物业管理方案投标文件第二部分

物业管理方案投标文件第二部分内容摘要：

二 设备设施的维修养护 设备的资料管理； 设备的运行管理； 设备的维修管理； 设备能源和安全管理。 同步进行 三 安全管理 治安管理； 消防管理； 同步进行 四 环境卫生管理 绿化管理； 清洁卫生管理； 环保管理。 同步进行 五 物资 管理 物资账目； 物资收发。 同步进行 六 CIS系统 全面导入 CIS企业部门识别系统 同步进行 七 质量管理体系 全面导入 ISO9001:2020 同步进行 八 员工培训 全面实行员工岗中培训 同步进行 二、物资装备计划 （一）物业管理用房 为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合市直机关宿舍的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括： 管理服务用房：管理处接待、办公用房； 保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修、物料等的管理用房和仓库；以上配置 除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用房为宜。 总的原则是，给业主 /住户带来方便，提高我司人员工作效率。 （二）管理设施的配置要求 为确保市直机关宿舍的物业管理方式和管理手段现代化、智能化，我们本着高起点、高水平与先进、高效、合理、实用的原则，拟定以下物资装备计划： 1．办公设备： 序号 项 目 数量 用 途 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 15 1 办公桌椅 10 套 6 个岗各一个，办公室各 1 个 2 计算机 2 台 办公室各一台 3 打印机 2 台 办公室各一台 4 空调机 2 台 办公室各一台 5 传真机 1 台 主任办公室一台 6 档案柜 4 个 办公室各一个 7 保险柜 2 个 办公室各一个 8 网络设备 2 台 便于 OA 办公，保证物业管理软件 9 电话 5 部 一个管理点一部 10 办公用品 1 批 11 标识、警示牌 1 批 12 执班室风扇 5 个 每个岗各一个 13 饮水机 5 台 每个管理点各一台 14 对讲机及电池 8 套 深田路 2 套，建兴路 3 奇，公园 3 套 15 小计 2．维修工具： 序卷 项 目 数量 用 途 1 马可管道疏通机 1 台 两办公室各用 一台 ,轮流换用 2 室内疏通机 1 台 3 电焊机 1 台 4 冲击钻 1 台 5 电工工具 2 套 两办公室各用一套 6 水工工具 2 套 7 铝合金梯 2 架 8 常用材料备件 1 批 9 小计 3．清洁绿化工具： 序号 项 目 数量 用 途 1 垃圾箱（分类垃圾箱） 1 批 数量根据前届物业公司移交数量及现场详细堪察定。 2 楼层垃圾桶 1 批 3 外围果皮箱 1 批 4 电梯厅不锈钢烟灰筒 1 批 5 垃圾清运车 2 部 5 小计 1 批 4．安 全装备： 序号 项 目 数量 用 途 1 特勤人员雨具及棉大衣 10 2 手摇充电式手电筒 8 一是照明用，二可防身（相当警棍作用） 3 消防专用器材 1 批 4 灭火器 1 批 5 小计 上述物品为实施物业管理所必须的物资，在前任物业管理公司移交的基础上，不足部分由我司自行解决。 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 16 第三章 管理处人员配备及培训方案 一、物业管理组织机构 市直机关宿舍区物业管理处组织结构图 二、项目管理处人员配备 （一）配备原则 随着 管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构产生根本性的变化。 小区物业管理人员的配备已从劳动密集型向技术密集型转化。 为此，在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重知识也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严格人才选聘关。 管理层学历上要求达到大专以上水平。 在管理队伍的建设上，将采用规范化管理和人性化管理相结合的方式，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，并实行末位 10%淘汰率，确保管理目标得以实现。 服务第一的原则 管理机构的设置与各类员工的配备，均以提高市直机关宿舍区物业管理 的整体服务水平为前提。 在充分满足把市直机关宿舍区管理成为“安全、清洁、优美、市直机关宿舍物管项目 管理处主任助理 管理处主任 深田路 4351＃ 公园西路 巡卫员4人 保洁员1人 巡卫员4人 机电工1人 建兴路 125 建兴路 8387 湖滨一里 巡卫员3人 保洁员1人 巡卫员3人 机电工1人 巡卫员2人 保洁员1人 绿化工1人 保洁员1人 保洁员1人 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 17 舒适、方便”的生活环境的同时，让业主 /住户充分感受到 “ 住在春风里 ” 美好愿望，从组织机构和人员素质上确保高标准、高档次、高品位地为业主 /住户提供全天候、全方位的优质服务。 精干高效的原则 着眼于管理现代化和组织科学化，通过提高员工基本素质，增加管理科技含量，来达到机构精简，人员精干，工作高效的目标。 既保证服务的高质量，又实现运行的高效率。 使市直机关宿舍区物业管理具有可持续发展的长久后劲。 3 、知识化、专业化的原则 各类员工的配 备，均以具备较高的知识水平与精湛的物业管理理论和丰富的实践经验相结合。 根据员工不同的工作职责，要求员工必须具备相应的文化知识水平，在此基础上，取得政府部门颁发的物业管理岗位培训合格的资格证书。 并辅以不间断的物业管理专业知识培训，使员工的素质与物业管理工作都处于不断完善与提高的最佳状态。 （二）管理处员额编配 市直机关宿舍区物业管理处基本编制 26 人 管理人员 2 人 （ 1） 管理处主任 1 人。 是项目物业管理的第一责任人，做好物业管理工作的计划、控制、调整、总结，全面落实小区物业管理工作的决断，定期与市直机关事务管 理局、业委会、派出所及居委会等外联单位，做好社区各组织的沟通与协调。 负责按公司质量标准督促检查、考评、处理业主投诉、违章等。 A、 熟悉物业管理法规。 认真贯彻执行公司经营管理方针及各项规章制度，严格按公司质 量保证体系 的 要求进行小区物业管理运作，并有责任提出修订和完善质量体系的建议。 B、 制订管理处月、季、年度工作计划及财务预算计划， 领导管理处全体员工努力完成公司下达的经营管理指标。 C、 按照公司质量检查制度，组织管理处服务质量检查，确保管理区域内消防、供电、给排水、电梯等设备、设施及安全装置符合安全生产的要求 ，同时确保保洁、绿化、巡卫以及其他服务项目均符合质量标准的要求。 D、 负责组织、协调员工的工作安排和工作绩效考评， 定期组织对管理处员工进行考评，并根据考评结果公平、公正、公开予以奖罚。 E、 组织召开每周管理处工作例会，掌握工作动态，了解各方面信息，检『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 18 查、 总结和布置工作， 并督促班组召开晨会，抓好工作落实。 F、 接受来信、回答咨询，对业主 /住户回访，征求业主 /住户意见，了解和处理各种投诉，对投诉情况进行记录，妥善处理并在规定时间内安排解决。 G、 熟悉小区情况，与业主 /住户以及社区其它机构保持密切联系，建立良好的 公共关系，增强工作协调与配 合。 H、 接受公司领导、同事和业主的监督，虚心听取他人意见，不断改进工作方法，增强自身素质，提高 管理 水 平。 I、 学习和掌握新知识、新技术，熟练操作现代办公设备，在公司统一组织下，运用现代科技手段，逐步完善智能化管理体系。 J、 经常与员工沟通交流，培养员工“爱岗敬业”工作理念，增强集体凝聚力和团队合作精神。 （ 2） 物业管理主任助理 1 人 管理处主任助理在管理处主任的领导下，组织领导本部门员工对楼 宇、公共设施、治安、交通、绿化、清洁等实施管理，并向主任和住户负责。 其职责如下： A、 熟悉有关物业管理、市容卫生、绿化、治安、消防等法律、法规及其相关规定，并能熟练 运用。 B、 熟悉管理区物业项目及其业主 /住户的情况，熟练掌握 公共设施的维修养护要领和常用维修办法。 C、 督促 并 及时收缴 物业服务费、专项维修资金、水电费等各项 费 用，并达到公司规定的收费率指标。 D、 负责制订 管理处 工作计划，检查 、 指导 和 督 促员 工做好本职工作。 负责处理重 大违章、违 法、违纪行为和重大突发事件 ， 懂得应急处理办法 和技巧 ，并且能够及时有效地组织 、合理的 安排处理。 E、 负责每月向主任提交分管工作计划及工作总结，负责向公司报送管理处 《周、月工作报告表》以及其他工作报告。 F、 负责对分管部门员工进行各类考核，向管理处主任提交员工的工 作绩效报告。 G、 负责指导、监督有关员工建立健全管理处物业管理档案，定期查询档案情况，如有 档案不全或丢失情况，应及时组织解决。 H、 督导有关员工向业主 /住户宣传物业管理法规，及时传达政府和公司的各项通知、规定，配合公安机关、居委会搞好人口管理和计划生育工作。 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 19 特勤人员 24 人 （ 1）巡卫队员 16人 巡卫队内设 门卫执勤班、安全巡逻班、义务消防队。 其中湖滨一里 2 人，设一固定岗，分两班，每班 1 人； 建兴路 6 人， 设两个固定岗，分三班，每班 2 人； 深田路 4 人，设两个固定岗，分两班，每班 2 人； 公园西路 4 人，设一个固定岗，分两班，每班 2 人。 义务消防队 是非常设机构，以巡卫队员为主，物业管理处其他人员参与，并吸收热心业主 /住户参加。 各巡卫班组应对可疑人员进行盘问、跟踪和驱离小区区域，协助管理员处理力所能及的事项及小区区域内共用设备设施的巡检工作，及时发现并排除小区 区域内存在的安全隐患，处理不了的立即汇报管理处或直接报警请求解决。 在紧急情况下按本公司《管理处安全消防应急预案》等规程的要求协同作业。 （ 2）机电维修运行工 2 人 机电维修运行工实行 24 小时值班和维修制度。 主要负责物业管理内设备设施运行值班、日常检查、保养和维修作业，为业主 /住户提供必要的帮助，确 保小区 正常供水、供电等。 市直机关宿舍区的电梯等设备设施一年内属保修阶段，保修实际具有保险的意义。 保修的含义是“修”，即出了故障才来修，但设备在一年内坏的可能性较小，修的可能性不大。 但是，设备设施投入运行初期的管理非常重要，尤其在业主装修阶段，设备设施极易遭到人为的损坏，日常维保（监控）和运行管理的工作量极大，人员的配备不能少。 （ 3）保洁员 5 人 每人负责一片区，并负责 垃圾清运，定人定区管理。 主要职责为： A、 负责所属范围内环境卫生的清扫，保持清洁卫生是首要责任。 B、 遵守并执行有关小区管理规章制度，坚守岗位，工作认真，不得擅离职守，上班时间不得干与工作无关之事。 C、 每天扫、拖、清洁走廊、楼梯及扶手，清除垃圾，灰尘、痰迹，墙面球印、脚印、蛛网，积灰要及时清除，及时处理所属范围的垃圾，不得乱倒、堆积。 做到局部随时保洁。 D、 每周对公共部位进行一次大扫除，彻底清除门窗、玻璃、墙壁上积灰、『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 20 蛛网等。 做到局部随时保持清洁。 E、 每天打扫本小区周边所属区域卫生，并做到随时保洁。 F、 做好卫生防疫工作，定期喷洒药物，灭鼠除害。 正确使用各种灭虫药物，防止事故发生。 （ 4）绿化工 1 人 A、 在管理处主任的领导下，全面完成小区区域内的绿化工作。 B、 负责绿化区域花草树木的剪修、浇水、施肥、打药杀虫及绿化区域枯叶、垃圾、杂物的清理工作。 C、 根据季节气候的变化，及时处理好绿化区域花草树木的养护、室内外盆花的搬迁工作。 D、 加强对绿化带和草坪的管理，禁止践踏草坪、折断花木、绿地休息玩耍等行为。 三、员工培训方案 培训工作是本公司人力资源管理的重要内容 ,主要由总经理办公室进行指导，协助、监督和检 查。 经过长期不断地实践和探索 ,我们建立了公司、部门、管区三级培训工作体系，制定了一套规范化、制度化、科学合理的培训程序。 通过培训，公司已培养了一批知识结构全面、管理能力强、经验丰富的中层干部和工作技能扎实、具有敬业精神的基层作业人员。 接管市直机关宿舍区后，我公司将继续发挥培训优势，结合市直机关宿舍区特点，加大培训力度，以保证市直机关宿舍区管理质量。 （一）培训目标 对管理处全员实施培训，确保员工素质满足各项质量要求。 管理人员持证上岗率。