吉林市北山项目可行性研究报告

吉林市北山项目可行性研究报告内容摘要：

、资金、资信审查。 项目开发前，对企业资质、资金、资信状况进行调查，对经济实力差、社会信誉差、履约状况差的房地产开发企业，一律列入黑名单，不准进入市场。 第三，严格企业开发保证金制度。 项目开发前，开发保证金必须足额到位，不到位不允许开工。 第四，严格企业拆迁准备金制度。 项目开发前，拆迁资金必须足额到位，不到位 不允许拆迁。 第五，严格房屋预销售许可证管理。 对多层不封顶、高层未达到三分之二的，一律不发预售许可。 第六，严格项目综合验收。 项目竣工后，要实施工程综合验收，检查企业履约情况，对未兑现合同的企业一律不办理相关手续。 第七，严格控制住房消费信贷比例，指导商业银行和住房公积金管理机构，个人住房首付比例不得低于 33％。 第八，严格执行房地产信息定期发布制度，便于社会公众查询，引导房地产市场理性投资和消费。 今后，吉林市还将在深化认识，加强领导；制定和实施住宅开发和建设规划；发挥好税收、信贷、土地的调控作用；合理控制城市 房屋拆迁规模和进度；大力规范房地产市场秩序；有计划地逐步解决低收入家庭的住房困难；建立和完善房地产统计和信息披露制度七个方面入手，进一步落实国家宏观调控精神，规范房地产市场秩序。 三 、项目地块分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地 产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 地块现状 地块所在的船营区 坐落在吉林市中西部，为市辖区。 地处长白山余脉，第二松花江绕区而东，北靠炮台山、望云山、玄天岭。 棚户区改造地块位于吉林市船营区北山公园西南侧，包括西石砬子及林家沟两个地区，地块东起北山公园西南侧，西至原驻军部队靶场；南起西安路，北至豁牙岭下。 地块背靠北山，类似丘陵地势，总占地面积 万平米，目前该地块有大量旧平房、厂房、少量居民楼及一座明如寺，地上现有房屋建筑面积 平米。 在林家沟南侧现有一条铁道，西石砬子地块南侧与东北电力大学仅隔一条西安路。 西石砬子 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地 产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 林家沟 明如寺 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地 产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 东北电力大学 相关参数 （该部分数据由北山街道相关人员提供，数据可能存在误差或出入） 地块总占地面积： 万平米 其中：西石砬子地区占地 万平米 林家沟占地 万平米 地块内单位占地面积（西石砬子）： 万平米 居民房屋占地面积（西石砬子）： 万平米 地块现有房屋建筑面积： 平米 其中：西石砬子地区 172653 平米（单位 万平米；居民房屋 69513平米） 林家沟 平米（另：营业房 3379 平米；空挂户 3150 平米） 地块内现有私产房屋面积： 平米 其中：西石砬子地区 65217 平米 林家沟 平米 地块内现有公产房屋面积： 平米 其中：西石砬子地区 平米 林家沟 平米 地块内现有违章房面积： 平米 其中：西石砬子地区 平米 林家沟 平米 总居民户数： 2608 户 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地 产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 其中：西石砬子地区 1783 户 林家沟 825 户（市民 562 户，空挂户 70 户，菜民 193 户） 总居民人数： 6944 人 其中：西石砬子地区 4811 人 林家沟 2133 人（市民 1659 人，空挂人数 129 人，菜民 474 人） 用地成本 用地总成本 工厂用地成本 =700 元 /平米工厂占地面积 =700（ 259000+3379） =183665300≈ 亿元 居民房屋 用地成本 =待拆迁房屋建筑面积还迁系数单位面积建筑成本 =（ 69513+） 1000 元 /平米 =157185420≈ 亿元 总用地成本 =工厂用地成本 +居民用地成本 =183665300+157185420=340850720≈ 亿元 （ 1）工厂按占地面积、居民房屋按建筑物水平投影面积计算 可建商品房住宅用地面积 可建筑用地面积 =工厂占地面积 +居民房屋建筑面积 =（ 259000+3379） +（ 69513+） = 平米 还迁房用地面积 =待拆迁房屋建筑面积还迁系数247。 容积率 =（ 69513+） ／ =≈ 13 万平米 可建商品房住宅用地面积 =可建筑用地面积 －还迁房用地面积 =（ 69513+） ／ =≈ 万平米 楼面地价 =用地总成本247。 可建商品房住宅建筑面积 =340850720247。 （ ）≈ 1110 元 /平米 土地成本 =总成本 247。 可建商品房住宅用地面积 =340850720247。 （ 247。 666）= 万元 /亩 （ 2） 按总用地面积计算 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地 产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 楼面地价 =用地总成本247。 可建商品房住宅建筑面积 =340850720247。 [(568000+) ] ≈ 397 元 /平米 土地成本 =397 666 ≈ 32万元 /亩 地块 SWOT 分析 ◆ 优势 ○ 项目地块完整，易于整体规划，做到建筑、景观的均好。 ○ 地块规模大，各种功能规划布局空间大，有利于营造良好的居住气氛。 ○ 项目背靠北山，地理现状较好，山脊处可用于开发景观别墅，可建成一 个将山、景、房融为一体的山景居住区，在吉林市当地首屈一指。 ◆ 劣势 ○ 地块上现有大量平房 、厂房需要拆迁，项目开发时间暂无法确定。 ○ 地块 距离铁道较近，火车噪声将对临近楼宇带来一定影响。 ○ 现阶段地块周边综合配套暂不齐全 ，居民生活便利性较低。 ◆ 机会 ○ 地块位于 市政府所在的船营区，根据城市规划，未来潜力较大。 ○ 棚户区改造是 吉林市重点工程 ， 政府现阶段招商引资力度较大， 政策上将 给予一定的优惠政策，且 在 项目规划中一些经济指标都可协商。 ○ 地块近邻东北电力大学，为今后项目 开发 提供良好的人文素质。 ○ 地块周边无大型项目，我项目的开发将成为该区域的代表。 ○ 吉林市与长春市之间正在修建一条快速交通要道，将为项目带来更大的客户群体。 ◆ 威胁 ○ 地块现有一座寺院 ，该寺院是否能够动迁暂无法确定。 ○ 地块目前为吉林市较落后区域，人们从观念意识上对未来棚户区规划前景的认识不足，思想上的转变还需要一定时间。 ○ 西安路火车道南侧将建成规模性的石材市场，对于拟规划的还迁房地块入口将产生一定的空气质量影响。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地 产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 四、典型项目调研分析 ◆ 中高档项目 紫光绅苑。