武汉汉正街房地产项目报告(编辑修改稿)

武汉汉正街房地产项目报告(编辑修改稿)内容摘要：

着。 如今小户型市场已经到达一个成熟期，市民的接受度有很大的提高，现在的小户型由于总价低、项目地段普遍较好等因素受到消费者的热捧。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2020 年 初，位于江汉路市区中心的台北之星打响了城市小户型产品热销的第一炮。 紧接着 7 月 6 日开盘的世纪皇冠，其 4050 平方米的 90 多套小户型三个月不到便基本告罄，销售速度远远领先于二室、三室等大户型，一跃成为 当 年业界小户型市场谈论的明星楼盘。 同 年 9 月 28 日开盘的集贤公寓北苑，虽没有大肆张扬，但其 100 平方米以内的三室二厅，二室二厅的小户型依然得到了购房者的追捧。 2020 年汉飞青年城第一个以精装修小户型的物业形态推出，在市场上反映良好。 之后各个小户型项目也运用这一理念，受到消费者的追捧。 2020 年 圣淘沙国际公寓 以酒店式公寓的形式推出，掀起了小户型投资热。 2020 年末，万科香港路 8 号盛大开发，人性化的设计、注重项目品质的打造，给人以耳目一新的感觉。 今年，兰陵大公馆（二期）、新域柠檬特区等一批小户型项目，从设计、品质、居住舒适度、功能等方面以全新的理念打造出上等的居住条件。 使得如今小户型在不只是一个过度产品，而是体现新生活、新居住理念的住宅。 从历程看，武汉市小户型正沿着一条清晰的发展思路延展：一是产品；二是面积；三是价格。 产品方面，目前小户型有更多的原创性设计，居住舒适度及使用便利度大大提高； 面积方面，日趋合理，从原来的 4060 平方米转换到 6070 平方米，还有 80 多平方米完成 3 居室设计以及 1+1 的组合型小户型的案例，结构日趋紧凑；价格方面，含精装修，酒店化管理，市场价格一路上扬，但品质观念愈来愈强，说明近来小户型项目在产品舒适度和价格之间想找到较好的平衡点。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 武汉市小户型发展方向 （一）户型设计理性化 许多小户型项目不是烂尾楼改造过来就是综合型比较强，中等户型里面夹杂小户型，暗房较多功能设计不成熟没有充分体现人性化。 如一梯多户的设计、公摊面积过大、户型太小不好用等等。 但随着市场的成 熟、消费者不断追求高标准的居住环境、楼盘间同质化的竞争等因素影响，小户型将迎来更理性话的时代。 （二）小户型向非中心区扩张 中心区域的土地毕竟有限，小户型的消费群体已经不再单一化，因此出现了小户型项目向边区转移 ,光谷区域的光谷之星就是代表，该项目位于关山三路，市场反映良好，已经被很多人关注。 除光谷外，金银湖、丁字桥、沌口等区域已经出现小户型。 虽然是以补充户型的身份出现，但其比例已经相当大了，超过了补充型户型的基本配比。 小户型偏移是必然趋势。 （三）武汉小户型突破单栋小规模开发现状 如今的小户型项目基本集中在 繁华地段，这些区域地价高且用地面积少，使得小户型项目基本都是单栋建筑，不能形成大规模开发。 随着房价的上涨、政府政策的陆续出台将对房地产市场造成影响，势必会涌现出大规模的小户型社区。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、小户型发展变革 从购房动机方面来 看小户型的存在意识 （一）自用型 自用型小户型存在的基本因素是市场需求，武汉大批青年阶层都将小户型作为过度性住宅，小户型 是青年在人生生活中一段时期的住宅，有 2000 元左右月收入的人，是社会的一大部分，我们做过调查， 2000 元左右月收入的人占主流，将来一定时间段内，这个人群肯 定还是最广大的。 从这个意义上讲，这个产品应该说是永恒产品。 从发展上看户型的面积会越来越小，但是有一个范围，这个范围是什么呢。 就是市场有效需求。 除了年轻人需要小户型外，老年人也需要小户型，他们退休以后，不想和儿女住在一起，购买大房子又觉得没有必要，而且受经济条件的限制，因此，买功能齐全的小户型居住也成了他们的选择。 另外，武汉大量的拆迁户和经济实力较小的市民，在不得已的情况下，也将小户型作为自己居住的选择。 所以说满足自己居住的自用型依然是小户型的主要存在方式。 （二）投资型 这种类型比较常见，房产投资在武汉已经 不是什么新鲜。 只要具有投资前景，就有 相当一部分人去投资。 当然所谓的投资前景就是房子的性价比和生值空间。 武汉青年比例很大，每年大学毕业留汉人员数量庞大，他们暂时没有实力购买住宅，但是希望住在市中心，享受现代都市生活。 还有大量外来人口、他们需要租赁来解决住房问题，这就给投资者更大的投资空间。 等待升值和租赁是投资的两种不同方式。 目前武汉小户型投资比例已经相当大 ,根据调查统计，小户型投资比例高达 40%左右。 从消费能力来讲，武汉收入水平不高，人均月收入在 1000 元左右。 但房价上涨幅度相当迅速，超出了普通市民的承受 能力。 武汉拥有 1000 多万庞大的人口系数，住宅需求总量很大。 而经济实力的相对不足不得不使他们将目光投向房款总价不高的小户型住宅上来。 从这个意义上来讲，武汉小户型市场仅仅处于起步发展阶段，还有很大的发展空间，可以肯定的说武汉小户型还有巨大的市场。 从用途来看小户型的存在意识 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （一）居住 前面已经讲过，不管是自用型居住，还是投资型居住，其目的都是一样，满足基本居住要求，在这里不在从复说明。 （二）商务办公 该类小户型满足的都市商务群体，对于那些对办公面积、环境没有很大要求的公司而言，小户型办公能够满足其日常 工作和业务的需要。 对于家庭 SOHO 和自由职业者而言小户型可以居或办公，这种灵活的方式使他们能够体验真正的自由生活。 小户型办公也将成为都市新时尚，目前已经有不少小户型用于商务，比例有上增之势。 以存在现状来看小户型的存在意识 （一）独立小户型 该种项目是纯粹的小户型，面积得到严格控制，是真正意义上的小户型。 目前武汉尚未出现大规模的小户型社区，因此这种形态的小户型便成为武汉小户型的主流。 （二）补充户型 还有一种小户型是以补充的意思形态存在的，他们一般不占主力，在整个楼盘中充当补充脚色。 如 滨江怡畅园 、狮城名居等项目的小户型，他们在整个楼盘中占不同比例的分额，但他们绝对成不了主流户型。 开发企业借助这些户型使楼盘的整体户型更全面，从而扩大客户层面。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第二篇 汉正街区域房地产市场分析 第一章、汉正街区域环境分析 一、汉正街区域简介 汉正街位于汉口繁华地段，东临友谊路，友谊南路，西临桥口路，北至京汉大道，总用地面积为 公顷，现在常住人口 万人。 该区域交通十分便利，各种娱乐休闲行业，大型宾馆酒店林立，形成扎堆效应。 金融、中介机构非常多，大型商场比比皆是。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 汉正街原是沿河的墟市，经过明、 清两代的发展，形成玉带门、杨家河、武圣庙、石码头、永宁巷等若干个东西向的“正街”。 汉正街是汉口历史上最早的中心街道，是万商云集、商品争流之地。 长江最大的支流汉水，发源于陕西省，由此注入长江，在很早以前，陕西的商人就乘船顺流而下，将货物贩运于汉正街中转。 汉正街最早是由货物集散批发而发展起来的。 汉口之名可以说是因陕西商贩而得名，而汉口的繁盛，与汉正街是分不开的。 20 世纪初，随着汉口开放，租界设立与铁路的开通，汉口商业中心逐渐下移至长江岸边，汉正街则逐渐形成小商品市场。 1979 年，汉正街恢复小商品市场，首批摆摊 经营的的待业青年和社会无业人元 100 余名， 1989 年起，汉正街市场销售额突破 7 亿元， 1990 年起，国家、个体共同筹集资金上千万元，兴建与改建数处交易大楼，使汉正街的交通和环境大为改观。 从 20 世纪 80 年代起，汉正街以廉价的小商品批发为主，针对广大的市场，经过数十年的发展，成为武汉市民日常购物的场所，也是华中地区商品批发的中心。 二、汉正街区域自然环境 由于汉正街寸土寸金，密密麻麻的商铺长期侵吞绿化空间，街上绿地面积仅有 万平方米。 按照规划，利济南路、利济北路、游艺路、多福路、长堤街、汉中路、汉正街 等道路上，将强行“拔”掉部分商铺，种上绿地。 桥口路、中山大道、友谊路、沿河大道、武胜路、京汉大道上，植 1020 米绿化带，主干道路口还有绿化广场。 据悉，规划后的绿地将达到 万平方米，从空中俯瞰，绿色将比以前“放大” 6 倍。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三、汉正街区域交通环境 交通干线 青年路、京汉大道、武胜路、中山大道、沿河大道、友谊路 公交线路 轻轨线路： 武汉轻轨一号线沿京汉大道穿过，在汉正街周边设有利济路站和友谊路站。 途经利济路站的公交车： 电 水果湖 —— 三民路 电 桥口 —— 皇浦路 5麻阳街 —— 知音西村 58刚花新村 —— 古田四路 59建港路 —— 将军路 60六合路 —— 民航小区 60竹叶山 —— 东湖新村 70永安堂 —— 徐州新村 71武汉动物园 —— 杨汊湖小区 72前进村 —— 汉黄路 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 80宝丰路 —— 宝丰路（环） 途经永宁巷站的公交车 5建一路 —— 四宫殿 50鄂州街 —— 双厂巷 50武泰闸 —— 武汉客运港 52古田一路 —— 武汉客运港 70知音东村 —— 黄浦北路 73武汉客运港 —— 少管所 四、汉正街区域配套设施 金融证券 建设银行 (2)，中国银行 (3)，交通银行，工商银行 (2)，商业银行 (2)，农业银行，中信银行 教育配套 红旗村小学、花楼街小学、利济路小学、实验外语学校、武汉市一中、二十九中 医疗配套 武汉市第一医院、协和医院、同济医院、第二医院 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 餐饮休闲 天安假日酒店、银丰宾馆、金浪大酒店 、民众乐园、中山公园、银聚园宾馆、小乐川美食街、国际体育运动中心、苦咖啡之巢、凯景阁、艳阳天旺角、李记茶馆 购物场所 武汉广场、世界广场、武汉国际会展中心、佳丽广场、大洋百货、王府井。