土增税查询手册初稿

土增税查询手册初稿内容摘要：

规定征税。 国税函 【 2020】 687 号 ： 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复 发文日期： 20200905 第三节 不征税行为 一、赠与方式无偿转让房地产行为（ 财税字【 1995】第 048号 ） 关于细则中 “赠与 ”所包括的范围问题 taxlawyerli/税务律师李利威 Email： qq： 710547021 7 细则所称的 “赠与 ”是指如下情况： （一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的 社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 财税字【 1995】第 048 号 ：《 关于土地增值税一些具体问题规定的通知 》第四条 发文日期： 19950525 二、无偿划转不征收土增税（ 京地税地 [2020]187 号 ） 北京房地集团有限公司为国有独资公司，根据《北 京市人民政府办公厅转发北京市破产企业非经营性资产移交暂行办法的通知》（京政办发 [2020]20 号）、北京市国有资产监督管理委员会《关于劣势国有企业非经营性资产移交管理工作有关问题的通知》（京国资改组字 [2020]54 号）及《北京市国有资产监督管理委员会关于非经营性资产房产、土地移交无偿划转的通知》要求，无偿承受北京汽车工业控股有限责任公司、北京市对外经贸控股有限责任公司、北京化学工业集团有限责任公司、北京房地集团有限公司下属企业、北京纺织控股有限责任公司、北京京城机电控股有限责任公司、北京二商集团有限责任公 司、北京兴东方实业有限责任公司非经营性房产，现将其产权转移过程中有关契税、土地增值税问题通知如下： 二、土地增值税 （一）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，北京汽车工业控股有限责任公司等八家企业将非经营性房产无偿划转北京房地集团有限公司，不属于土地增值税征收范围，不征收土地增值税。 （二）根据《北京市地方税务局关于加强土地增值税管理工作的通知》（京地税地 [2020]134 号）第二条规定，此种情况可不开具《土地增值税涉税证明》。 京地税地 [2020]187 号 ： 北京市地方税务局关于北京房地产集团有 限公司无偿承受非经营性房产有关契税、土地增值税问题的通知 成文日期： 20200623 三、企业整体资产出售或企业所有权转移（ 云地税一字 [2020]1 号 ） 保山市地方税务局： 你局《关于对企业整体资产出售或整个企业所有权转移如何征税问题的请示》（保地税一字 [2020]46 号收悉。 经研究，批复如下： 企业是由人（企业劳动者和经营管理者）和物（企业货币资金、机器设备、原材料、建筑物及其占有的土地）组成的统一体，企业整体资产出售或整个企业所有权转移，并非仅仅是不动产所有权、土地使用权和原材料等物资所有权发 生转移，而是整个企业（包括人和物）的产权发生转移。 因此，根据现行税法规定，对企业整体资产出售或整个企业所有权转移的行为，不征收营业税和土地增值taxlawyerli/税务律师李利威 Email： qq： 710547021 8 税。 云地税一字 [2020]1 号 ： 云南省地方税务局关于企业整体资产出售或整个企业所有权转移如何征税问题的批复 发文日期： 20200108 第二章 应税收入 第一节 基本规定 一、 条例的 基本规定 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 摘自《 中华人民共和国土地增值税暂行条例 》（ 国务院令【 1993】第 138 号 ）第五条 发文日期： 19931213 二、 细则的解释 土地增值税以人民币为计算单位，转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月 1 日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。 摘自 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 （ 财法字【 1995】第006 号 ）第二十条 发文日期： 19950127 三、宣传提纲的规定（ 国税函发【 1995】第 110 号 ） 土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。 增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。 计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。 转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。 对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。 国税函发【 1995】第 110 号 ： 《土地增值税宣传提纲》 第五条 发文日期： 19950316 taxlawyerli/税务律师李利威 Email： qq： 710547021 9 第二节 具体规定 （一）代收费用（ 财税字【 1995】第 048 号 ） 关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题 对 于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计 20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 财税字【 1995】第 048 号 ：《 关于土地增值税一些具体问题规定的通知 》第六条 发文日期： 19950525 （二）外币折算（ 财税字【 1995】第 048 号 ） 关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题 对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月 1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。 对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月 1 日国家公布的市场汇价折合人民币。 财税字【 1995】第 048 号 ：《 关于土地增值税一些具体问题规定的通知 》第十五条 发文日期： 19950525 （三） 非直接销售和自用房地产的收入确定 (国税发【 2020】第 187 号 )（ 国税发【 2020】第 091 号 ） （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： 1. 、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增 值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 国税发【 2020】第 187 号： 《 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》第三条 发文日期： 20201228 非直接销售和自用房地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给taxlawyerli/税务律师李利威 Email： qq： 710547021 10 股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产 ，其收入按下列方法和顺序确认： 、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 国税发【 2020】第 091 号 ： 《 关于印发 土地增值税清算管理规程 的通知 》第十九条 发文日期： 20200512 （四） 土地增值税清算时收入确认 （ 国税函 [2020]220 号 ） 关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开 具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 国税函 [2020]220 号 ：《 关于土地增值税清算有关问题的通知 》第一条 发文日期： 2020519 第三章 扣除项目 第一节 基本规定 一、 条例的 基本规定 计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者 旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 摘自《 中华人民共和国土地增值税暂行条例 》（ 国务院令【 1993】第 138 号 ）第六条 发文日期： 19931213 二、细则的解释 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付taxlawyerli/税务律师李利威 Email： qq： 710547021 11 的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简 称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪 、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让约开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类 同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的 5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的 10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 评估价格须经当地税务机关确认。 （五） 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。 因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项规定计算的金额之和，加计 20％的扣除。 摘自 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 （ 财法字【 1995】第006 号 ）第七条 发文日期： 19950127 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积 ① 的比例计算 分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 摘自 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 （ 财法字【 1995】第006 号 ）第九条 发文日期： 19950127 ① 总面积的解释 见第四节“其他规定”中（四） 国税函【 1999】第 112 号。 taxlawyerli/税务律师李利威 Email： qq： 710547021 12 三、宣传提纲的规定（ 国税函。