安徽天蕴房产宿州开发区商业项目市场分析及项目开发操作建议房市分析(编辑修改稿)

安徽天蕴房产宿州开发区商业项目市场分析及项目开发操作建议房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

好的生活”，什么是“高品质生活”。 我们在小区的环境建设时，应重点提倡社区的文化营造，给居民足够的活动空间和交流空间，用大面积的绿化、清新的空气、充足的阳光、邻里之间浓浓的友谊，打造一种好生活、好文化的理想居家环境，提供物理感受（建筑） 精神感受（生活） 行为主张（领导品牌） 地段价值 社区品质 生活品位 增值空间 品牌认同 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 住户一种高品质的生活。 （ 1）规划布局建议 园区规划总体思路： 掌握因地制宜原则，根据地块各位置的差异性，有针对的规划安排各种点板式建筑单体，合理的将各类户型设计在相应位置的建筑单体中；集中地下停车；人车局部分流；以 多 层为主，在沿 外环 路区域考虑 小高层。 关键点：  纯多层建筑设计  5 米高全架空设计，形成无障碍式全景景观园林  错落建筑体：使天际线富有变化，使整个组团更具灵活性、艺术性、人本化，为居者营造出更完美的理想居住空间；  景观设计：广场花园、组团景观、楼间庭院、道路景观、水景的规划要更清晰、更合理、更有层次变化；  考虑集中式广场花园，加强园区核心 的、有凝聚力的中心景观空间。  豪华会所等 功能区块划分 园区分为住宅区、商业区、中心花园、水榭长廊、地下车库及户 外活动场地等多个功能分区，各部分功能既要完整独立，又要相互联系，尽可能满足使用者的各种需求。 整体采用一次性完成总体规划，充分考虑目标顾客当前需求与远期需求的结合，力求制造出来的产品 1020 年之内不落后。 一次规划，各期独立，逐期开发，浑然一体，规划过程中将建筑、景观、环境结合起来，注重规划本身品质控制的同时，考虑成本控制。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 园区规划除遵循上述原则外，应着重考虑如下要求： 、大尺度效果 北方的民众性格相对粗犷，房地产开发普遍比较强调大尺度效果及小区整体氛围的营造，而对细部的审视能力相对较弱，也不太挑剔。 、与当地文化的结合 如能将北方的大尺度效果与南方特有的灵秀丽有机结合，在规划上突出功能性，体现现代化城市工作生活的居住方式 — 高效、便捷、资源享受，将能给客户们以全新的感觉。 宿州市 作为 安徽省北方的一个重要 城市，是各种地方文化的交汇地，民众对各种地域文化的接受能力较强，喜欢交友、喜欢热闹，为增进邻里关系，体现社区文化内涵，可设置相对集中的休闲、交流空间。 、地形改造 就我们目前所 看到的开发项目而言，宿州目前的楼盘大多是在平地上直接建房子，几乎没有地形的起伏，给人感觉平淡、缺乏动感及生命力。 本项目也是一块平地，容易产生一览无余的感觉，要在合肥的楼盘开发中创造出新颖的效果，并吸引客户，推进市场销售，结合建筑群落和环境的设计进行适当的地形改造是一个很好的突破口，通过改造，使整个小区掩映于景观之间，进退起伏、高低错落，从而产生对自然的归属感。 居住组团形式 整个小区由多个主题相连，风格各异的居住组团构成。 组团间采用围而不合的规划理念，各个组团既相互独立又彼此围合。 各住宅组团之间由绿地、 公共建筑、道路隔开，形成灵活有序的居住形态，同 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 时顺应地势的变化，形成建筑高低错落，绿地相连，道路便捷，既统一又有变化的整体。 天际轮廓线 强调社区环境与空间的自然品质，力求人与自然的和谐统一，将 高、中、低层不同建筑形成的住宅搭配布置精心营造。 不只局限于单一层数和形式的住宅。 避免形成封闭的空间或形成与外部空间隔绝的局面，能够和击围形成统一的整体。 顺应地形改造的地势高差，合理运用同地建筑形态，建筑呈阶梯状错落分布，层次分明，绿化、小品、配套设施等协调搭配，使整个园区布局高低起伏、形态各异、色彩和谐，视界丰 富，形成委婉流畅的天际线。 配套设施布点 强调各项设施的功能划分，在布局上各成体系，做到功能的复合交叉。 公共活动设施在小区内居中布局，各项配套服务设施置于几个小规划居住组团交界线形成的道路上，将这种道路建设成步行街或符合人尺度的人车混流的小路，改变其单纯的交通功能，使其具有复合交通、商业设施等多重功能，集交往、购物、休息、饮食、观赏、儿童游戏于一体。 并有可能形成密集人流的聚集地，以改善居住空间的生活气氛。 在各组团中心公寓底层设置健身房、棋牌房等文体设施，以供业主交流娱乐。 利用各组团中预留的弹性空间，允 许某些功能以及功能所需空间自发形成或调整，以引发规划无从设计的空间细节，从而在改善住宅组织结构、重组各功能设施之间的关系的同时，逐小恢复传统街区的多元化和多层次，在这些小街中提供需要的各种类型生活空间。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 综合管线布置 按规划设计规范进行设置。 设置时，不影响入口、道路的美观，尺可能掩藏于景观绿化带之中。 管线布置原则：给水、电力、燃气在路东或路北设置；污水、通讯、热力在路西或路南设置；雨水在路中设置（道路红线小于 50米，大于 50 米，双侧） （ 3）、道路交通组织构想 道路骨架的构架 道路规划将以人车分流 为原则，整体由一条步行主道路、一条辅助道路、一条车行道路组成。 采有么点代直的规划方法，创造出“虽由人做，宛自天开”的自然环境来。 道路采用逐级由宽到窄的树枝状道路网，塑造成自然、便捷的居住环境。 小区出入口设置 小区将设一个主入口， 一 个辅助入口。 主入口将设计在 外环 路，既小区的 北 面；辅助入口则 在小区的东面。 停车场的设置 外围地上停车场：主入口外围及步行区域外围附近，用于集中停放访客车辆及接送车辆。 园区地上停车位：组团外围沿小区级道路两侧设置，用于停入业主车辆，同时不影响组团内部生活空间。 园区地下停 车场：在地块的地下，用于停放业主车辆。 地下车库的接口设置 地下车库接口处与地块内大门道路或小区道路相连并靠近出入口设置，尽可能避开人行路口、小行区域、中心景观及建筑物。 接口 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 处设置明显交通标识，并设置缓冲、防滑、隔音、排水、照明设施。 车库内人行道应与中心景观、各单元入口相连，并考虑接口处的导示牌及灯光。 道路系统布局形态 人车分流，地面基本实现无车状态，地下形成交通网络。 地面车行道路沿组团外围呈环状布置，步行道路成为环绕景观、建筑的纽带，为居住者提供便捷的出行动线，成为小区空间景观和形象特征的构建。 小区的道路遵循小区 组团 院落整体规划分级布局的原则，与空间层次相吻合，充分考虑道路的人流量，避免对景观、整体布局的破坏。 道路系统布局 流畅，适度弯曲、起伏，配合景观，形成柔和舒适的社区氛围。 道路形态由环型、树枝型、自由型等，整体给人舒缓平静、富于变化的感受。 、小区大门道路 小区的标志性道路，人车流量密集，道路布局体现美观、功能、便捷性，路面宽敞平坦，设置双向车道，分车绿化带、缓冲减速带以及标志性景观，并直接连接地下车库入口。 整体布局精致大气，能够成为进入小区的第一道风景线。 、小区级道 路 与次入口相连，主要车行道路，沿组团外围分布，与车库入口相连，道路体现系统性的服务性，形成承上启下的道路系统。 形成“分”与“合”的良性组合，化整为零。 注意交叉口的处理，合理分流车辆，满足双向车流的需要，并设置引导和交通标识，地面设置缓冲带，路边设置绿化隔音带，体现整合性，便捷性。 、组团级道路 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 组团级道路是从闹到静的过渡，主要人行道路，对道路的地下空间也要满足大部分地下管线的埋设。 道路形态应弯曲流畅，与宅间小咱自然衔接，并在道路交界处设置路障，隔离组团，在道路两侧种植高大乔木，隔离建筑，降低噪声及视 觉污染。 、宅间小路 宅间小路是进出住宅的最末一级道路，主要供居民出入，自行车及人行交通。 步行道是近人的活动空间，要有引导性，将步行的人们引向某处目标。 道路布局曲折、起伏、隐蔽、私密、注重与环境的融合，接近自然。 道路分级 、小区大门道路：路宽 10 米，设置双向车行道、分车绿化带（车与车、车与人）、单边人行道。 、小区级道路（主路）：路宽 ，设置双向车行道 、组团级道路（次路）：路宽 米。 、宅间小路（步行道）： 米。 停（存）车方式 、小 区外围 地上临时停车位：设置在道路边缘 地上集中停车场：入口旁或步行区域周边 、停（存）车位的数量配比 地下车位： 60% 地上车位：概据配套设施和休闲文体项目另行考虑。 停车场地景观因素的考虑 地上停车场： 停车场地面铺设草坪砖，增强绿化透视效果，车位划分使用 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 不同规则的草坪砖区分，停车标志及行车路线宜用绿化表示，车场边缘搭配种植常青灌木与乔木，与外界隔离。 地下停车场： 考虑车辆流向、引导、交通、警示等标识的运用，体现安全、便捷、舒适性。 同时注重整体氛围的营造，细部处理，绿化透视，灯光效果，智能化 应用、绿化引入等。 （ 4）、公共空间系统构想 公共空形态构想 、环境总体气氛 整体氛围坚持和谐共生，尊重人与自然、人与建筑、建筑与环境的关系。 舒适：空气清新，没有污染；宁静，没有噪声；丰富多彩的绿化；与水景亲近；道路整洁；具有文化底蕴；有适于人们散步的场所和空间；有游乐设施。 方便：居住区内外交通方便；公共服务设施的服务方式、项目、时间方便。 安全：要保证居民的日常安全，还要考虑在特殊情况时的安全。 卫生：居住环境保持空气清新。 居住室外公共环境要清洁卫生。 美观：建筑群体的空间组合、建筑小品的装 饰、绿化种植的配置方式、建筑立面处理和建筑墙面装饰材料与色彩的选配协调互补。 还应与周围的环境有机地结合，给人以明快、淡雅、亲切之感，富于人情味、生活气息和地方风格。 、建筑组合形成的氛围 空间围合 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 根据本项目所处的地理位置及其地形地貌，考虑其规模、档次，园区中心位置以点式的点状楼为主，周边则以板式的多层为主，做到点板结合，注意道路的舒展，与绿地自然衔接。 建筑分类 考虑到小区的建筑容积率等多方因素，在可能的情况下，整个小区以多层为主，补充少量的小高层建筑。 园区出入口 在园区的东面设一个主入口，与园区 外的 206 国道相连接，既方便住户进出，也能比较醒目地展示园区容貌。 为增加主大门道路导入的吸引力，沿道路两侧结合建筑与环境设计出有一定层次感受的景观。 泊车位 按照园区的档次和开发趋势及宿州人对车辆代步的需求比。