房地产市场研究报告20xx年镇江项目市场调查及市场定位分析报告

房地产市场研究报告20xx年镇江项目市场调查及市场定位分析报告内容摘要：

后 总建筑面积 近 86万平米，另外规划容积率几乎在 以下。 大港与丹徒楼市发展点评 镇江走了一条先由主城区外延扩张后到跳出主城区大力发展卫星城 的过程。 上世纪 90年代，镇江城市建设的主方向是丁卯新区，其外延扩张的区域也主要是东部，但最终成效却是不太显著。 新世纪以来，为了顺应新形势，抓住新机遇，丹徒撤县建区，大港成为 新区龙头，镇江全市行政区划分了重大调整，其城市建设规划相应也作了重大调整，丹徒新区和大港地区先后被推到城市建设的最前沿阵地。 由此，两地楼市发展也揭开了新的一页。 现象： 大港的工业经济一直是镇江经济的一个亮点，如今大港的楼市也成为镇江楼市的一个亮点。 如果说前两年丹徒楼市还是十分火爆，那么 2020 年以来，特别是 2020 下半年以来只能以沉寂来形 容。 相反，大港楼市却显得空前的旺盛，据不完全统计， 2020 年5月份至今，大港楼市的成交量一直占到镇江楼市成交量的 1/4 以上，成为低迷楼市中难得的亮点和风景。 丹徒新区楼盘的整体入住率不高也一直是困挠丹徒楼市的一大现象。 虽然区政府搬迁过去了，但目前丹徒区的机关工作人员大概没有几个愿意住到新区的。 体制： 大港因为工业化而带动了城市化，这有其历史的原因，也是镇江市 10 多年苦心经营的成果。 相反，丹徒却没有这么幸运了，这就注定了丹徒新区的城市化不会那么一帆风顺。 从中国的现状来看，从世界城市化发展的一般历程来看，没 有第二产业作后盾，城市化是很难推进的。 因为只有第二产业的率先发展，才能充分带动第三产业的发展，然后才有城市化的根基。 如今的丹徒新区似乎在探索一条完全颠倒过来的路子，这不能不说是一种体制上的“悖论”：用城市化来带动工业化。 这真是“难为”了丹徒新区的那些地产开发商们了。 购买力： 大港的房子主要是由在大港生活和工作的人在买，这一点大概没有多大的异议。 但丹徒新区的房子是不是都由在丹徒新区生活和工作的人在买呢。 这却要打上一个大大的“。 ”。 这几年，丹徒新区投资性购房的比例过高已是一个不争的事实。 论购买力，丹徒人的平均 收入水平大概是落后于新区的，两地的房价却不相上下。 随着房价的不断攀升，购房的门槛不断抬高，肯定会进一步阻碍农民进城和外来人口进城购房置业，同时投资性购房比例也会大幅下降。 这就是近期以来丹徒楼市相对沉寂的主要原因。 预测： 如果丹徒新区经济不能有一个突飞猛进，如果丹徒新区二三产业人口不能有一个大幅度的增长，那在今后较长一段时期内丹徒新区的楼市仍不可能走出低谷。 假设再过 5－ 10 年，如果主城核心区、南徐新城、谷阳新城能真正连成一体，规划真正成为现实，丹徒新区人丁兴旺，区域经济繁荣昌盛„„那时的大港与丹徒楼市就会 欣欣向荣。 四、 当前国家宏观调控对镇江房地产的影响 “国六条”对镇江房地产业影响尚不明显 2020 年 5月 17日，国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项新措施。 2020 年 5月 29日 ， 国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。 这六项措施及细则分别是： 一、切实调整住房供应结构 (一 )制定和实施住房建设规划。 要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。 各级城市住房建设规划要在 2020 年 9月底前向社会公布。 直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。 (二 )明确新建住房结构比例。 “ 十一五 ” 时期，要重点发展普通商品住房。 自 2020 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房 (含经济适用住房 )面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。 直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。 过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 二、进一步发挥 税收、信贷、土地政策的调节作用 (三 )调整住房转让环节营业税。 为进一步抑制投机和投资性购房需求， 从 2020 年 6 月 1 日起，对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 5年 (含 5年 )转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过 5年 (含 5年 )转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。 评论：由于 营业税的征收从 2 年为限提升到 5 年，炒房的边际成本大大增加，风险加剧，将极大地抑制 “ 以房养房 ” 、 “ 以房养老 ” 的投资、投机热情，在 2年期限下尚存的涨价期望不复存在。 (四 )严格房地产开发信贷条件。 为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例 达不到 35%等贷款条件的 房地产企业，商业银行 不得发放贷款。 对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。 对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 评论：控制金融风险是本次出台政策的话外音，资金实力不够档次的开发商将在未来淘汰出局，规范化的操作将有助于房地产产业的发展。 (五 )有区别地适度调整住房消费信贷政策。 为抑制房价过快上涨，从 2020 年 6月 1 日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于 30%。 考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积 90平方米以下的仍执行首付款比例 20%的规定。 (六 )保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。 各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。 要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房 (含经济适用住房 )和廉租住房的土地供应， 其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%； 土地的供应应在限套型、限房价的基础上 ，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。 继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 (七 )加大对闲置土地的处置力度。 土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。 对超出合同约定动工开发日期满 1 年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满 2 年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足 1／ 3 或已投资额不足 1／ 4，且未经批准中止开发建设 连续满 1年的，按闲置土地处置。 评论：积土地是房价上涨的重要诱因， 如果可以切实执行相关政策，势必会加大市场有效供应量，从而抑制房价的过快上涨。 同时，目前大量拥有土地的开发商将存在资金压力，合作、合资将有助与行业发展。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度 (八 )严格控制被动性住房需求。 各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。 2020 年各地房屋拆迁规模原则上控制在 2020 年的水平以内。 要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不 得实施拆迁，不得损害群众合法利益。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序 (九 )加强房地产开发建设全过程监管。 对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。 对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。 对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。 (十 )切实整治房地产交易环节违法违规行为。 房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房 源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。 五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难 (十一 )加快城镇廉租住房制度建设。 廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。 尚未建立廉租住房制度的城市，必须在 2020 年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。 要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。 2020 年 年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。 (十二 )规范发展经济适用住房。 (十三 )积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。 引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。 五、 完善房地产统计和信息披露制度 (十四 )建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。 城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。 要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期 公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。 (十五 )坚持正确的舆论导向。 要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。 对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。 此次新政对镇江房地产市场的影响，尚有待江苏省相关政策出台后，方能明显体现。 新 政实施前后 镇江房地产市场没有出现 “ 暴冷暴热 ” 的景象 ， 交易量维持与国家未出台新政前总体相当的水平 （参见下表）： 镇江网上备案楼盘销售情况 时 间 总套数 总面积 （㎡） 总价 （元） 统计时段 1265 2020040120200430 1067 2020050120200531 4 月第四周 401 2020042420200430 5 月第一周 96 2020050120200507 5 月第二周 283 2020050820200514 5 月第三周 320 2020051520200521 5 月第四周 219 2020052220200528 5 月第五周 329 2020052920200604 6 月第 1 周 252 2020060520200611 根据对 6 月 1 日执行国家宏观调控前后镇江的 网上备案楼盘销售情况 监控分析，镇江房地产市场成交并无显著差异。 宏观调控对镇江房地产市场影响还未凸现。 镇江别墅价格目前无较大增长 国土资源部“ 2020年 6月 1日起停止别墅用地审批”的通知发出后，将 3 年未果的别墅定义再次推上风口浪尖。 国土资源部土地利用司副司长李海洋 4月 8日曾较为模糊地表示，别墅是指“独门独户独院的那种，占地面积又相当大，容积率非常低的那种”。 他还透露，国土资源部准备出台文件明确别墅标准。 2020 年 6月 13日 中国地交会上，国土资源部地籍司司 长樊志全定义别墅，“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。 ”如果 这是对“别墅”的最终定义，这将意味着现在常说的五种别墅中，除了独栋别墅，其他形式的联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅将躲过“别墅”的定义而不会被停止审批用地。 樊志全还告诉记者：“对于已经审批同意建设的别墅，可以继续建造，对于还未审批但确有意向建造别墅的房产商，不予任何理由的审批。 ” 镇江别墅由于开发量和存量较大，去化较慢，目前无较大的波动。 六、 镇江未来总体市场变动趋势预测分析 a) 房地产开发投资增长速度还会加快，有实力开发商还在储备土地 b) 总体 市场处于平稳调整状态（量、价） c) 房地产市场处于洗牌起步阶段，宏观调控及相关政策给房地产开发投资带来一定的压力，会淘汰出实力不足开发商 d) 镇江外来人口不足这还是影响未来镇江房地产市场有效需求的关键点 e) 商品房自住型需求比例较大 f) 房地产价格增幅平稳，增长空间大 g) 可投资开发土地较多，土地放量较大 h) 未来竞争较为激烈，差异化竞争是取胜的关键之一 i) 镇江房产受国家宏观调控有一定的滞后性，但影响是必然的 j) 随着学校、商业设施等城市配套设施的完善，镇江市民必然会改变对丁卯片区固有的习惯性看法和思维 第二部分 项目相关楼盘调查分析 一、 项目周边各片区（地块 3 公里范围内自然景观、人文 /历史景观、环境 /污染情况、地块交通条件、 主要代表楼盘 /建筑设施 分析） 以下以学府路、丁卯桥路、古运河、谷阳路、经十二路六条主线把地块 3公里范围内划分 6大块一一分析阐述，分别从自然景观、人文 /历史景观、环境 /污染情况、地块交通条件、主要代表楼盘 /建筑设施等展开说明。 学府路与谷阳北路交口东北片区 A、自然景观 该片区地块位于谷阳北路以东、学府路以北区域，北临长江；主要为教育集中区域，随着江苏大学的规划建设，自然环境进一步提升。 B、人文 /历史景观 该片区学府路 与谷阳北路交口处为丹徒中学、撤乡设镇后的象山镇政府也在此片区的学府路上、其余大部分区域为江苏大学用地、戴家山遗址在此区域内。 该片区人为历史气息较浓厚。 C、环境 /污染情况 本片区临江，又为教育区域，但江苏大学正处于其他校区集中于此。