c项 目 符 号： 购物休闲娱乐广场 —— 突出 地段优越 性（不可替代及唯一性） c商住物业符号： 购物休闲娱乐购物广场 —— 突出商住物业性、现代性、领先性 d、商住物业功能定位 d内街 —— 服装鞋帽一条街 经营商品：服装、鞋帽 商品档次：中档、中抵挡 d中城 —— 精品购物广场 经营商品：大、小家电、数码通讯、精品配饰、黄金珠宝、化装品 商品档次：中档、中高档 d外街 —— 日用百货一条街 经营商品：日用百货、小商品、针纺织品、床上用品、布料 商品档次：中低档、低档 e、定位目标 e由外到内，由动到静，由低档到中高档，由目标消费到休闲消费； e内外有序、划行归市、整体统一、相对独立； e中高、中挡、中低档价格互补，多种商品品类齐全，形成专业性综合市场； e实现 购物休闲娱乐广场 商住物业的互补、互促。 价格定位 房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与 租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商住物业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。 根据调查区域内商住物业的租金情况，该区域商住物业的租金水平一般在 2540 元 /M2月之间，通过对本地段的商住物业分析，本地段街铺的平均租金为 32元 /M2。 a、 确定年收益： 30 元 /M2月 1 M2 12=360 元； b、确定还原利率：我们采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为 8% c、使用年限： 50 年 d、收 益价格确定 运用公式 ： V ＝ a/r [11/(1+r)n] 式中 V：房地产的价格 a：房地产年纯收益 r：还原利率 n：未来可取得收益的年限 可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为 5000元 /M2 从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，我司建议 购物休闲娱乐广场 商铺销售均价在 4800— 5500元 /M2。 八、 安福县金岸购物休闲娱乐广场 项目推广主题（ 草案 ） 关于案名 ：项目命名为 安福县金岸休闲购物广场 案名分析及建议： 劣势： 案名有些陈旧、不时尚、不新颖 安福 也 有相 近、 相类似案名 优势： 案名尚有些新时代特征 振龙 建议 ： 延续原有案名，只是在原来基础上做稍微改动。 暂定命名为： 安福县金岸〃购物休闲娱乐广场 项目推广主题 赋予项目一种独特概念，就是赋予项目精神与灵魂，使纯物化的楼盘具有鲜活的新生命特征，给予项目更高的附加值。 独特的概念可以引领时尚生活潮流，区别于竞争楼盘，获得更大差异性，从 而形成独特的销售主张，避免差异化的恶性竞争。  安福县金岸购物休闲娱乐广场 —— 时代 城市 后花园  安福县金岸购物休闲娱乐广场 —— 新城市主义的复兴  安福县金岸购 物休闲娱乐广场 —— 城市中坚的世纪花园  安福县金岸购物休闲娱乐广场 —— 新都市主义，诗意的家园。  城市主义 〃 复兴 〃 /自由主义 〃 张扬 〃 /自在生活 〃 惬意 〃 /文化生活 〃 浓厚 〃  广告主打语：与幸福（城市）生活有个约 自在 〃 惬意 〃 浓厚 〃 —— 城市生活新主张。 圆您一个不太奢侈的梦 主题诠释 【时代】 —— 将项目现代主义建筑风格与现代化的社区生活两项因素融合，突现 21世纪新时代新生活的全新现代特征。 【城市】 —— 由于相当部分目标客户群为了 谋求生存与事业的发展， 带 着 梦想与期望来到这个 县城 ，逐渐熟悉并融入这个城市生活方式。 即要品位都市时尚、文化、繁华之后，又体验归家的温馨、惬意、舒适。 城市主义就是人们对城市物质丰裕与精神富足向往的完美诠释。 【后花园】 —— 安福县金岸购物休闲娱乐广场 正好位于目标客户群所做生意或工作的场所附近，宛如他们工作场所的后花园。 这也与项目的景观设计绿化率较高， 填补安福购物休闲娱乐广场空白的一大延伸。 九、 项目营销推广节奏“ 安福县金岸〃购物休闲娱乐广场 ”媒体投放计划 —— 策略执行计划 第一节：广告战略目标 销售增长目标 针对项目目前经营状况，开展相应广告活动，开拓和赢得市场，提升项目价值，提高项目经营业绩，实现项目潜在价值最大化，协助开发商获取预期收益。 市场拓展目标 通过系列广告活动展开，明确市场定位以及目标客户群，塑造自身特色，抢占市场份额。 品牌塑造目标 通过系列广告活动，树立项目良好品牌，使项目在推广的目标市场上形象鲜明，增强目标市场消费者对项目的好感，力求使项目成为标志性商业物业。 企业形象目标 树立良好的物业品牌和企业品牌，扩大企业的社会影响力，改变 成 纯资金运作模式，使项目成为区域市场商业地产的代表作。 第二节：广告定位 展示全新面貌 通过各种广告表现形式，开创物业崭新形象，营造物业特色商业气氛，达到不断积聚人气的目的。 主打广告语： XXX拥有 XX的荣耀 副标题之一： 资本〃运作〃财富〃扩张 副标题之二： 今日寸金买铺，明日寸土寸金 招商 确立物业中高档品质，初期稳定原有品牌，后续应结合物业形象，斟选良好品牌，达到物业经营品牌与物业整体形象的统一。 中高档名品 邀请名牌星级店入驻，通过对星级店的广告宣传，提升物业档次。 酒吧、咖啡屋、茶 秀、娱乐广场的诉求 通过本物业弥补了安福核心区购物休闲娱乐一站式商业空间独特形象的宣传，形成市场差异销售，不断烘托人气，达到整合市场资源、稳定经济收入的目的。 商住式公寓的诉求 通过对本物业地段、交通、价格和物业管理等的诉求，推出迎合市场需求的商住式公寓。 第三节：广告创意表现 围绕本案广告主题，深化和突出这一主题，进行如下诉求： ⑴ 开创物业崭新形象，营造特色商业氛围。 ⑵ 宣传中高档服装品牌 ⑶ 旺铺招租。 ⑷ 突出本物业为安福核心区购物休闲娱乐一站式商业空间。