浙江嘉华房产蒲岐镇项目初步调查汇告房市分析(编辑修改稿)

浙江嘉华房产蒲岐镇项目初步调查汇告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

业发展空间 ： 迎合蒲岐蓬勃发展的假日休闲经济，结合蒲岐的海鲜特色，蒲岐商业的发展空间主要有以下 三 大块： 一、 建立 海鲜餐饮 集中商圈，形成海鲜餐饮规模化，从而将蒲岐镇海鲜餐饮的“口味鲜美”这一产品亮点打响，形成口碑效应，吸引更多的消费群前来品尝。 让蒲岐成为品味海鲜的首选之地。 二、建立海鲜产品销售 的 特色市场 ，比如 建 海 产品特色一条街，这样既能带动蒲岐镇海产品走向精细化发展，发扬自己的特色，又能促进蒲岐海产品的市场口碑，吸引更多的人来蒲岐。 三、 发展 酒店、 宾馆等度假产品。 依托蒲岐潜在的休闲度假旺盛需求，抓住当前存在 的宾馆稀缺这一市场机遇，可以适当建设宾馆、酒店式公寓等房产品，一来可以经营获利，二来也可以投资升值。 以上三大块是紧密联系的整体商业空间，在实施开发过程中必须分配得当、配合得到，只有这样才能形成一个良好的商业氛围，形成良好的商业势态。 四、明确蒲岐人对住宅和商铺的需求意向： 当地居民经济收入富裕，海鲜产品远近闻名，交通便利。 商品房形式受到虹桥镇的影响，居民开始接受商品房在当地崛起（本项目为第 1 个商品房楼盘）。 由于 蒲岐镇 是一个古镇，在古城墙内的建筑受到镇府的保护，不的拆建（除危房），因此只能往古城外发展，给 本项目带来了很大的机遇。 以下是对其需求意向的详细描述： 一、住宅产品： 当地居民比较喜欢高档的房产，有差异性，高层普遍接受认同，能够承受的价位在 4500到 5500之间，面积在 130到 160平方左右。 二、商铺产品： 酒 楼商铺 ，面宽在 4 米，拥有大小包厢，包厢内有卫生间， 500方，楼层最好在 3层，有好的空间感 ； 门店小商铺：面宽 4米，经营面积 15 平方左右。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频 道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第三部分：剖析项目地块 一、 项目选址： 本项目位于蒲岐镇北门村，虹南公路西恻，甬台温高速公路北侧，向北直对浙南大酒店与浙南水产品加工基地， 西 面 临河近山。 区位优势明显，其南、北、 西 三侧均适合发展商业，西面适合住宅，景观佳。 二、 项目建设条件： 地理位置条件： 总体来看，本项目地块位于近期蒲岐 向北 发展的重点区块 ，在这里一系列重大项目比如浙南大酒电、浙南水产品加工基地、蒲岐工业区等都相继落户该地区，市政基础设施建设也相继完善，特别是虹南大道的开通，将使该地区的 为虹桥与蒲岐的连接区域 ，当地民众对其前景十分看好，非常适合住宅开发和商业开发经营，具有极高的投资价值。 交通条件： 虹南打倒即将开通投入运营，甬台温告诉蒲岐入口直通项目地，每天不间断班车直通虹桥、乐清，交 通状况十分便利， 是人流汇集的旺地， 非常适合本项目进行商住开发，对于度假、海鲜餐饮、特色海鲜销售、休闲娱乐等商业项目尤其适合。 环境条件： 本项目地块 临 河 近山，居高可望海， 景观 极 佳。 本项目地块 道路云集、近高速，噪音 与粉尘 污染严重。 生活配套条件： 本项目地 周边生活配套相对缺乏，但由于其地理位置极佳（处于蒲岐与虹桥的连接点） 、便利的交通条件， 对于日常生活、工作、教育、购物来说都是相当方便。 土地平整情况： 水 、电、路、通讯等基础设施已经基本完备，具备开发的基本条件，但设施相对落后， 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频 道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 有待争取更大的政府支 持。 土地征用情况： 开发商依法以拍卖形式够得土地，土地性质为商住两用，手续基本完成。 三、 项目建设基础数据 及市政建设要求 ： 项目建设基础数据： 出让面积： 26000㎡； 另带征 3885㎡。 土地用途： 商住 规划容积率： ≤ 规划建筑密度： ＜ 30% 绿地率： ≥ 30% 建筑高度： ≤ 71 m，地下室为一层 建筑层数： ≤ 21层 土地使用权出让年限： 商业 40年，住宅 70年 建筑退用红线距离： 东 ≥ 25米，河边绿化带保持 ≥ 15米 南 ≥ 10米 西：多层 ≥ 5米，高层 ≥ 10米 北：多层 ≥ 5米，高层 ≥ 16米 竖向： 室内外 差 交通出入口方位： 西侧为主入口，北侧为次入口。 项目建设市政要求： 小区内安排 1— 3个垃圾收集点； 小区内的道路、绿化等其它设施均由开发商负责实施建设，要求同时设计、同时施工、同时交付使用。 临时施工围墙须退道道路红线 ，保证施工期间周边道路畅通及道路卫生。 四、 项目地块 SWOT分析： 项目地块优势与机会： 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频 道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 本项目作为蒲岐地区第一个房产项目，在当地没有竞争对手与其抢占消费群体，它能够轻松吸引当地消费群体的眼球，并且因为在当地缺乏可比项目，能够轻松在当地消费群中留下深刻 而又美好的印象；再者，作为第一个房产项目，由于产品本身的稀缺性容易在以高价的姿态占领市场，并且形成旺销的势态。 蒲岐地区居民改善住宅质量的 欲望非常大，对商品房急迫需求。 但是由于土地空间的限制，很难在原有基础上进行改善，这就形成了一个庞大的追求高品质住宅的消费群体，特别是由于古城区住宅受国家政策保护，禁止随意拆建，购买高品质的商品房无疑成为其改善住宅的唯一途径。 本项目亲河近山，登高可望海，环境与景观都很好，非常适合高品质住宅的建设，能很好地满足当地人对高品质生活的追求。 蒲岐地区土地使用一直处于 紧张状态，当地民众对于土地的升值价值非常认可，具有较高的投资心理。 本房产产品的推出，必将因来极大一群投资客进行购买。 本项目所在地是蒲岐与虹桥的连接点，符合近期蒲岐发展的方向，由于蒲岐一直以来都是以虹桥为中心，蒲岐人更是将大型购物、休闲活动、中高等教育放在虹桥，而作为连接点势必将成为人潮汇集的关口，非常有利于商业氛围的形成，对本项目商业开发有十分有利。 尽管蒲岐当地海鲜餐饮已经小有规模，但是几家主力店都各地分散，无法形成规模效应，所以当地海鲜餐饮业迫切希望能形成以吃海鲜为特色的大型酒楼聚集 地 ， 并且经 营业主对本地块十分看好，这对本项目的商业开发意味着一大机遇亮点，海鲜餐饮业的发展势必将带动其它度假、休闲、购物消费。 蒲岐地区 的度假宾馆产品处于稀缺状态，只有一家不上档次的招待所和浙南大酒店两家可提供住宿，无法满足蒲岐休闲度假产业的发展需求，为本项目建设宾馆或者酒店式公寓提供机遇。 尽管蒲岐海鲜名声十分有名，但是蒲岐地区却缺乏 海鲜产品展示、销售 的特色商业圈，这对于该地区庞大的海鲜产品经营主来说是极大的发展限制，这就对本项目开设海鲜产品销售的小商铺提供了庞大的投资经营群体。 本项目所在地以浙南酒店 为中心所形成的“假日消费”经济日渐旺盛，并且镇政府借驻浙南大酒店，使得该地区在近期将成为隐性的行政与海鲜餐饮消费中心，商业气氛开始浓厚。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频 道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目地块劣势与威胁： 涌台温告诉立交位于本项目的正南面，容易带来噪音污染和粉尘污染，对于本项目的住宅开发存在不利影响。 蒲岐地区现有的商铺租金都相对较低，这对于本项目商业的卡法，特别是大面积商业的开 发十分不利，其高昂的总价将对经营主和投资者形成价格阻碍，所以建议在商业开发中以小商铺为主，形成特色街区，大商铺为铺，邀请大型知名海鲜酒楼入驻，提升人气。 蒲岐地区除 本项目外后继开发的房产项目较多，如果本项目开发周期拖长，对后期营销会产生不利影响。 从远期来看，蒲岐的整个开发中心将向南移，形成现代化海滨城市，这将削弱本项目地块的热度，对长远投资客的购买可能会形成一定的租碍。 所以本项目开发必须从速。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频 道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第四部分： 项目定位建议 本部分由社会价值定位、文化价值定位、产品功能定位三大块 组成 ，并依据这三大块定位为项目整体的规划布局提供依据，从而形成科学的项目规划建议。 一、社会价值定位： 本项目的开发，将度假、海洋文化与地产项目紧密结合，将引 领蒲岐以“海鲜经营”为住的特色商业形态。 在景观上，注重依托周边山河及海洋提升建筑品质；在建筑上，着力体现海洋文化，借鉴欧洲沿海 城市的 建筑风格，建设一处极具海港特色的建筑丰碑，同时树立起 浙江嘉华 在蒲岐 品牌领导地位，让本项目的开发成为。