我国物业管理法律制度存在的问题及解决对策

我国物业管理法律制度存在的问题及解决对策内容摘要：

起诉讼，而只能以个人名义单独起诉，使广大业主的合法权益维护十分艰难。 ○1 董藩 ,《物业管理法律与制度》，清华大学出版社， 2020 年版 ○2 中国物业管理服务门户网， ○3 丁琛，《物业管理法律制度解析》，首都经济贸易大学出版社， 2020 年版 我国物业管理法律制度存在的问题及解决对策 5 （二）前期物业管理存在问题 我国《物业管理条例》对小区的前期物业管理做了相应规定，如《条例》的第二十四条规定国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；第二十五条规定建设单位与 买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；第二十六条规定了前期物业服务合同的期限以及效力终止的情形。 但是我国物业服务在前期物业服务过程中还是存在着一些难以解决的问题。 物业管理已成为我国城市房地产在开发、建设、分配和销售后期走向房屋规范化管理的一个崭新兴业，亦已经居民生活不可或缺的一部分。 但长期以来，由于体制和机制的问题，很多开发建设单位和物业管理企业都存在着“血缘”关系，由于具有共同的利益关系，物业管理企业在前期物业管理阶段乃至以后的服务过程中，都会主动维护开发建设 单位的利益，甚至对业主的共同利益置之不理，这种建管不分的弊端导致了目前诸多物业管理纠纷的发生 ○ 1。 尽管各地的物业管理的招标如火如荼，企业之间竞争非常激烈，但实际上垄断、暗箱操作的现象依然存在。 愈多物业管理企业都是开发建设单位的“儿子”或“孙子”，因此物业管理企业受制于“大东家”，自身的利益也经常被侵犯，小区内业主的共同利益更是很难得到保障 ○ 2。 开发建设单位希望使用自己的物业管理企业，来缓解商品房交接过程中可能因质量和其他产品问题 引发的矛盾，及不愿将自己所开发项目的物业管理利润转交给其他物业管理企业。 而在前期的物业管理招投标的过程中，通过不正当的手段，使自己的物业管理企业取得自建项目的物业管理权。 物业管理中的建管不分，究其根源应在前期物业 ⑤ 管理招投标工作不规范中 ○ 3。 招投标不规范不但忽略了外来物业管理企业在前期物业管理中的积极作用，同时也不利于维护广大业主的合法权益。 （三）物业管理服务存在的问题 我国 《物业管理条例》第二条明确规定了物业管理的涵义及内容：本 条例所称物业 管理，是指 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对 ○1 律师 365 法律咨询品牌网站， ○2 房策网， ○3 找法网， 东北财经大学 2020 届本科毕业论文 6 房屋 及配套设施 设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内 的环境卫生和相关秩序的活动。 同时《条例》也对我国的物业 管理服务做了相应规定，如第三十五条规定了业主委员会 应当 与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，对物业服务合同应当约定的 事项也做了 相应规定；第四十一条规定了物业服务收费的有关原则，第四十四条对物业服务 企业为业主 提供一些委托合同以外的服务有关事项做了相应规定。 但从实践中看来，我国的物业 管理 服务法律规范还有到完善。 2. 物业服务企业缺乏规范和监管 由于缺乏有效地法律、法规和相应的管理制度，物业服务企业与业主之间缺少明确的权责关系，它往往会反客为主，与业主产生各种矛盾。 物业服务企业在职称方面存在认识模糊，有些实力较弱的物业服务企业，为降低营业成本，其职称的配置不能达到其资质要求，甚至在工程、财务等方面只招聘一些兼职的技术人员 ○ 1。 这样将降低物业服务企业的服务质量，损害业主的合法权益。 2. 物业管理服务缺乏标准 目前 我国物业管理服务标准体系还没有建立，绝大部分省市 也没有制定相应的地方性物业管理 服务标准 ○ 2。 据调查，目前很多物业管理公司都是依附房地产开发商，往往不是纯粹的管理公司，加之行业不规范，缺乏服务标准，物业管理服务往往很难做到“按质论价、按标定价”，加上管理法规缺位，导致部分物业企业“乱定价、乱升价”、部分业主“不缴费、少缴费”的现象普遍存在。 （四）物业的使用和维护存在的问题 我国《物业管理条例》对我国物业的维修基金做出了相应规定，如《条例》的第五十四条、第五十五条分别对维修基金的缴纳和使用问题做出了相应规定：住宅 物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维。