20xx年房地产估价师执业资格考试房地产基本制度与政策复习精品

20xx年房地产估价师执业资格考试房地产基本制度与政策复习精品内容摘要：

原则。 按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则进行。 （ 2） 组织实施。 住房和城乡建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在住房和城乡建设部领导下，负责一级房地产估价机构和房地产中介执业人员信用 档案的日常管理工作。 （ 3） 信息的采集。 依法从多种途径采集，充分利用现有信息资源，从政府部门、房地产中介行业自律组织、房地产中介服务机构、执从业人员、其他中介机构及社会公众等多种途径获得，并与机构资质审批、年检制度及专业人员执从业资格注册工作有机结合。 不良行为记录，除了要求房地产中介服务机构自报外，各级房地产行政主管部门、各级房地产中介行业自律组织也应及时报送房地产中介服务机构和有关责任人员的违法违规处理情况，房地产信用档案将按规定予以公示。 房地产中介服务机构或执业人员获部省级表彰或荣誉称号，良好行为记录一由房 地产企业及执业人员直接报送。 二由各级建设（房地产）行政主管部门、房地产中介行业自律组织采集并审核后提交系统管理部门。 受到行政处罚的，不良行为记录以企业自报为主，房地产企业应在受到行政处罚后 10 天内将有关信息直接报送系统管理部门；也可通过各级建设（房地产）行政主管部门、房地产中介行业自律组织将行政处罚意见和其他不良行为记录提交系统管理部门。 （ 4） 信息维护和更新。 信用档案是由政府组织建立的，由系统管理部门对信息进行维护和更新。 对涉及商业秘密的信息要注意保密，实行授权查询；未经核实的信息不得在网上公示；不良记录在公 示前，必须经过严格的审核批准程序。 （ 5） 投诉处理。 信用档案系统专门设立了网上投诉栏目，社会公众可以在网上对房地产市场违法违纪行为进行投诉，社会公众按照统一格式提交有关房地产方面的投诉。 系统管理部门对收到的投诉信息，进行登记、整理、分类，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。 房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在 15 天内反馈意见（包括处理结果或正在处理情况）。 无正当理由未按时反馈的，将在网上公示投诉情况。 如要撤销公示，须由被公示单位提出申请，经相关行政主管部门同意，方可从网上撤销；不 良行为记录公示在房地产中介服务行业信用档案中保留一定期限。 （ 6）信息查询。 按照依法、合理保护企业商业秘密和分类、分级管理原则，房地产中介服务机构、执从业人员信用档案分为公示信息和授权查询信息两大类。 第五节 房地产中介服务行业自律 一、 房地产中介服务人员的职业道德 二、 房地产中介服务行业组织监督 1994 年 8 月，经民政部注册登记，我国组建了房地产中介服务行业全国性的自律组织 —— 中国房地产估价师学会。 隶属于住房和城乡建设部的全国性社会团体。 2020 年 7 月 12日，经原建设部统一，民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产 估价师与房地产经纪人学会，英文缩写 CIREA。 学会下设 5个专业委员会，为：考试注册专业委员会、教育培训专业委员会、学术专业委员会、国际交流专业委员会、标准专业委员会。 学会的最高权利机构是全国会员代表大会。 在其闭会期间，理事会为中国房地产估价师与房地产经纪人学会的领导机构。 学会的主要职责包括： 1 开展房地产估价、房地产经纪理论和方法的研究； 2 承担房地产经纪人执业资格注册工作，协助政府有关主管部门进行房地产估价师考试、注册工作，组织房地产估价、房地产经纪专业培训和房地产估价师、房地产经纪人继续教育。 3 制订房地产 估价、房地产经纪行业标准、执业道德规范，发展国际学术交流等。 学会主要通过一下工作开展行业自律管理： （ 1） 开展行业自律情况的调研工作，为政府制订有关政策提供意见和建议； （ 2） 建立行业内部的自律规则，制止低价竞争和价格垄断行为，维护行业内部公平竞争。 （ 3） 制订行业规范和从业人员道德规范，实施房地产估价师继续教育工作。 （ 4） 参与房地产估价机构资质管理规定和标准的制订工作，实施跟踪管理。 房地产基本制度与政策 ９ 第三章 建设用地制度与政策 大纲： 熟悉中国现行土地制度； 了解征收集体土地应遵守的原则； 熟悉征收集体土地的政策规定； 掌握征收集体土地补偿的范围和 标准； 熟悉建设用地审查报批程序； 了解临时用地； 掌握国有建设用地使用权出让； 掌握国有建设用地使用权划拨； 熟悉闲置土地的处理。 第一节 中国现行土地制度概述 《宪法》、《物权法》、《土地管理法》规定了中国现行土地所有制的性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围，以及土地的使用、管理等制度。 全面理解和正确认识中国现行土地基本制度，需要把握： （ 1） 全部土地都为社会主义公有制； （ 2） 土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。 （ 3） 土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土 地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使； （ 4） 土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有的土地，简称集体土地。 范围有： 1 村农民集体；村内两个以上农民集体； 3 乡镇农民集体。 （ 5） 城市市区的土地属于国家所有。 国有土地的范围，规定如下： 城市市区的土地； 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 国家依法征收的土地； 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的 ，原属于其成员集体所有的土地； 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 （ 6） 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。 宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。 （ 7） 国家实行国有土地有偿使用制度。 除国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。 （ 8） 国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。 变更须经有批准权的人民政府核 准。 必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 （ 9） 国家实行不动产登记制度。 县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册，颁发证书。 取得国有建设用地使用权的途径主要有： 通过国家出让方式取得； 通过行政划拨方式取得； 通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）； 通过土地或房地产租赁方式取得。 第二节 集体土地征收 征收土地具有三个明显的特点：一是具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位和农民必须服从国家的需要；二是要妥善安置被征地单位和农民的生产和生活，依法给予被征地单位和农民补偿 ；三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国有土地。 而征用土地只是土地使用权改变了；征用后，土地所有权仍然属于农民集体，使用结束后需要将土地还给农民集体。 一、 征收集体土地应遵守的原则（了解） 珍惜耕地、合理利用土地的原则 中国耕地具有四个明显的特点：（ 1）人均占有耕地少；（ 2）耕地总体质量差；（ 3）生产水平低；（ 4）退化严重，后背资源不足。 保证国家建设用地的原则。 在征收土地时，应反对两个极端，一是以节约土地为理由，拒绝国家征收；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。 妥善安置被征 地单位和农民的原则 房地产基本制度与政策 １０ 妥善安置主要包括： 对征收的土地要适当补偿； 对因征地给农民造成的损失要适当补助； 对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排； 要妥善安置征地范围内的拆迁户。 有偿使用土地的原则 有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。 在一个相当长的时间内，土地使用制度将实行双轨制，即土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长期并存。 依法征地的原则 二、 征收集体土地的政策规定（熟悉） 征收土地的范围 国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻扰。 对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。 征收土地批准权限的规定 （ 1） 征收土地实行两级审批制度，即国务院审批和省级人民政府审批； （ 2） 征收农用地的，应办理农用地转用手续； （ 3） 基本农田，基本农田以外的耕地超过 35 公顷的，其他土地超过 70 公顷的，由国务院审批； （ 4） 其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。 建设单位申请征地不得化整为零 一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不 得化整为零。 分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。 铁路、公路和输油、输水等管线建设需要征收的土地，可以分段申请批准，办理征地手续。 对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 征收土地由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。 临时用地必须办理报批手续 确需另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同土地所有权单位签订临时用地协议后方可用地。 临时使用土地的期限，最多不得超过 2 年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或 其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。 超出批准时间，可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。 全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的集体土地 全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须持县级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请，按照国家建设用地的批准权限，经有批准权的人民政府批准；经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协 议将土地使用权作为联营条件。 及联营企业用地，可以不改变土地权属性质。 征收土地时必须进行征地公告 被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后 10 日内，应以书面或其他形式进行公告。 （ 1） 征收土地公告应包括下列内容： 1） 征收批准机关、文号、时间和用途； 2） 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积； 3） 征地补偿标准和农业人口安置途径； 4） 办理征地补偿的期限、地点。 （ 2） 征地补偿安置方案公告应包括下列内容： 1） 被征收土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量、需要安置农业人口的数量； 2） 土地补偿费的标准、数量、支付对 象和方式； 3） 安置补助费的标准、数量、支付对象和方式； 4） 地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式； 5） 农业人口具体安置途径； 6） 其他有关征地补偿安置的措施。 （ 3）未进行征地、补偿、安置公告的，被征地单位和个人，有权拒绝办理征地相关手续。 合理使用征地补偿费 三、 征收集体土地补偿的范围和标准（掌握） 房地产基本制度与政策 １１ 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。 （一） 土地补偿费 土地补偿费的标准： （ 1） 征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 6 至 10 倍； （ 2） 征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参 照征收耕地的补偿费标准规定。 （二） 安置补助费 安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。 按照需要安置的农业人口数计算。 需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 4至 6 倍。 但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的 15 倍。 在人均耕地特别少的地区，可以增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前 3 年平均年产值的 30 倍。 （三） 地上附着物和青 苗的补偿费等费用 地上附着物是指依附于土地上的各类地上、底下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上（下）管线等。 青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。 征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 城市郊区菜地，是指连续 3 年以上常年种菜的商品菜地或养殖鱼、虾的精养鱼塘。 （四） 临时用地补偿 按该土地前 3 年平均年产值逐年给予补偿。 但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过技征收该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。 （五） 合理使用土地补偿费、安置补助费 土地补偿费归农村集体组织所有；地上附 着物和青苗补助费归所有者所有。 由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；。