范县迎宾馆豫港商城招商运营策略提案(编辑修改稿)

范县迎宾馆豫港商城招商运营策略提案(编辑修改稿)内容摘要：

活广场等 城市配套公共服务设施，区位优势突出，交通优势明显。 设计理念 充分利用老城区优厚人文气息所拥有的巨大商业潜力（目前没有较 大规模的商业和宾馆），注重建筑内外空间及环境品质，营造最佳的商业气氛，强调建筑物室内外空间与环境的塑造，创造富有特色集合建筑的整体视觉及空间感受。 “ 咬定青山不放松，立根原在破岩中。 千磨万击还坚劲，任尔东西南北风。 ” 郑燮 一代历史名人郑板桥层曾在范县做官五年，因擅长画画，特别是花中四君子的“竹子” ,更是画的形神兼备，栩栩如生，“脱尽时习，秀劲绝伦”是郑板桥竹画的特点， 其笔下的竹坚忍且脱俗，劲挺而有力，而郑板桥在范县任官期间也以竹子的品质实践了自己的父母官形象。 范县迎宾馆，把郑板桥任官文化和范县地域 特征作为设计立意出发点，力求创造一个兼具时代特征和文化特色的标志性建筑。 楼层布局 迎宾馆一层平面设置了宾馆大堂，大堂内配置有星级服务台、小超市，电话间接待间等服务设施，大堂内一二层局部通高，通过楼梯可直达二层，二层夹层设置有咖啡馆、休闲茶座、打印间、文印室等配套服务设置，三层设置有局部的小型活动室，健身房等活动空间，四层是宾馆管理服务层，设置有员工宿舍和办公室，第一时间为住客提供便捷服务，四层以上是四星级宾馆，顶层部分还设置有高级套间。 整个宾馆设置了四部服务电梯，一部消防电梯和三部疏散楼梯。 商业则根据其使 用特点，在平面布局上注重其分隔的灵活性和疏散的便捷性，力求为顾客创造一个安全、便捷、高效的购物环境。 并配建 6 层（局部 4 层）的商务中心、 6 层的洗浴中心、 4 层的文娱中心和 12 层的宴礼楼各一栋。 现 状 工程：目前，商业部分 4 层已封顶，路网等设施正抓紧建设中。 营销：销售工作已开始，平均每天有 34租客户前来咨询，有 22 间商铺已预订，但对于具体是投资还是自营，是返租还是不返租等都未定。 招商未筹备，与百姓量贩正在初步接洽中，具体招商及运营方案未出台。 广告只做了电台和单页，围墙广告刚做不久就被人撕毁，有一处 T 牌形象广 告。 当地品牌经营户意见反馈： 对范县出现首个一站式购物中心表示认可，有一定的吸引力，但对于该项目的运作前景表示疑虑； 许多处于观望状态，看看行情及别人的动向再说； 看看是购买划算还是租赁经营划算，商城对招商有何优惠措施； 看看工程的进展情况，商城的交房、进场装修、开业及运营计划怎样； 看看有没有大的主力店客户进来。 本案 SWOT 分析 1. 项目优势 交通便利 本案位于县新区中心地带，属于人民路顶级商业中心向次级商业过渡地带，位于人民大道与板桥路交汇处。 是目前范县新区首家商业用 地。 商业活动便捷 吃穿玩乐购在这里可以“一网打尽”，不分年龄段的客户都可以在此找到各自的乐趣和需求。 范县县城居民生活方式上相对落后，缺乏将餐饮、娱乐、购物、休闲一体化的“一站式服务”场所，豫港商城的出现，将结束范县这一落后面貌。 1964 年国务院为解决山东、河南两省交界水利问题作出区划调整，将范县及金堤以南划归河南省，即将县城搁置在距县界 5 公里外的山东省莘县境内，成为“全国一大怪 —— 将县城设在省界外”的 罕见状况，严重制约着城市的经济和社会发展。 县委、县政府于 1995年批准了范县新城区的搬迁和建设方案， 1996年正式启动建设。 经过 8 年努力，新区建设累计完成投资 ，建成“四纵五横”的道路框架，建成区面积 平方公里，常住人口 4 万多人。 范县新区已成为范县政治、经济、文化、商贸中心，老城区的商流、人流、物流正源源不断地向新区转移。 根据 20xx20xx年范县土地总体规划：以金堤路为界，北侧以发展外向型工业和高新技术产业为主；南侧则以发展行政、医疗商贸服务设施为主。 从政府的规划不难看出，范县的城区规模以人 民路为轴线，向北、向南扩张，向北是工业，与老城接轨；向南是商贸、居住，与濮阳市接近。 而本案位于人民路与县政府门前的板桥路交叉，属于濮阳市进入范县的“咽喉”处，自然成为商家必争之地。 城市的发展势头，必将带来巨大商机。 本案除了商业部分还有宾馆、商务中心、文娱中心、洗浴中心及宴礼楼等配套项目，合理的商业运营势必将带动整体项目的人气、财气，并使本案及周边的物业急剧升值，产生联动效应。 范县蕴藏巨大消费需求 “传统都市区域”自然形成的不动产需求（自用和投资），商业、商务 及休闲需求正在不断扩大。 从 我司对范县做商业地产调研分析中看出，商业地产保持健康 房地产行业继续保持健康良好的发展态势。 这两个季度商业地产销售价格和租赁价格同比累计上涨 %，商铺租赁价格同比上涨 %。 不断上涨的 CPI 显示出范县强劲的潜在消费力。 政策优势 范县属国家扶贫开发工作重点县，在信贷投放、税收留成和财政转移支付等方面，都有较大的倾斜扶持政策。 为本案的招商提供了较好的软环境。 政府扶持 本案属于范县人民政府重点招商引资工程，与政府形成双向“助推器”，项目的成功与否直接关系到范县政府的形象，也关系到范县的城市和投资形象。 政府将全力支持项目的推进和运作。 2. 项目劣势 ，从某种程度上分流消费群体。 （商贸等） 虽然本项目具有良好商业环境资源，但它是范县首家商业地产。 没有成型的案例，业主没有其他对比。 ，但新区仍在建设中，项目过大，客流量少。 ，尚不具备以人气带动商铺销售的 条件。 ，目前显得较为荒凉，对发展商业略为不足。 打造范县南部新的商业圈需要时间。 开发商对项目的招商及运营缺乏重视和力度。 3. 机会点 人民大道与板桥路的提升，与其说是开发商着力打造的结果，还不如说是范县城市规模扩大、核心商业圈对外延伸的必然。 随着范县经济崛起，新区商业圈飞速发展，目前已形成南北以人民路为轴的新格局。 板桥路因地处新区行政新轴线中心的缘故，商业龙头地位显著。 城市发展为本案提供契机 范县中心城区南移的步伐不断加快 ，新区新开工商住面积迅速加大，越来越多的老城居民往新区迁移，越来越多的打工者来到新区就职。 工业园区、高新区招商成果不断扩大，带来大量的人流、物流、资金流、信息流。 这一切为本案注入了巨大的商机。 首个一站式购物、休闲、娱乐中心的出现，引领城市消费时尚 随着城市发展和时代进步，越来越多的市民向往大城市生活，渴望购物便利，娱乐节目繁多，吃喝玩乐尽收眼底的消费场所。 如今，一个集吃穿玩乐购多元素于一身的大型商业综合体终于应运而生，它将给这座城市的消费带来前所未有的体验，极大地满足消费者需求。 4. 威胁 点 从目前范县的商业地产市场看，项目竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视。 按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。 那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。 例；本案东侧的清华园二期已开始入市，其中就有规划商业街部分。 本项目与新区商贸城已经形成强烈的对比，假如本项目运营能力不及范县商贸城的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。 商业定位 一站式购物中心 —— 范县首个 SHOPPING MALL 超大规模购物中心 (SHOPPING MALL)产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。 SHOPPING MALL 的定义是： “大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。 ” MALL全称 SHOPPINGMALL，在中国一般音译 “摩尔 ”或 “销品贸 ”，意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态。 西方国家也称 SHOPPINGCENTER，即 “购物中心 ”。 SHOPPINGMALL 作为一种新兴的商业形态从 20 世纪 50 年代就开始盛行于欧美等发达国家，现已成为欧美国家的主流零售业态，销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。 近年来， MALL 开始席卷中国，迅速刮遍了北京、上海、深圳、广州等地。 Shoppingmall其英文原意为 “散步道式的商店街 ”。 Mall的原意是林阴道， shoppingmall意为超大型购物中心，即购物犹如在林阴道上闲逛一样舒适惬意。 Shop－ pingmall其实就是集美食、娱乐、购物于一体的超大规模的购物中心 ，这种商业模式于本世纪初产生于美国，在七八十年代开始盛行于欧美，在进入日本、东南亚等国家后，也受到了欢迎。 一个真正意义上的 shoppingmall大体包括主力百货店、大型超市、专卖店、美食街、快餐店、高档餐厅、 电影院、影视精品廊、滑冰场、大栅栏的茶馆、酒吧、游泳馆、主题公园，另外还配有停车场等。 这样大的购物空间以及各种娱乐设施，即使逛上一整天都逛不完，最适合消费者全家出动。 一个 shopping－ mall其实是一个小型社区。 这个公共场所为人们提供吃、喝、玩、乐的一站式服务，同时在建筑物的遮蔽下，不论天气如何， 都可以进行购物、休闲或聚会。 辐射区域定位 ：建成后的商业综合体辐射区域以购物中心为圆心，周围 5 公里为半径，包括范县新区、老城区、周边乡镇及山东的莘县。 购物中心运营定位： “六大统一”，统一规划、统一招商、统一装修、统一收银、统一推广、统一开业。 统一宣传口径 宣传总精神：范县第一商城 财富聚合中心 范县首个 shopping mall，唯一一站式购物中心。 豫港商城 顺应新一轮城市开发趋势，应运而生。 豫港置业 鼎力巨献， 政府首推，政府重点招商引资工程的重中之重。 抢占范县新区的核心地位，与县政 府大楼、文化宫共同构筑范县城市新商业配套中心及标志性建筑群落， 打破范县传统商业模式，引领范县城市商业全面升级。 融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业综合体的成功经验，整合国际商业模式和范县本地文化，为范县人民和国内外客商打造一个与上海、苏州比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的范县商业中心。 近七万平方米的建筑面积，近 2 万平米的商业铺面，集国内一流大型超市、家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档 shopping mall， 汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为范县真正核心商业区。 招商定位 作为范县首个 shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。 业态定位 吸纳中国成功商业综合体的业态规划精髓并结合范县消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括：一 楼通信器材、数码科技、黄金珠宝、化妆品、饰品等百货店；二楼女装、童装及用品等；三楼男装、运动休闲、鞋箱包及男士用品等；四楼家居软装、窗帘布艺、家用电器、家纺 及工艺品等；负一层为大型超市。 并配套餐饮、娱乐、宾馆、保健等附属设施。 采用多元化经营模式， 一站式体验消费（ shoppingmall）， 满足各界人士的消费需求。 招商策略 （一）业态设计先行，准确、差异化的业态配比是成功招商的前提基础 准确、差异化的业态设计乃是综合体竞争胜出的原因。 豫港商城的开发与运营要始终坚持 全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合 先进理念。 在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合。 由此，我们确定了以各类品牌店、大卖场、大餐 饮、大娱乐为核心， 主力店、次主力店（大店）占 50％左右，餐饮娱乐休闲占 30%左右，品牌专卖店占 20％左右。 （二）先确定主力店，再全面招商 考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了 先确定主力店，再全面招商 的基本策略。 在执行过程中，主力店、国际名店和餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。 （三）为客户度身订做开店全面解决方案 在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。 例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥 善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，签。