安甬物业御上江南工程操作标准工作流程(编辑修改稿)

安甬物业御上江南工程操作标准工作流程(编辑修改稿)内容摘要：

单位签名 验收人员签名 日期： 项目部意见 日期： 公司意见 日期： 嘉兴安甬物业服务有限公司 /工程操作标准化手册 22 维修项目招标、议标管理办法及协议签订 a) 维修项目费用超。 元以上的都必须经过招标、议标后决定。 b) 招标、议标须经 2 家以上维修单位报价后进行。 标书的有效及拆标，需项目经理、维修主管及内勤人员 3 人共同在现场确认。 （拆标书） c) 服务中心在公司工程部配合下进行实施，由 服务中心填写好 《招标、议标汇总表》 ，并签署意见后报公司工程部（ 3 人共同签字确认）。 d) 经公司工程部审核好后由服务中心按授权标准操作。 e) 协议签订必须严格遵照招标、议标所定的报价费用、工期要求、施工质量。 f) 在协议中明确总费用、质量要求、维修方案、内容、工期延误的罚款办法、保修期限、保证金比例、付款办法等。 b) 服务中心做好各维修项目的招标、议标资料及维修协议的存档保管工作。 嘉兴安甬物业服务有限公司 /工程操作标准化手册 23 工程维修自检表 编 号： 地点 报修人 发现时间 报修 内容 接报人 接报时间 接单人 接单时间 检查 情况 维修 情况 备注 第一联 客服联 ………………………………………………………………………………………………………………… 工程维修自检表 编号： 地点 报修人 发现时间 报修 内容 接报人 接报时间 接单人 接单时间 检查 情况 维修 情况 备注 第二联 工程联 嘉兴安甬物业服务有限公司 /工程操作标准化手册 24 维修人员操作流程 为了完善维修人员的操作规范，使维修人员熟练掌握维修工作的实际要领，确保维修工作的服务质量，提供更好地维修服务工作 ,特制定本操作流程。 维修人员进入业主家进行安装 /维修时的基本要求。 ． 2 在与业主约定维修或上门服务时电话联系业主。 维修人员来到住户家门前，应先按门铃（ 3 次左右，间隔 5 秒左右），如无门铃时可用手轻轻敲门；见到住户时要先问好，简洁说明事由征得住户。 同意后方可进入室内进行安装 /维 修。 进入伙户家庭，应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入伙户家庭。 自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事。 不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给工程部主管，请求支援解决。 接到住户家庭安装 /维修投诉后，应在 15 分钟内准备好安装 /维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与住户约定的时间提前 5 分钟赶到（特殊情况除外）。 安装 /维修前，首先应研究好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。 严禁盲 目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户投诉。 维修时，应尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得住户的同意方可进行。 如果不能满足住户的要求，则应向住户解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解。 安装 /维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。 尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。 维修结束后，应填写相关的维修记录。 嘉兴安甬物业服务有限公司 /工程操作标准化手册 25 楼宇入伙及装修管理流程 为对业主入伙过程进行控制，使业主在最 短的时间内顺利入伙，并确保满足业主对房屋的装修要求，特制定本楼宇入伙及装修管理流程。 本流程适用于公司物业管理对入伙过程及入伙前、后房屋装修的管理。 分公司负责楼宇入伙过程的策划、组织和协调工作，并负责入伙管理的具体实施，批准装修申请和质量监控。 综合配合好后勤保障工作。 分公司通过小区物业维修管理人员做好房屋装修有关的禁止行为和注意事项告知业主或非业主使用人，并加强巡查，发现违规及时劝阻制止，如劝阻无效及时报告属地建设行政主管部门或城市管理行政执法部门（准备相关法律、法规、物价部门批文）。 入伙准备 a) 服务中心应做好以下准备工作： ，填写《业主入伙资料清单》并归类装袋； 、布置、装修； 、安排、分配； 、确定岗位分工，明确注意事项；。 b）对新竣工的物业（小区住宅），如需举办入伙典礼仪式，由服务中心负责安排和组织，并维持现场秩序等。 c）入伙手续的办理应尽量提供一条龙服务，为业主节省时间，保证办理入伙手续简洁、方便。 在入伙手续办理期间，根据需要，设立不同的工作 组，进行针对性服务。 入伙过程的操作流程 a) 办理入伙手续工作流程 : 嘉兴安甬物业服务有限公司 /工程操作标准化手册 26 1. 验证收件 业主将各种相关资料交分公司验收，分公司交房组同时解答业主提出的问题，收回的资料作为建立业主档案的原始资料。 2. 交接验房 业主由相关人员陪同验房，办理交接房屋手续。 在验收过程中将发现的质量问题进行登记，并填写《入伙验房交接单》。 3. 签署规约 由业主签署《业主临时管理规约》等相关文件。 4. 收费开票 业主缴纳相关费用，财务部 /物业组开据所收费用的发票、 收据，银行组现场收取相关费用。 业主领取钥匙，同时填写《钥匙 /资料签收单》。 装修登记审批 a) 客服中心填写《入伙装修信息表》，送至物业工程。 b) 房屋需要装修时，应执行最新以及地方的《住宅室内装饰装修管理办法》有关规定，业主或业主应填写《住宅房屋装修申请表》向分公司申报。 c) 装修人员凭《住宅房屋装修申请表》、营业执照及装饰装修资质证明等有关证件到分公司工程维修组办理相关手续，同时签署《业主装修承诺书》、《装饰装修管理服务协议书》、《消防治安责任书》，确定施工方案和收费标准，借用装修图纸，设计说明，施工组织设计方案，安全防火管理措施等文验证收件 交接验房 收票开票 签约 发证 发钥匙 电话、车位申请 装修登记审批 装修后验收 入住 嘉兴安甬物业服务有限公司 /工程操作标准化手册 27 件，应经服务中心审核后， 签发《施工许可证》、《房屋装修开工单》，制作装修人员出入证，并做好《装修人员办证登记表》、《装修管理登记表》等的登记工作。 d) 施工人员出入施工区域应携带出入证，凭证出入小区，并随时接受公司管理人员的检查。 e) 装修中，非结构性变动应由服务中心负责查验、批准；对结构性变动及专用设备的变动，应向政府负责部门申请批准。 f) 服务中心工程维修人员、安保人员应加强对装修作业现场的监督管理，填写《装修施工检查日志》，防止 扰民、污染或安全事故发生。 装修后验收 a) 业主装修完毕后应通知服务中心。 除按照装修合同由业主和业主进行验收外、还应由服务中心按照公司《装修管理规定》进行验收，对违章情况应限期纠正，填写《装修整改联系单》。 b) 业主在施工单位进行整改后验收合格，填写《装修验收表》后，方可正式启用。 嘉兴安甬物业服务有限公司 /工程操作标准化手册 28 装修整改联系单 序号： 发单单位 联系人 整 改 内 容 主送单位 签收人 整 改 验 证 记 录 验证人： 时间： 备注：所有整改内容均颀在签收之日起二个工作日内给予答复，逾期未作答复，发送单位视主送单位已同意整改内容。 装修验收表 小区： 房号 业户姓名 施工负责人 装修管理 人员 初验时间 备注 初验情况： 业户签名： 施工队负责人： 装修管理人员： 日 期： 正式验收时间 备 注 正式验收情况： 业户签名： 施工队负责人： 装修管理人员： 日 期： 5. 运行管理制度 目的 规范公司设施设备管理规范，确保各设施设备正常运行。 适用范围 适用于公司设施设备的管理。 操作程序 设施设备管理规范 为了规范各小区设施设备的管理要求，使各类设施设备管理工作的统一、完整和完善，确保各类设施设备的正常运转，延长设施设备使用寿命，特制定本管理规定。 维修工负责本小区各类 设施设备的日常管理工作，公司工程部负责公司所有设施设备的管理、控制。 设施设备档案的建立要求。 a) 维修工将管辖范围内的所有设施设备建立台帐，填写《设施设备清单》。 b) 维修工对所有设施设备进行设备标识及设备编号。 标识的制作规范 a) 所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备管理台帐》。 b) 设备台帐资料应保持与设备运行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用、调迁、报废和更换零件及检修情况分别在设备台帐资料上予以及时登记。 c) 《设备管理台帐》和设 备出厂原件（合格证、说明书、报修协议等）统一由维修工保管。 d) 采购的零部件和设备到达服务中心后，由维修工进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。 符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。 嘉兴安甬物业服务有限公司 /工程操作标准化手册 31 e) 经验收符合要求的采购设备按相关规定纳入台帐，建立卡片等进行日常管理。 设备状态标识 a) 工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员受伤和设备损坏。 b) 设备状态分为运行、备用、封存、检修及严禁合闸等。 标识的方式方法 a) 设备状态用 标识牌进行标识，设备标识的形态根据实际情况或公司的要求制作。 b) 设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于标识设备的显眼位置。 c) 设备状态改变，标识也应随改变。 设备的日常检查保养与维修 a) 维修工根据设施设备的使用情况，进行设备的日常运行状况检查，并填写《设备运行保养检查记录》； 服务中心应根据设备使用情况，制订设施设备保养计划，见《设施设备保养计划表》。 b) 设施设备在运行过程中发生故障，需要维修的，服务中心负责做好与设备供应商的联系工作，需要发生外委维修的，应 填报《设备外委维修申请表》，并做好《设施设备维修记录》。 设备的停用与封存 a) 发现下列情况之一，设备应予停用或封存。 b) 多余设备，含服务提供有再需要的设备。 c) 设备功能已不能满足提供服务需要的设备。 d) 停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其它形式对其状态的损坏。 e) 维修工定期对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。 f) 设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经公司工程部经理批准后嘉兴安甬物业服务有限公司 /工程操作标准化手册 32 实施。 设备的报废 a) 无修复价值的设备应予报废。 b) 报 废设备应由工程管理部组织鉴定。 参与鉴定的人员应包括：设备主管人员、分公司经理等。 c) 设备主管人员应填写《设备报废审批单》，经公司批准后实施。 d) 需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。 e) 报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前，应悬挂“报废”标识。 f) 工程部。