[法律资料]物业管理相关法律法规汇总

[法律资料]物业管理相关法律法规汇总内容摘要：

业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。 业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。 第五十八条 业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专 项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况；业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。 第五章 物业服务企业 第一节 物业服务企业 第五十九条 物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。 物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。 物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变 相转让物业服务企业资质证书。 第六十条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 第六十一条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。 第六十二条 物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。 物业服务企业应当向物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。 第六十三条 物业服务企业的合法权益受法律保护。 任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。 第二节 行业自律 第六十四条 物业服务企业应当在物业主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。 第六十五条 物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的 自律制度，配合物业主管部门建立健全信用档案。 第六章 物业服务 第一节 物业服务内容与合同 第六十六条 物业服务内容主要包括下列事项： （一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护； （二）公共绿化的维护； （三）公共区域环境卫生的维护； （四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务； （五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务； （六）物业维修、更新、改造费用的账务管理； （七）物业服务档案和物业档案的保管； （八）其他物业管理事项。 第六十七条 业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订 物业服务合同。 物业服务合同 应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。 物业服务合同 应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。 物业服务合同 签订后，业主有权进行查询。 物业服务企业应当自签订 物业服务合同 之日起十日内，向物业主管部门备案。 第六十八条 解除或者终止 物业服务合同 ，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。 物业服务合同 解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务： （一）移交保管的物业档案、物业服务档案； （二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造 、维修、运行、保养的有关资料； （三）移交物业服务用房； （四）清算预收、代收的有关费用； （五）法律、法规规定的其他事项。 物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。 第二节 物业服务收费 第六十九条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。 实行政府指导价的，价格主管部门应当会 同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。 具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在 物业服务合同 中约定。 物业服务企业为业主或者物业使用人提供 物业服务合同 约定以外的专项 服务的，其收费标准可以另行约定。 第七十条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由 物业服务合同 约定。 实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。 第七十一条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。 已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。 物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在 物业服务合同 中约定。 第七十二条 物业服务企业违反规定及 物业服务合同 ，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。 物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。 物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。 第七十三条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。 物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。 专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停 止向最终用户提供服务。 第七章 物业的维护 第一节 建设单位的保修责任 第七十四条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。 建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。 第七十五条 新建物业实行质量保修金制度。 建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向 物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。 建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保 修金。 通过住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。 第七十六条 建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。 第七十七条 物业分部工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，物业主管部门应当与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设 单位。 第七十八条 物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。 具体办法由省建设行政主管部门制定。 第二节 专有部分的维护 第七十九条 物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。 业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。 第八十条 业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项 进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。 第三节 共用部位及共用设施设备的维护 第八十一条 物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。 共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据 物业服务合同 约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。 第八十二条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。 专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。 其他非住宅物业参照住 宅物业交纳专项维修资金。 第四节 专业经营设施设备的维护 第八十三条 住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。 专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。 第八十四条 专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。 专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。 第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理 第一节 社区物业管理 第八十五条 街道办事处、乡（镇）人民政府的社区管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。 第八十六条 物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。 第八十七条 实行物业管理联席会议制度。 物业管理联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由社区 居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。 联席会议主要协调下列事项： （一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况； （二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题； （三）物业管理区域内发生的突发事件； （四）物业管理与社区管理的衔接和配合； （五）需要协调的其他物业管理事项。 第八十八条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。 第八十九条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。 第二节 旧住宅区物业管理 第九十条 设区的市、县（市、区）人民政 府对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。 旧住宅区的范围，由设区的市、县（市、区）人民政府划定。 旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主 专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。 设区的市、县（市、区）人民政府对投资责任另有规定的，从其规定。 第九十一条 旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。 经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金， 由业主大会监督使用。 改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用，改造整治后仍由其给予补助。 第九十二条 旧住宅区改造整治完成后，街道办事处、乡（镇）人民政府应 当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。 业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。