房地产项目前期策划分析——华润置地橡树湾

房地产项目前期策划分析——华润置地橡树湾内容摘要：

各融资渠道资金比例 自有资金 52% 上市融资 16% 银行贷款 22% 信托融资 9% 其他 1% 图 3 融资比例 10 第 2 章 地理位置分析 项目基本信息 橡树湾 :中国学院住宅典范 [3]。 橡树湾，华润置地学府系列经典品牌线，在北京、上海、沈阳、成都、厦门、福州，历经多次产品升级，被誉为中国学院住宅的典范。 如今橡树湾以成熟之势，登陆武汉武昌江畔，项目总占地面积 万方，总建筑面积 万方，容积率 ，位居城市内环线旁，交通便利，配套成熟。 老厂地脉 :建筑升华土地气韵 2020 年，《下塔吉尔宪章》明确了 在 工业遗产的定义及其价值，提出工业遗产具有 “历史、技术、社会、建筑或科学价值 ”。 武汉橡树湾所在土地，原为始建于 1958 年的武汉国棉二厂，厂区内有原生大树数千棵，植物种类数百种，蕴藏着丰富的自然资源和历史文脉，记载着一个时代的岁月与变迁。 华润置地珍视和尊重土地的文脉与肌理，社区规划与产品营造最大程度地保留了土地脉络，延续人文印记。 精神原型 :伯克利，一座钟楼，敲响整个城市文明的晨曦 伯克利大学位于旧金山东湾伯克利市的山丘上，这里是 “旧金山 ——帕洛阿尔托科学工业综合体 ”，是美国西海岸最大的地区性科学工业综合体。 这里是全美国最有学院文化感的地 点之一，高耸的钟楼是整个城市的精神归宿。 橡树湾所在的杨园区域，曾经是武汉工业的骄傲记忆，而现在，也在向着更美好的方向前进。 百余年历史的参天大树，凝聚了沧桑的历史记忆，为学院提供着优雅环境同时，也成为学院成长的见证者。 橡树湾的原生树群，以同样的精神关怀着居住者，为居住者提供来自自然最学院的关怀。 规划理念：取法大学的空间结构 橡树湾的社区规划与建筑布局，取法伯克利大学的空间结构，强调邻里、通道和步行尺度，将公共空间的创造和公共建筑的定址列为建筑规划之初的重要地位。 院落式围合布局，将着力 创造出社区共享空间与开放公共空间 ,通过塑造生动、悠闲的社区活动场景，加强住区住户的活动及非正式会面行为，形成在室内和室外、建筑和人之间、不同背景的人们之间、以及与大自然之间的相遇和交流。  城区 ： 武昌 （如图 ）  方位： 东北 一二环间  地址： 武昌长江江畔杨园段（原国棉二厂）  装修情况： 毛坯  容积率：  均价： 12020 元  绿化率： 42%  物业公司： 华润置地（武汉）物业管理有限公司  开发商： 华润置地（武汉）有限公司  建筑类型： 小高层、高层 图 橡树湾位置图 11  饮用水： 市政供水  物业类别： 普通住宅  建筑面积： 476000 平方米  占地面积： 196000 平方米 位置与政策分析 地段价值，决定了房产的价值，现在社会， 住 宅区位，不仅仅是指住宅在城市区域 (空间 )中所坐落的地理位置，而且包括由该位置出行的便捷程度 (即通达性 )、以及居住在该位置所获得的非经济方面的满足程度。 具体来说，就是指住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上学、购物、就医、娱乐等出行活动所需的交通成本，包括货币成本和时间成本。 因此，好的地段在一定程度上决定了项目的价值。 华 润置地橡树湾位于 原国棉二厂 ，地处 武汉城市中心 ， 与汉口隔江相望 ，是集行政、商务、研发、商业、生活等为一体的大型功能性项目。 该地段位于武汉规划区中心城（见图 ），是武汉未来发展的重点，包括基础设施建设，配套环境建设等，将能提供更适于生活的城市环境。 项目地段位置优秀，另一方面，政策与建设项目息息相关，项目得到政策的支持，才能保证项目的发展前景。 武汉城市建设规划政策有利于橡树湾项目的建设发展，在武汉规划住宅分类建设中，要求加 大普通商品房的建设力度，优化大、中、小型住宅供应结构，普通商品房满足居民一般生活需求的基础上，逐步提高住房舒适度和功能配置，为攻打居民营造安居乐业的舒适化境 [4]。 武汉华润置地橡树湾，以 西式钟塔、廊柱、门廊、浅水、雕塑、广场、喷泉等诸多元素点缀于园林之中，既有历史感的印迹和记忆，也有现代感的简洁与酣畅，散发出温和静雅、自然和谐的气质。 更多的是平静的抒情、细致的笔触与平和的神情。 整个园林环境幽静疏朗，舒展着一种人文气质，体现高尚的学院式生活品格。 这一建设理念构想， 积极响应了 武汉城市总体规划（ 20202020 年 ）对住宅分类建设的要求，在政策上能够得到支持，有利于橡树湾项目的建设发展。 在位置上，武汉华润置地橡树湾位于武汉无赖规划中心城，位置地段优势明显，在政策上，满足武汉未来住房建设的规划要求，在位置和政策上具有很大优势。 项目选址分析 项目周边环境分析 1 项目周边景观分析 (1） 东方景观：在这个方向上，近景没有优势，远景被一些建筑物挡住。 景观条件不佳。 图 武汉城市规划图示 12 (2） 西方景观：在这个方向上，近景远景都十分好，近景为滚滚的长江，一卷长江，百年学府的设计理念，是这个项目的最大卖点之一，临江大道外侧的护堤绿化完善，景色怡人，远景是汉口商业区，作为武汉的经济中心，楼房设计新颖，有创意，夜晚霓虹美丽多彩，住户可以看到现代商业景观。 (3） 北方景观：在这个方向上，近景较差，远景较好。 近景因余家头的改建进程，一些破旧的建筑，形不成景观，远景是长江二桥，景观。 (4） 南方景观：在这个方向上，景观一般，近景远景都没有特点。 景观综述：从本地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东、南两个方向的景观都不理想，因为都受旧或新的建筑物的影响，北面近景不好，远景视野较开阔，景色较好。 西面景色最佳。 总体来说，地块周围的景观属该地块很有利的卖点，在规划中，应通过合理科学的规划布局和黄静艺术设计来突出本地块的滨江景观优势。 2 项目周边 商业环境 分析 项目周边商业氛围浓厚，毗邻武汉市第二大最具影响力的商业区域：徐东商业圈。 项目周边聚集了众多商业设施，项目东面为大家乐超市，武商量贩余家头店，建林平价超市。 在项目南面，德平路路上仍然有很多 小商贩，目前人流量较大。 项目北面。 有联合一百购物中心，中百超市等，项目周边有中铁第四勘察设计集团有限公司，武汉钢铁集团公司等大型企业。 3 项目周边 卫生环境 分析 （ 1） 工业污染：该地块位于武汉武昌区，位于市中心地区，周边无厂矿企业所形成的工业性污染。 （ 2） 空气污染：项目紧邻临江大道，市政建设影响，临江大道硬化较差，天气晴朗时公路扬尘严重，影响周围空气质量。 （ 3） 噪音污染：项目右侧有 武九铁路北环 ，它 始发地武钢，从武昌临江大道一直延伸到小东门铁路桥， 同时和平大道离该项目较近，因交通产生的噪音污染较为严重。 （ 4） 项目周边总体卫生 环境较差，具体因为余家头为城中村，建设发展相对缓慢， 规划发展，在今后的一段时间内，城市拆迁重建等会造成很大的卫生环境问题。 总体而言，在相当长的一段时间里，其周边卫生状况情况较差。 4 项目周边 绿化环境 分析 项目周围以武昌江滩绿化为最大绿地，其紧邻项目，步行只需五分钟，无其他绿化场地，绿化状况一般。 随着三镇“两江四岸”的美景工程的逐步推进，尤其是在二七长江大桥方向建设的第五期，从铁机路到罗家港范围，打造以绿化为主的长约 公里滨江景观带，这将很大的改善项目的绿化环境。 如图 所示 5 项目周边 治安环境 分析 本项目毗邻长江， 长江流域 是 中国 人口密集，经济最繁荣的地区，是中国主要的运输河图 绿化环境效果图 13 流，客货运输密集， 它 将内陆和沿海的港口与其他主要城市连成一个运输网，其中 包 括 南京、武汉与重庆。 武汉来往过境船舶较多，虽然橡树湾项目位于武汉城中心，由于特殊的综合环境，项目周边社会治安环境相对比较复杂。 项目周边配套分析 1 项目周边 道路交通配套 分析 橡树湾项目位于武汉市中心，有铁机路，临江大道，德平路，和平大道所包围，该地区的交通设施便利， 华润置地橡树湾距长江二桥约两公里，距即将于 2020 年开通的二七长江大桥仅一公里 ，由橡树湾到汉口十分便利， 至武汉火车站仅需 5 分钟车程，未来至武汉天河机场也仅需 20 分钟车程。 与其相邻的道路有铁机路，和平大道，友谊大道，徐东大街，武汉路，水运湖路，青年园北路，交通一、二、三、四路，杨园街，才茂街，才盛街，才华街，才林街等十七条主次干道（见图 ）， 周边有 公交 1 7 30 3031 50 51 51 54545 通宵线、 54 55 5558 60 702 路区间、 7070 71 80 807 等 20余条公交路线， 同时，橡树湾距地铁四号线较近，无论是东西方向还是南北方向，交通十分便捷， 可轻松便捷通 达三 镇。 2 项目周边 金融服务配套 分析 项目周边的 银行较多，如 招商银行，工商银行，建设银行，中国银行，农业银行，交通银行，民生银行，华夏银行 ，银行多处于和平大道，距离橡树湾大约十分钟的路程，比较 便捷，金融服务配套相对比较齐全。 能为居住用户提供成熟的金融服务。 3 项目周边 休闲娱乐配套 分析 购物：大家乐购物 联合一百购物超市 建林平价 ， 销品茂，沃尔玛，麦德龙，新世界，金马家居，欧亚达，好美家 ，杨园集贸市场等。 娱乐： 金逸国际电影城 ，伊豆园音乐茶座，聚龙音乐会所等。 休闲： :帕菲克、星巴克 ，江水足浴馆等。 酒店：白玫瑰酒店，鸿锦酒店，得月酒楼等。 周边休闲娱乐配套设施，能满足高档休闲娱乐要求，另一方面，也说明附近缺少中低档的休闲娱乐的场所。 另外，休闲娱乐场所单一，只能满足普通需求。 4 项目周边 医疗卫生配套 分析 武汉市武昌医院，武汉市儿童医院江南集团职工医院，武汉和平嘉仁医院，洪山区和平医院，武汉市颐和医院等，都是武汉市有名的意愿，离本项目比较近，驱车 5~20 分钟之橡树湾湾 图 武汉 2020 年交通规划网 [5] 14 内，能够为业主提供健全的健康保证，缺少全国知名的大型医院。 5 项目周边 文化教育配套 分析 项目 周边有武昌区柴林幼儿园，安馨艺术幼儿园，杨家路小学，柴林小学，成才小学，武汉铁四院中学，四美塘中学，湖北南方职业技术学院，武汉理工大学余家头校区，能满足基本的是居民子女上学需求，对于需求高质量、英才教育的的居民，周边文化教育配套不能满足其需求，同时学校距橡树湾较远，会对居民子女上学，尤其是年幼子女带来很大困难。 区域发展前景 余家头板块作为武昌滨江商务区的重要组成部分，“后发优势”十分明显，片区内人口众多、收入水平较高，具有强大的消费需求，这些都为该片区的商业提供了发展空间。 随着武昌滨江商务的崛起， 余家头商业投资价值昭然若示。 在此形势之下，万科、珠江地产、福星惠誉等地产大鳄纷纷将目光瞄准该片区，共同打造一个能购满足各个层次的客户购物消费、休闲娱乐、居住生活等全方位需求的城市商业中心，使该片区成为继徐东片区之后，又一个超大容量生活城。 一个区域价值的体现，在很大程度上取决于其商业的发展状况，商业的格局能够直接改善区域形象，使所在地段迅速走向成熟。 余家头板块的商业发展，将极大改善区域居住环境，促进消费档次提升，余家头城居印象即将改变 ! 此外，南岸片区拥有如武钢、石化等国内知名大型国有企业，其年产值均超过百亿以上，云集了武汉理工大学、湖北大学、武汉科技大学等知名高校，交通的提升无疑将为新区的建造提供坚实的后盾，势必为新一轮商圈的整合发展产生不可估量的影响。 商业圈的发展，最终会带动基础设施，服务设施的建设，从而形成良好的发展循环，从此看来，武昌余家头区域发展前景良好。 15 第 3 章 潜在客户群分析 潜在客户群分析的重要性 所谓潜在客户 群 ，就是指对 某 产品或服务存在需求并具有购买能力的任何个人或组织组成的群体。 但是这些客户并不是可以直接作为销售的对象。 如果某个个人或组织存在对某种产品或服务的可能需求，但这种可能性又尚未被证实，那么这种有可能购买某种产品或服务的客户就称为可能的潜在客户或准客户；可能的潜在客户或准客户被证实确实有需求，就成为 “潜在客户 ”；经销售人员按照某种要求评估合格的潜在客户就成了实际销售的对象，即目标客户。 因此，潜在客户群是需要一个发觉和培养过程的，在进行项目的可行性研究和市场分析得时候，潜在客户群分析必不可少，而且是十分重要的，它对未来的销售起到了决定性的作用。 在项目的整个生命周 期中，销售阶段才是最终决定一个盈利项目的最直接的途径。 收益不好，没有利润那么这个项目做起来就没有太多的实际意义。 然而， 寻找潜在客户 则 是销售循环的第一步。 因此，要做好销售阶段的工作就要从寻找潜在客户以及分析潜在客户的实际情况。